浙江
2026年7月，北京二手房市場交出"淡季不淡"的成績單。全市二手住宅網簽13875套，同比增長8.53%，創近五年同期次新高。1-7月累計成交10.7萬套，同比增長6%，3月以來單月成交量連續5個月保持同比增長。進入8月，傳統淡季效應延續，但市場韌性依然顯現。
剛需主導：低總價房源成交放量
本輪成交回暖的核心驅動力來自剛需群體。上半年北京200萬元以下二手房成交占比達53%，較2025年提高4.9個百分點。總價500萬元以下房源成交占比接近八成，成為市場絕對主力。
低首付、低利率及公積金貸款首付比例下調等政策疊加發力，極大降低了購房門檻。經過近幾年價格調整，一批小戶型房源已進入剛需家庭購買力范圍，過去因總價較高而積壓的需求開始集中入市。
核心城區"老破小"依托低總價、配套成熟、需求穩定等特點，成交熱度持續上行。東城區和平里片區60平方米、總價500萬元左右的老舊房源，7月成交占比已接近八成。
供給緩解：掛牌量回落議價空間收窄
市場供給端壓力有所緩解。6月末北京二手房掛牌量約12.1萬套，較去年高點下降18.5%，新增掛牌趨于平穩。業主對市場回穩預期增強，雙方議價空間從高位回落。
6月北京二手住宅平均議價空間降至7.3%，較前期高點明顯收窄。當前能夠較快成交的房源通常具備兩個條件：一是總價、區位或配套具有明確優勢；二是業主報價能夠及時跟隨市場調整。
掛牌量回落與議價空間收窄形成正向反饋，進一步鞏固了成交活躍度。但不同區域、不同小區之間的分化仍然明顯，定價仍明顯高于同類成交水平的房源，銷售周期依然較長。
區域分化：海淀成交占比提升改善需求邊際恢復
成交結構相對穩定，東城、西城、海淀、豐臺等中心城區成交占比略有提升。上半年朝陽、海淀、豐臺二手房成交套數分別占全市的24.1%、11.8%、10.8%，三區合計占全市46.7%。
以海淀為例，中關村、學院路、萬柳等成熟板塊表現突出。500萬元以上高總價房源成交前列小區主要集中在海淀、西城等核心區，涉及中關村、學院路等板塊，部分樓齡較長的小區仍能進入成交前列，表明成熟區位和配套資源在一定程度上能夠抵消樓齡劣勢。
值得關注的是，5月以來北京500萬元以上房源成交占比有所提升，改善性需求出現邊際恢復。海淀核心區依托優質教育資源和產業聚集優勢，對改善型客群吸引力持續增強，成交活躍度高于全市平均水平。
價格筑底：成交回暖尚未帶動全面企穩
成交回升尚未帶動價格全面企穩。1-7月北京二手住宅價格累計下跌4.01%，掛牌均價雖仍在下行，但跌幅已較去年下半年明顯收窄。7月二手住宅成交均價總體保持平穩。
市場正從"普漲普跌"走向"分層分化的精細化運行"新階段。500萬元以內剛需房源價格仍有壓力，500萬-1000萬元改善房源價格微漲，1000萬元以上高端房源表現相對堅挺。
當前市場改善性需求尚未形成穩定支撐，價格也未實現全面企穩。下半年成交有望保持一定活躍度，但進一步企穩仍有賴于改善性需求能否持續釋放、掛牌規模能否保持穩定以及購房者預期能否進一步修復。
8月展望：活躍度延續但分化加劇
進入8月，高溫多雨天氣繼續抑制看房意愿，成交量預計延續小幅回調態勢。但從先行指標看，購房需求依然存在，剛需基本盤較為穩定，低總價房源仍能對成交形成支撐。
對于購房者而言，當前市場提供了更多議價空間和選擇機會。剛需客群可關注核心城區配套成熟的低總價房源，把握價格調整窗口期；改善客群則可聚焦四環外臨近軌道交通、性價比突出的次新房，在供需匹配度較高的總價段尋找入市時機。
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