上海人瞧不上的幾個(gè)地方，被搶爆了

在樓市里，最大的偏見不是看空，是看不起。

而看不起的代價(jià)，往往是錯(cuò)過。

我們好像習(xí)慣了用板塊去判斷房子的價(jià)值，聽到某個(gè)名字，心里那桿秤就已經(jīng)歪了。

但最近我發(fā)現(xiàn)，有些以前大家聽了直搖頭的地方，現(xiàn)在里面的新盤，卻熱得發(fā)燙。

比如嘉定白銀路、寶山高境、廟行，還有浦東森蘭外圍，甚至遠(yuǎn)到美蘭湖。

放在兩三年前，你可能會(huì)想，誰會(huì)去買那里？

可現(xiàn)實(shí)是：金茂滿譽(yù)6月份賣成了寶山區(qū)套數(shù)和面積的雙冠王；

越秀天嶼，開盤54套房，硬是吸引了六十多組客戶認(rèn)籌；

徐涇綠城的售樓處剛開，第一天就涌進(jìn)去八百多組看房人。

上海那些讓人一聽就搖頭的板塊，正被人搶得熱火朝天。

以前那套板塊決定論，為何失靈了？

首先，為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象？

以前買房是板塊決定論，板塊不行直接一票否決。

但現(xiàn)在市場(chǎng)變了兩個(gè)東西。

第一，新規(guī)之后產(chǎn)品力代際差太大了。

同一個(gè)總價(jià)段，新規(guī)產(chǎn)品的實(shí)得率比老規(guī)高出15%以上。

公區(qū)配置高出一個(gè)檔次，戶型設(shè)計(jì)領(lǐng)先整整一代。

這個(gè)差距大到可以磨平板塊的劣勢(shì)。

第二，板塊的價(jià)值排序正在被產(chǎn)品力重新洗牌。

以前是板塊溢價(jià)，內(nèi)環(huán)就比中環(huán)貴、中環(huán)就比外環(huán)貴，產(chǎn)品力權(quán)重不高。

好的差不了多少，差的也好不到哪去。

但現(xiàn)在，新規(guī)產(chǎn)品力代際差大到什么程度？

大到可以磨平板塊的先天劣勢(shì)。

同一個(gè)板塊，新規(guī)產(chǎn)品和舊規(guī)產(chǎn)品的二手差價(jià)，正在從10%拉到30%以上，未來甚至?xí)?0%。

也就是說你在內(nèi)環(huán)買了一個(gè)舊規(guī)產(chǎn)品，五年后可能跑不贏外環(huán)的新規(guī)產(chǎn)品。

不是地段不值錢了，是你的房子在產(chǎn)品力賽道上被降維打擊了。

那些現(xiàn)在還抱著板塊論不放的人，就像拿著諾基亞嘲笑用智能機(jī)的人。

你笑他地段差，他笑你產(chǎn)品落后一個(gè)時(shí)代。

五年后二手市場(chǎng)見分曉，誰會(huì)后悔，答案已經(jīng)寫在新規(guī)的得房率里了。

這不是亂說。我們后臺(tái)有一組數(shù)據(jù)，跟蹤了上海過去三年入市的新規(guī)項(xiàng)目和老規(guī)項(xiàng)目的二手表現(xiàn)，價(jià)差拉開的速度比我們預(yù)想的都快。

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六大偏見板塊里的王牌產(chǎn)品

其實(shí)所謂“垃圾板塊”的標(biāo)簽，很多時(shí)候是我們認(rèn)知的滯后。

廟行的1號(hào)線通勤效率、高境緊貼新江灣的距離、白銀路的價(jià)格洼地......

這些優(yōu)勢(shì)，全被偏見遮住了。

先說說寶山廟行的金茂滿譽(yù)，北上海新晉超級(jí)紅盤。

金茂滿譽(yù)會(huì)所實(shí)景

廟行以前給人刻板的印象是寶山老破小、城市界面舊。

但是地鐵1號(hào)線從呼蘭路站出發(fā)，4站約15分鐘到汶水路，5站20分鐘到上海馬戲城。

大寧現(xiàn)在新房單價(jià)14萬，金茂滿譽(yù)高層5.3到6.8萬。

同樣2000萬預(yù)算，你在大寧勉強(qiáng)能買128平的入門三房，但在廟行能買170平的疊加別墅。產(chǎn)品形態(tài)直接差一個(gè)級(jí)別。

市場(chǎng)已經(jīng)替我們投過票了。5月29日首開當(dāng)天，212套房源全部售罄，銷售金額約21億元。

6月成交套數(shù)和面積寶山區(qū)第一，包攬中外環(huán)間成交金額、成交面積、成交套數(shù)三項(xiàng)第一。

6月11日二批次91套房源開啟認(rèn)籌，2.5天內(nèi)認(rèn)籌達(dá)110組，再次實(shí)現(xiàn)批次清盤。

再聊聊森蘭的越秀天嶼。

森蘭外圍給人的第一印象確實(shí)一般，光禿禿的，商業(yè)也遠(yuǎn)，地鐵也有距離。

但你知道從越秀天嶼開車到楊浦濱江要多久嗎？只要11分鐘。

楊浦譽(yù)濱江的單價(jià)在12萬往上，一套百平三房起步就是1100萬。

而越秀天嶼107平的三房，總價(jià)控制在750到800萬。

就11分鐘的車程，中間差了400萬。

買家又不傻，54套房源認(rèn)購率126%的數(shù)據(jù)，已經(jīng)說明了一切。

高境更夸張。緊貼著新江灣，新江灣單價(jià)11萬以上，高境只要一半不到。

開車到新江灣核心區(qū)不到10分鐘，價(jià)差一倍以上。

這次大華·星宸，產(chǎn)品力也拉滿了，新規(guī)之后戶型設(shè)計(jì)和實(shí)得率在同價(jià)位段很有競(jìng)爭(zhēng)力。

項(xiàng)目位于新江灣與五角場(chǎng)交匯地帶，是該區(qū)域近六年來少有的改善型新房供應(yīng)。

先天躺贏的區(qū)位，被偏見低估了。

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還有嘉定白銀路的象嶼金茂滿嘉。

很多人一聽白銀路就覺得遠(yuǎn)、偏、界面舊。

但現(xiàn)在嘉定新城的新房單價(jià)已經(jīng)站上5萬了。

而白銀路這個(gè)項(xiàng)目，有雙品牌加持加新規(guī)產(chǎn)品，價(jià)格反而有驚喜。

這是嘉定首個(gè)抬板社區(qū)，整體容積率1.7，層高三米以上，全齡可變戶型，全齡化景觀，還沒開盤就已經(jīng)被市場(chǎng)盯緊了，認(rèn)購開啟一小時(shí)便觸發(fā)積分。

首開備案均價(jià)約52989元/㎡，首期推出115套房源，累計(jì)有效認(rèn)購超460組，認(rèn)購率突破400%，創(chuàng)下嘉定區(qū)2025年以來新房認(rèn)購率新高。

從白銀路站到嘉定新城站就兩站路，單價(jià)差了一萬塊。

兩站地鐵省出100萬，這筆賬剛需還是能算明白的。

還有徐涇的綠城·悅海棠。

徐涇的問題不是不好，是供應(yīng)量太大。

萬科天空之城、招商虹橋公館、蟠龍?zhí)斓兀@些超級(jí)大盤陸續(xù)進(jìn)入二手市場(chǎng)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)太激烈了。

但綠城這次拿出的東西確實(shí)不一樣，新規(guī)加持，加上綠城自己的品牌號(hào)召力，定價(jià)6萬不到。

旁邊中核錦悅府當(dāng)年也是標(biāo)桿，但跟綠城一比，產(chǎn)品力已經(jīng)落后一代了。

綠城售樓處開放首日到訪超800組，8月12日首開，228套房源，946組認(rèn)籌，認(rèn)購率415%，開盤當(dāng)日售罄。

這是2026年全市新盤認(rèn)籌組數(shù)最高的盤。

美蘭湖的建發(fā)·云湖玥，就更典型了。

遠(yuǎn)郊板塊的標(biāo)簽貼了多少年了，一提美蘭湖就搖頭。

但建發(fā)這次的產(chǎn)品力是真狠。

3.5代宅的屬性發(fā)揮到了極致，純低密洋房社區(qū)，實(shí)得率高達(dá)86%到95%。

整體抬升了5.4米，還配了約4400平的雙境會(huì)所。

在4.5萬級(jí)這個(gè)價(jià)格段，幾乎找不到對(duì)手。

首開當(dāng)天賣了140多套，在北上海改善盤里斷層領(lǐng)先。

而且建發(fā)品牌在二手市場(chǎng)的溢價(jià)，已經(jīng)被驗(yàn)證過了。

最后

所以回過頭來看，“垃圾板塊”這個(gè)說法，本身可能就是上一個(gè)時(shí)代留給我們的思維慣性。

當(dāng)產(chǎn)品力的代際差足夠大，板塊鄙視鏈就會(huì)被重寫。

你現(xiàn)在看不起的板塊，五年后可能因?yàn)槟憬裉鞗]選而后悔。

當(dāng)然，說再多，不如自己親眼去看看。

以上這幾個(gè)盤我全都實(shí)地踩過，每個(gè)盤的優(yōu)缺點(diǎn)、還有開發(fā)商那邊能談到的真實(shí)底價(jià)，我心里都有數(shù)。

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注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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