這次，綠城首開日光，16.7億又創奇跡！

時隔三年，徐涇再次觸發積分。

7月27日，綠城·上海悅海棠首開火爆，一舉刷新2025至2026年上海新房單一批次認購量與認購率雙項紀錄。

累計認購946組，認購率約415%，平均每4組客戶爭搶1套房。

8月12日，綠城·上海悅海棠228套房源首開日光，累計成交16.7億。

綠城悅海棠從城市會客廳開放日千人到訪，到首開認購引爆全城，每個節點都在艷姐的朋友圈、行業群、媒體頭條連續刷屏。

近年，綠城不僅在北外灘以三開三捷之勢點燃了上海塔尖的熱情，更是將這個熱情帶到了徐涇。

那么，為什么總是綠城能創下奇跡？

帶著這個疑問，艷姐和綠城上海團隊進行了多番深入交流，答案也在實地踩盤后更加清晰直觀：

悅海棠的熱銷不是偶然，而是戰略2.0版本的綠城，在產品操作系統上持續精進的結果。

01

單盤剖析

悅海棠熱銷背后的“五大功力”

房地產的下半場，行業競爭核心正在從融資、規模和產品，轉向審美、運營和對生活價值的理解程度。

而綠城對此的理解，總是超前又準確。

悅海棠賣的不只是一套房子，而是一種舒適的、自在的、松弛的生活場景

所以，悅海棠的熱銷從不是偶然的單盤勝利，而是綠城在五個關鍵節點上都做出了精準判斷和執行。

功力一：逆勢拿地穩準狠，不是賭地，而是讀地

今年3月13日，上海2026年第一批次土拍；綠城以成交樓面價31972元/㎡，溢價率6.57%拿下青浦西虹橋地塊。

這是當批次土拍中唯一溢價成交的地塊，在市場有所猶疑之時，綠城果斷出手。

4個月后，首開即熱銷，直接爆火出圈，這塊地，正是綠城·悅海棠。

這種驚人的速度感背后，是綠城刻在骨子里的讀地基因。

時隔兩年后回歸大虹橋，綠城對徐涇熟稔于心，但越是熟悉的戰場，越要跳出路徑依賴，給市場新驚喜。深耕的底氣，讓綠城看到這塊的區位素質后，敢于果斷重倉。

直線200米就是2號線蟠祥路站，往北700米即是17號線蟠龍路站，10分鐘可達虹橋樞紐，30分鐘直達市中心。在大虹橋，時間和距離優勢就是硬通貨。

更何況，這里學校、醫院、商業、產業樣樣齊備；上海周末好去處的蟠龍天地就在1公里范圍，遛娃、出片、逛吃，一應俱全。

功力二：五方共創定規劃，不是套模板，是量體裁衣

一個好地塊如何變成一個好項目？

綠城給出了一個新方向——五方共創。

地緣客戶、種子客戶、綠城業主、行業代表、物業運營統統拉出來共創；實現“土地稟賦→客戶需求→產品回應→運營支撐”的驗證閉環。

于是，在600多組意向問卷、229組定量問卷、55組深度訪談、11輪協同會的“共創”中，綠城上海首個全域抬板住區來了。

悅海棠整體采用“兩抬三降”手法，將1F層相對地面M層抬高約3.1米。

抬板之上，釋放出完整的公共空間：運動、社交、童玩、學習四大主題島，由一條約800米的全齡景觀環串聯，中間嵌入約300㎡的度假泳池。

抬板之下，藏著一個挑高超9米的綜合球館，可以在標準籃球場和羽毛球場間按需切換，還有健身房、多功能房、休閑水吧、棋牌室等功能豐富完整的“隱形”配套。

綠城把這種空間邏輯稱為“GROW UP生長社區”。

還為此展開了業主主理人招募，打造"桌游、運動、親子、寵物、美學"五大社群，并相應配置10大“搭子空間”。

在這套邏輯里，人是生活的中心，社區不是靜態的交付物，而是一個能隨著家庭成長不斷釋放新功能的“活”的空間。

功力三：產品適配人本表達，不是堆參數，而是堆生活

悅海棠每一個戶型的背后，都是對客戶真實生活場景的精心回應。

106㎡三房兩衛，客廳開間3.5米，全屋飄窗、陽臺外側花池全贈送，得房率比周邊次新房高出一截；

約106㎡戶型，GIF來自 上海樓市情報

不僅空間更開闊，綠城的細節布局更是值得稱贊，餐邊柜就在餐桌一臂距離之處，動線便捷；書房設計搭配百葉窗更是看著就讓人心情大好。

而且，119㎡和136㎡戶型還配備了獨立電梯廳，可支配空間更大了。136㎡還做到四房兩衛南北通透；270°飄窗讓臥室視野更開闊。

約136㎡戶型，GIF來自 上海樓市情報

綠城更是做到玄關柜、清潔柜等“滿載交付”，還有掃地機器人的專屬泊位、主臥電動窗簾預裝、防眩光小夜燈、全屋USB插座等“百余項細節”。

約136㎡戶型，GIF來自 上海樓市情報

這些細節單獨看都不大，但合在一起，就是一個住進去第一天就很順手的家。

功力四：操盤思維場景化，不是說服，而是體驗

綠城把售樓處做成了咖啡館，打破了傳統售樓處的封閉形式和疏離感；也讓客戶提前體驗到觸手可及的松弛感。

綠城悅海棠實景圖

綠城還主動為紅線外區域代建口袋公園，把原本屬于市政的邊角空間變成街區生活場景的一部分。

這本質上，是綠城的操盤從“圍擋思維”升級到了“場景思維”，用生活氛圍前置的體驗代替功能性輸出，讓一切盡在不言中。

功力五：價值輸出重參與，不是灌輸，而是見證

7月28日，悅海棠首輪認購熱潮落幕的次日夜晚，綠城還辦了一場「生活正在生長」生活分享會。

整場分享沒有造勢推銷，而是拆解社區全貌：從產品設計邏輯、空間布局規劃，再到未來社群的營造構想，完整鋪展社區生長的全過程。

即便項目已然熱銷不愁去化，綠城依舊選擇多走一步，讓購房者買得安心，更滿懷憧憬。

當你"親眼見證"這個社區是怎么從一塊地、一份問卷、一場訪談里一點點長出來的；自然會對日后的居住生活生出真切理解與長久期待。

至此，綠城的價值輸出徹底跳出房企單向宣講的模式，變成業主深度沉浸、雙向共建的奔赴關系。

在大虹橋熱度再起的年份，綠城用五個精準判斷，把一個“非熱門地塊”做成了上海今年最難搶的新房。

這不是單盤偶發性勝利，而是綠城上?！爱a品操作系統”在單項目上的完整跑通。

02

方法論提煉

綠城上海的“產品操作系統”

在低容錯率的下行周期里，綠城"做一成一"的分量，比以往任何時候都重。

在不確定的世界里，綠城出品始終能穿越周期，也給足了“永遠可以相信綠城”的底氣。

而這種底氣不是憑空而來的，這套持續精進的經營哲學落地綠城華東，可以拆解成三大子系統——前端研判、中端共創、后端執行。

三個環節咬合在一起，形成了一條從“讀城、讀地、讀人”到“產品快速兌現”的完整閉環。

前端研判——把"接力跑"變成"同步跑"

傳統前策是接力賽，投拓算賬，設計定方案、運營控排期、客服保交付；但是串聯合作模式本質上是局部最優解法，你只能在前一個環節的決策基礎之上給出自己的專業判斷。

綠城換了種玩法，以悅海棠為母本，綠城華東建立了3*3*3產品共創機制。

這就從串聯合作變成了并聯合作，因此能用整體最優解法做前策。

舉個例子，拿地前以區首牽頭、操盤手總協調，營銷、客研、設計、客服四線并行協同進行內部共創；在“拿地-價值前策會”階段，還會引入客戶共創；最后讓空間運營方和主理人深度提資。

艷姐了解到，綠城上半年華東區域在跟的、在做的十幾塊地，都在深入開展價值前策工作，即便最后沒有拿到地，前策工作也在開展進行。

綠城不打沒有準備的仗，拿地舉牌之前，全套方案、各環節、各部門，都能做到心中有數。

中端共創——從“單向輸出”到“雙向定義”

當行業還在討論“要不要做共創”時，綠城華東不僅全面落地了“產品共創機制”，甚至已經迭代到了2.0版本。

所謂產品共創機制2.0，簡單說就是，不以開發交付為終點，而是以居住體驗為起點。

因而開發者、使用者、經營者，三方都來頭腦風暴，把想法、需求、顧慮統統拿出來一一拆解。聽見彼此的聲音，才可能滿足潛在的需求。

除了悅海棠，這套模式已在華東各城市近10個新項目上鋪開。

最近這短短一個月內活動密集開展，更是一周內在上海、常州、南京、蘇州，邀請媒體、意向客戶、業主、主理人舉辦了小10場共創會。

后端執行——把"運氣"變成"確定性"

前端定方向，中端提精度，后端保速度。

總的來說就是：跟進要快，推進要穩，標準動作，組織響應。

因此綠城在拿地端推出拿地九件套標準化流程：

拿地后5分鐘，海報發出、直播開進地塊現場；30分鐘，推文與視頻上線；5天內，客戶共創會、媒體共創會先后落地；7天內，完成價值前策...

流程化的目的從來不是無腦復制，而是讓多線程、多部門的團隊協同遵循同一個時間表，在有的放矢的節奏中把決策心力放在更重要的內容創造上。

這可不是空話，8月4日綠城以12.04億競得的嘉定菊園地塊，拿地后5分鐘，綠城的直播就開進地塊現場。

不止菊園。6月30日，綠城在同一天斬獲了嘉定新城和周浦兩幅地塊，同樣在拿地后一周內完成了價值前策和客戶共創。

綠城上海三子——周浦、嘉定新城、菊園；每一塊地的背后，都是同一套標準化流程在完整跑通：前策先行、共創跟進、九件套落地。

與此同時，營銷端也梳理14項能力建設，從價值營銷、極致首開到投前客研研判，過去依靠團隊經驗的動作，變成了有流程、有標準的組織能力。

針對潮鳴外灘這樣的高端項目，還形成了高端項目SOP工作指引。

綠城上海正在房地產行業掀起范式革命：

把生產組織方式從接力跑迭代為同步跑，把產品研發方式從專業主導的設計思維迭代為客戶主導的開放共創。

說到底，綠城真正想做的，就是把“懂客戶”從一種單盤手感，變成一條可復制的生產線。

03

組織優越性

反復跑通就是最強的護城河

如果把視線從悅海棠拉開，看看綠城上海2026年的一張完整成績單，會發現這套產品操作系統在改善、高端、交付、拿地，四條戰線同時跑通，筑起了一道愈發堅固的品牌護城河。

綠城潮鳴外灘首開14.85億、二開19.98億、三開16.14億，三開三捷，累計攬金50.97億，穩居北外灘高端人居市場第一。

青浦徐涇·春曉園去年底高品質交付，成為板塊標桿；嘉定南翔·留香園首開去化率98%，浦東張江·逸廬收官熱售。

悅海棠更是成為上海改善賽道出圈爆款。

可以看出，戰略明朗，深耕2.0階段的綠城，正在扎根深耕已久的板塊、吃透固有客群，展開一輪深度價值再造。

頂豪端，從熱銷到交付兌現，站穩品牌高地；改善端，熟悉板塊再深耕，以綠城的能力持續為板塊創造生活范本標桿。

兩條賽道雙線夯實基本盤。

綠城的落地兌現力更是無需多言，直接來看潮鳴東方立面的實景呈現，雖未完工、顏值已現。

綠城潮鳴東方實景圖

通體大面寬弧形玻璃幕墻，極具辨識度的全景艙立面，隨手一拍都調性十足，自帶高級質感。

論建筑顏值，綠城永遠自成一檔。

但審美只是綠城的基本功，當下它的營造內核，已然轉向煙火日常與城市溫度的塑造。最近正在預看房的沁香園，正是最好的示范驗證。

綠城沁香園實景圖

結語

在綠城中國“戰略2030”啟航之年，綠城用“最懂產品、最懂客戶”兩大戰略支點，與上海市場深度融合，跑通了一套產品操作系統。

悅海棠首開日光，勁銷16.7億，不是一個項目的勝利，而是一套組織方法的勝利。房地產下半場，綠城上海的組織紅利正在加速兌現。

主編：張艷

責編：閃閃

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