13城一線市場調研：樓市淡季不淡

來源：市場資訊

7月一二手房成交環比數據印證了一個事實：淡季來了。

但如果把時間線拉長，結論又完全不一樣。

相較于2025年的7月，新房與二手房均實現了3%的正增長。20個重點城市中，新房成交同比上升的16個，二手房同比正增長的有13個。

更為直觀的是，一二手房4月以來的月度成交中樞均值較一季度中樞分別抬升35%和21%。二手房中樞更創下近三年新高。

我們把普睿城市機構來自市場一線的判斷匯總后有一個新的判斷：8月的房地產市場大概率“淡季不淡”。

從全年來看，7月和8月環比會回落，但會比前2月緩很多，金九銀十會有所回升，11月和12月保持穩定。

一句話總結：今年下半年市場不會太差。

7月回落的性質是高位回落而非趨勢破位。

支撐這一判斷主要有兩組數據：

其一，以中樞為參照重新審視7月：新房成交中樞均值為1223萬平方米、二手房成交中樞均值是1419萬平方米，分別低于4-7月中樞15%，回落幅度高度一致，符合傳統淡季特征；但仍分別高出一季度中樞14%和3%。1-7月重點50城新房累計成交8993萬平方米、累計同比降9%，20城二手房累計成交10794萬平方米、累計同比增12%，二者約21個百分點的剪刀差仍在延續。

其二，城市層面的同比表現是另一直接佐證：20個重點城市7月的新房成交中，僅重慶、西安、成都和杭州4城同比下降，其余16城同比均未再走低（其中15城正增長、武漢持平）。二手房同比正增長的城市有13個，累計同比正增長的多達16城，僅杭州、青島、廣州、南京4城累計同比為負。

在同時具備新房與二手房數據的12個城市中，7月二手房成交合計1171萬平方米，是新房494萬平方米的2.4倍：北京3.9倍、上海3.8倍、成都與蘇州均為3.2倍、合肥2.9倍，相對均衡的廣州與西安為1.2倍。

與新房相比，二手房修復的廣度與持續性都更強，二手規模替代效應同樣清晰。

13個重點城市對8月的市場一線的判斷出現了積極的信號。

首先供應端淡季中偏積極，供應回升的城市多于收縮的城市，供應端積極信號直接支撐8月樓市“淡季不淡”。

具體城市來看：

深圳：預計新增供應觸底回升、10個項目近3000套入市
廣州：供應約32萬平方米、環比增45%
西安：預計13盤1682套入市，剛需占69%、改善20%、高端10%
成都：房企適度加推、供給小幅回暖
長沙：預計供應21.5萬平方米
杭州：多個純新盤蓄勢待發

需求端的核心矛盾，不在于需求消失，而是在于購房者觀望情緒固化、決策節奏明顯放緩。13個城市一線調研反饋高度一致。

具體城市來看：

長沙：客戶觀望情緒難消
南京：僅高性價比或極致產品力項目能帶動局部熱度
上海：多數普通項目客戶蓄水難度加大

這一特征在7月項目去化中已得到印證。具備精準定位與核心優勢的優質樓盤依舊可以實現熱銷，杭州濱江興耀?沐青云依托剛需剛改定位精準走量、首開即罄；武漢綠城云墅深度綁定地緣改善客群、實現開盤日光。與之形成鮮明對比的是，大量無差異化、無價格優勢的普通項目去化疲軟，整體去化率僅維持在10%-30%低位。

基于此，13城對8月新房成交的預判高度一致：低位維穩。預期波動基本落在正負10%以內。波動收窄本身也是“淡季不淡”的一種表現。

具體到各城市來看：

廣州：預計環比增3%
武漢：持平或小幅下滑5%
杭州：去化率穩定在40%
濟南：預計環比降10%
合肥、深圳指向“小幅縮量”
西安、天津、南京、鄭州、成都均為“低位維穩”“弱勢維持”一類表述

13個城市對于二手房市場的判斷多為“持穩”“維持”“小幅回落”。

上海：1.8萬-2萬套且“底部支撐牢固”
廣州：8500-9000套“持穩”
杭州：約6000套
南京、合肥：約5000套
深圳：4500-4700套

二手房成交價格方向幾乎一致向下，7月二手房同比增3%是建立在價格讓步基礎上的，二手市場“以價換量”在8月份仍將延續。

成都：價格延續下調通道、議價空間持續擴大
南京：部分急于出貨的業主可能繼續降價拋售
長沙：掛牌量高位運行、價格延續承壓
濟南：價格保持低位

按照8月預期的強弱，13城可歸為三個梯隊。第一梯隊為上海、深圳、廣州，供應與成交均現積極信號，一線底部支撐突出；第二梯隊為杭州、武漢、天津、西安，成交規模基本維穩、供應端有修復的短期均衡；第三梯隊為南京、鄭州、合肥、濟南、長沙、成都，呈供應萎縮、成交承壓、二手房下行的“三弱”格局。

最后，8 月樓市“淡季不淡”的判斷，可通過三大核心維度進行驗證。

第一是總量底線。8月50城新房成交能否守住1300萬平方米、20城二手房能否站穩1500萬平方米。這是市場不會出現趨勢性走弱的底線標準。

第二是結構修復。同比正增的城市數量能否維持在半數以上，相較于成交總量，這個數據更能反映市場修復的覆蓋面與均衡度。

第三是先行指標。8月項目來訪能否止跌回升，這也將影響“金九銀十”成色。

二季度以來成交中樞穩步抬升、二手房持續走強，已經印證了當前市場的核心邏輯：購房需求并未消失，而是在價格調整、產品迭代、流動性分化的三重篩選下重新配置。8月的“淡季不淡”，本質是這一輪市場修復在季節性低點的壓力測試。