房東簽下"允許轉(zhuǎn)租"這四個(gè)字，五年后收到了最高法院的傳票，打了7年官司

2016年5月，一位名叫Martin Rakusen的房主，把自己在倫敦北部芬奇利路Mandeville Court九號(hào)的公寓租了出去。

租客不是個(gè)人，是一家叫Kensington Property Investment Group的公司，簡(jiǎn)稱KPIG。

牽線的是他自己的中介Hamptons。

合同簽了35個(gè)月零29天，月租2,643.33英鎊，條款里明確寫著允許對(duì)方轉(zhuǎn)租。

對(duì)Rakusen來說，這幾乎是理想中的安排。

公司客戶，租金穩(wěn)定，合同期長(zhǎng)，轉(zhuǎn)租條款還是他自己點(diǎn)頭同意的。

KPIG拿到鑰匙之后，把這套公寓按房間拆開，和幾個(gè)人分別簽了協(xié)議，每人一間。

三位租客的名字后來出現(xiàn)在了英國(guó)最高法院的判決書上——Jepsen、Murphy、McArthur。

他們支付的租金加起來是每月2,297英鎊。

到2018年11月，這套公寓在法律上已經(jīng)是一棟群租房，必須持牌。

它從來沒有牌照。

1.七年官司

三位租客向一審裁判庭提出了租金返還令的申請(qǐng)。

他們沒有告KPIG，他們告的是Rakusen。

理由很樸素：

房子是你的，租不出去的風(fēng)險(xiǎn)是你規(guī)避掉的，轉(zhuǎn)租是你批準(zhǔn)的，那么違法的后果憑什么與你無關(guān)。

一審裁判庭拒絕駁回他們的請(qǐng)求。

Rakusen上訴到上級(jí)裁判庭，被駁回。

他繼續(xù)上訴到上訴法院，這一次贏了。

租客們不服，把案子遞到了最高法院。

2023年3月1日，最高法院一致裁定：

租金返還令只能針對(duì)直接房東，也就是KPIG，不能針對(duì)Rakusen這樣的上級(jí)房主。

理由寫得很直白——法條說的是"退還租客支付的租金"，而Rakusen從這三個(gè)人手里從來沒有收過一分錢租金，讓他"退還"，語義上說不通。

Rakusen贏了。

從2018年到2023年，五年，四級(jí)法院，也算是一種折磨……

2.同一件事，今天的結(jié)局不一樣了

2026年5月1日，《租客權(quán)利法案》正式實(shí)施。

它做的第一件事，就是把最高法院當(dāng)年那個(gè)結(jié)論推翻了。

租金返還令從此可以追到上級(jí)房主。

同一天，上限從12個(gè)月租金提高到24個(gè)月，申請(qǐng)時(shí)效從12個(gè)月延長(zhǎng)到兩年，可追究的違法情形從7項(xiàng)增加到13項(xiàng)。

當(dāng)?shù)卣_出的民事罰款上限，也從3萬英鎊升到了4萬英鎊。

如果Rakusen的那套公寓是在今天出的事，他打不贏。

而在新法生效前兩個(gè)月，2026年3月6日，一審裁判庭在倫敦東區(qū)做出了一份判決，可以看作是這套邏輯的預(yù)演。

塔村區(qū)Old Bethnal Green Road的Paris House五號(hào)單元，一套六居室公寓，至少六個(gè)互不相識(shí)的人住在里面共用設(shè)施。

運(yùn)營(yíng)方是一家叫Mio Real Estate的公司。

塔村區(qū)實(shí)行附加持牌制度，這套房子需要牌照，但沒有。

Mio在庭上的抗辯是：

我們只是替業(yè)主打理的中介而已。

裁判庭不接受。

理由是這家公司自己簽了租約，自己直接向住戶收租，自己和每個(gè)人簽了轉(zhuǎn)租協(xié)議——那你就是房東。

判決書還提到，租客的押金也沒有按規(guī)定托管。

結(jié)果是五位租客各自拿回所付租金的70%，公司合計(jì)支付31,436.23英鎊，另加777英鎊的庭審費(fèi)用。

3.從三個(gè)房間到十五個(gè)房間

英國(guó)保險(xiǎn)公司Direct Line的調(diào)研顯示：

超過三分之二的英國(guó)房主曾經(jīng)發(fā)現(xiàn)租客未經(jīng)同意私自轉(zhuǎn)租。

大部分情況止步于多住了一個(gè)人。

少數(shù)情況會(huì)走到很遠(yuǎn)的地方。

薩里郡Egham有一棟三居室的平房，被改造成了擁有十五個(gè)房間的無證群租房。

案子最終進(jìn)了Staines治安法院，當(dāng)事人對(duì)十項(xiàng)《2004年住房法》下的指控認(rèn)罪，包括無證經(jīng)營(yíng)群租房、無法提供燃?xì)獍踩珗?bào)告、消防不達(dá)標(biāo)、房間面積不合規(guī)。

法官最終處以1.2萬英鎊罰金，另加2,000英鎊的受害人附加費(fèi)。

4.三個(gè)人的門檻

回到芬奇利路那套公寓，Rakusen的失誤其實(shí)只有一處：

他以為把房子交給一家公司，風(fēng)險(xiǎn)就交出去了。

按照《2004年住房法》，只要三個(gè)或以上的人住在同一套房子里，分屬兩個(gè)或以上的家庭，共用廚房或衛(wèi)生間，它在法律上就已經(jīng)是群租房。

沒有審批環(huán)節(jié)，沒有登記動(dòng)作。

一對(duì)情侶租下你的兩居室，把空房間租給朋友，你的房子當(dāng)天就變了性質(zhì)。

住滿五個(gè)人，就必須強(qiáng)制持牌。

倫敦、曼徹斯特、伯明翰的許多區(qū)域另有附加持牌和選擇性持牌方案，三四個(gè)人就要辦證。

牌照之外還有一整套硬指標(biāo)：消防門、逃生通道、煙感聯(lián)動(dòng)、單人臥室不得小于6.51平方米。

一套按普通家庭住宅設(shè)計(jì)的房子，基本不可能同時(shí)滿足。

更麻煩的是，房主保險(xiǎn)承保的是申報(bào)用途，實(shí)際住進(jìn)七個(gè)人，理賠時(shí)保險(xiǎn)公司有充分理由拒賠。

購房出租按揭合同里通常也寫明了準(zhǔn)許的出租方式。

5.幾件小事

倫敦一家專做房東辯護(hù)的機(jī)構(gòu)提醒過一個(gè)細(xì)節(jié)：

發(fā)現(xiàn)問題之后，不要貿(mào)然主動(dòng)去找當(dāng)?shù)卣f明情況。

房主在毫無準(zhǔn)備的狀態(tài)下自述經(jīng)過，往往會(huì)親手交出對(duì)自己不利的證據(jù)。

英格蘭的法律允許房主提前24小時(shí)書面通知后進(jìn)入房產(chǎn)查看。這項(xiàng)權(quán)利如果沒有寫進(jìn)合同、也從不行使，等于自動(dòng)放棄。

英格蘭核心城市的租金需求依然穩(wěn)固，倫敦、曼城、伯明翰的流動(dòng)性也沒有變化。

變的是持有方式。

房子在你名下，責(zé)任就在你身上，中間隔幾家公司都一樣——2026年5月1日之后，尤其如此。

ref：

https://www.property118.com/landlords-pay-the-price-when-tenants-secretly-sublet/

https://www.gov.uk/guidance/renters-rights-act-overview-for-tenants

https://theindependentlandlord.com/subletting/

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