內蒙古
北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
我現在是有兩套失敗的投資房，一套燕郊的兩居，一套是朝陽的Loft，都賠了好幾年了，感覺漲不回來了。所以我想賣掉買個底商，小面積地段好，帶租約的那種，以后也不管賠賺了，只要租金收益高就行。我是剛有個想法，但不知道北京哪里的商鋪合適。
A：
1、但我也不知道哪兒合適啊。或者說商鋪其實不分區域的，甚至都不分城市，只看租金收益高不高。如果平均來說，北京的商鋪其實未必比小縣城的租金收益高，核心商圈的風險甚至有可能超過邊緣新區呢。
或者這么說吧，買商鋪就是純粹的投資做生意了，要遵循商業規律。也就是投資大收益高，但投資大就意味著門檻高，而收益高就意味著風險大+難度大。
2、所以考慮好再投資吧。畢竟地產界一直有個說法，就是住宅是小學生玩兒的，很難有超出行業平均值的收益，大多數都是跟隨大盤波動。寫字樓是中學生玩兒的，有可能收益高，但風險加大。
商鋪則是大學生玩兒的，有可能租金收益突然暴漲，但因為各種原因造成租金暴跌甚至租不出去的情況也正常。看看這幾年滿大街的空鋪吧，連商場都倒閉，商鋪哪兒是那么好玩兒的啊？
3、總之我沒建議，您最好是找專門做商鋪的中介。我只是提醒商鋪的風險大，反正我算是最早接觸商鋪的開發商，自己也買過一些，但十多年前就清倉了，之后再也沒接觸過了。
僅供參考。
二
Q:
我看了您對望都新地的解讀了，分析的挺實在的，就是這種情況，但怎么辦呢？我也是當年不懂瞎投資了，三居室戶型很好，但頂樓沒電梯，所以租金也不高，怎么處理一下呢？現在不光是房價跌了，而且是只要一出租就被鄰居舉報噪音，可整租又根本不好租。
A：
1、那這問題就不是房子了，而是鄰居舉報。就算您房沒賠，那鄰居就是不讓出租的話也是沒有實際收益啊？
要不您就租給中介不就得了，讓他們去跟鄰居博弈，何必自己折騰呢？您自己租雖然也是打隔斷分租，但也多掙不了多少錢吧，還弄的自己挺累。
2、另外如果是既不自住，也沒法出租，或者說出租的收益率很低，那就索性賣掉吧，徹底斷掉煩惱源。然后或是投資理財，或是到朝陽買個租金高的。望都新地的三居室估計400萬吧，這價位在朝陽東四環東五環的選擇有的是，租金能在7000左右，應該比現在高吧？
3、簡單就這情況吧，要不您就先把鄰居給解決了，要不就索性徹底解決房子。
僅供參考。
三
Q:
我是一個人很多年了，也不打算再結婚，現在的財產就是一套天通苑一居室和幾十萬存款，我不炒股、不投資、也不搞收藏，所以除了房價下跌之外沒有風險。現在考慮的是我還有幾年就退休了，退休金肯定很低，加上利息的話每年也就七八萬，生活肯定夠，但也不很寬裕。這是新收到的以房養老項目，你幫忙看看靠譜嗎？
Ps：那您有其他的穩妥保本的推薦嗎？我不是想投資，就是增加點養老費而已，盤活資產。
A：
1、我認為不靠譜兒。在我看來，所有在廣告上只說收益不提風險的，那就都不靠譜兒。這收益雖然不高，看上去風險也不大，但房子是您唯一的不動產+自住地啊，萬一賠了，人家公司損失的是一，您可就是萬都沒了。
甚至這么說吧，在我接觸到的所有以房養老項目中，絕大多數都是騙局，奔著老人的房產來的。那些不是騙局的也未必靠譜兒，只能說從他們初心來說沒想騙人，但弄到后來只要是資金鏈一斷，身不由己的也只能是坑這些業主了。
2、這廣告我沒細看，也懶的分析，因為沒必要。尤其是您這種只有一套房，那這房子就不屬于投資品，索性就甭琢磨了。
3、我沒推薦的，現在的理財也不許承諾保本。
4、盤活資產？我還是這話，唯一住房不屬于“可投資資產”，就是自住而已，是生活的依靠。不盤活的話是不動產，一旦盤活就指不定是誰的了。
僅供參考。
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