238米婁底“城市封面”還有沒有盤活的可能？

在婁底主城區吉星南路旁，一棟53層、238米的超高層建筑，靜默矗立數年，成為城市里一道刺眼的“傷疤”。

2017年開工的婁底寧邦中心超高層，曾是全市重點招商引資項目。53層的建筑規制、甲級寫字樓搭配國際酒店的高端定位，讓它從破土之初就打出了“婁底城市封面”的名號，承載著婁底刷新城市天際線、升級商務能級的發展雄心。

時隔九年，項目的配套住宅樓早已交付入住、人氣鼎盛，而這座主體已經封頂的超高層，卻陷入長期停工的僵局。昔日萬眾期待的城市地標，淪為吉星路旁閑置多年的“爛尾”建筑。

項目爛尾的直接誘因，是開發商資金鏈的斷裂，但深究根源，項目從規劃之初，就存在定位與城市能級錯位的隱患。

作為一座四線城市，婁底缺乏頭部企業總部入駐需求，也難以承載超高層物業的高昂運營成本。超高層寫字樓、酒店動輒每平米十幾元的物業費、高額的設備維保開支，對本地以中小微企業為主的市場格局而言，門檻極高、適配性極差。

此前，開發商采取的是典型的“超高層+住宅+商業”捆綁開發模式：以超高層地標拉高地塊價值、助推住宅熱銷，再以住宅銷售收益反哺重資產的酒店和寫字樓。在樓市上行周期，這套模式是亮眼的“產城融合”；而到了樓市下行階段，便淪為“資金黑洞”。疊加長期停工積累的施工欠款、錯綜復雜的債權債務關系，讓市場主體接盤風險劇增，項目最終陷入“想建無資金、想轉無接盤”的死循環。

（開發商宣傳效果圖）

然而，相較于徹底重建或者長期閑置，盤活已完成主體封頂的超高層，似乎是性價比最高、最貼合城市發展的選擇。該建筑主體已經完工，意味著項目最大的基建投入已經落地，后續外立面施工、內部裝修、配套完善的邊際成本，遠低于從零新建地標建筑。只要厘清債務糾紛、重塑適配本地市場的業態定位，項目就具備重啟盤活的堅實基礎。

更為關鍵的是，隨著城市9年的發展，這片區域的基本面也發生了較大變化。項目落地初期，片區開發滯后、商業匱乏、人氣稀疏，高端超高層定位難免曲高和寡。如今，寧邦住宅片區全面交付，數千戶常住居民形成穩定消費底盤；周邊成熟社區連片成型，吉星路沿線已然成為婁底城東活力最強的居住、商業走廊，區域商業生態日趨完善。

從產業維度來看，隨著婁底中部“材料谷”建設的縱深推進，新材料、先進制造等主導產業持續壯大，外來投資、商務交流、區域總部落地需求不斷攀升，市場對高品質高端酒店、標準化甲級寫字樓、現代化商業綜合體的需求正在得到釋放。而當前的婁底城區，高端商務酒店和甲級寫字樓依然稀缺，這正是寧邦超高層可以精準填補的市場空白。

針對這類體量大、債務復雜、續建成本高的爛尾地標，單純依靠市場自發接盤不現實，依賴財政兜底也不符合政策導向。因此，“政府引導、市場化推進”，是破解項目困局的最可能路徑，也是國內多地盤活同類地標項目的成熟經驗。

政府引導，核心是破壁壘、搭平臺、優環境。通過司法途徑梳理厘清復雜債權債務，掃清盤活法律障礙；依托專項政策與產業扶持，降低項目續建、后期運營成本；借助市屬國企平臺適度引導，發揮信用背書與資金撬動作用，打消市場“不敢接、接不起”的顧慮。

市場化推進，核心是尊重規律、貼合需求、精準定位。摒棄脫離實際的高端執念與行政式“拉郎配”，引入專業實力商業運營團隊，立足婁底本地市場需求，科學調整酒店、寫字樓、商業的業態配比與空間布局，同時創新多元業態模式，最大化釋放項目商業與城市價值。

在業態重塑上，可依托238米地標優勢，打造垂直產業綜合體：頂層打造城市展廳、餐廳與觀光打卡；中高層布局直播電商、跨境電商產業基地，以地標身份為本地新業態創業者賦能，打造城市新興商務產業載體。同時盤活閑置商務空間，打造城市人才蓄水池：將部分樓層改造為高品質人才公寓，依托片區成熟的商業、生態配套與一線高空景觀，精準匹配青年人才居住需求，以優質居住空間留住城市發展人才，將滯銷的商務存量資產，轉化為緊缺的民生人才配套。

九年變遷，荒地已成熱土，城市能級已然迭代。如今的寧邦超高層，或許已經不再是超前脫節的“面子工程”，而是一塊貼合婁底發展節奏、承載城市升級的優質存量資產。

期待這座承載婁底人期待的“城市封面”，能依托“政府引導、市場化推進”的路徑，早日重啟煥新，以多元全新的業態形態，涅槃重生為彰顯婁底城市風貌、賦能區域發展的活力新地標。