住總地產換帥，楊慶改殺個回馬槍

文/北京進深 林振興

54歲生日前后，楊慶改收到一份“遲到”兩年的大禮。

公告顯示，7月，他從劉連福手中，正式接過住總地產（全稱“北京住總房地產開發有限責任公司”）董事長的交接棒。

楊慶改沒有坐在空調房里開大會，沒有儀式感拉滿的就職演說，他選了另一種公開亮相方式。

8月，他頂著烈日，直奔一線重點項目，帶隊開展“城建同心”送清涼慰問。

從工地板房走出來的董事長，身上帶著老財務人的底色：低調務實、不端著。

從青澀的合同預算員，到國企地產掌舵人。這條路，楊慶改走了32年，每一步，都踩在實處。

看著這一幕，有一個人心里或許最為復雜——李作揚。

這位住總地產前前董事長，曾經親手把楊慶改從總經濟師一路推到總經理，卻在離任前沒能親手把交接棒交到他手里。

當年那場意外“錯位”，如今終于被時間縫合。回歸住總地產，這一次，楊慶改站上了塔尖。

但他沒時間感慨，集團給他的任務清清楚楚：一邊去庫存，一邊拿新地。兩手抓，兩手都得硬。

只是，住總地產在北京樓市的存在感，一直不算強。

在購房者眼里，這家國企氣質偏“老派”，底色是安居房出身。拿的地，也大多扎在遠郊：順義、延慶、昌平、門頭溝。

“老派房企”的標簽之下，是實實在在的去化壓力。

眼下，新帥楊慶改肩上扛著的，不只是董事長的新頭銜，還有一堆遠郊樓盤的回款任務。

01

1994年，22歲的楊慶改就出來參加工作了。他把整個青春，都押給了住總地產。

楊慶改進入住總后，他幾乎沒離開過“錢怎么花、賬怎么算、利怎么留”這條線。

他的第一站，是住總房地產開發部計劃調度室合同預算員。說白了，就是天天跟數字、合同、成本死磕。

這個枯燥的崗位，錘煉出楊慶改嚴謹務實的底色。合同邊界、經營口徑、成本紅線，他全得門兒清。

很快，他升任住總房地產開發部第一開發公司經營室副主任，完成了從執行者到管理者的蛻變。

隨后，楊慶改接手住總房地產租賃公司天麓大廈經理，算是第一次從紙面跳到現場。從“算賬”到“管資產”，他展現出極強的經營能力。

緊接著，他出任北京住總衡其投資管理公司副總經理，一腳踏進投資領域，視野進一步拓寬。

殺回住總地產本部后，楊慶改出任合約預算部部長，再后來升任為副總經濟師。

你會發現，他每一次升遷，都不是逃離成本線，而是把成本線越拉越長——從一張合同，到一棟樓，到一家投資公司，到整個地產公司的經濟命脈。

02

楊慶改很幸運，他身后的伯樂是，大他5歲的李作揚。

李作揚掌舵住總地產整整八年時間，這期間，楊慶改的晉升速度，堪比坐火箭。

2016年，李作揚迎來了事業巔峰期，正式擔任住總地產黨委書記、董事長。

彼時，楊慶改是住總地產總經濟師。并在同年9月，他火速升任常務副總經理。

短短一年不到，2017年8月，楊慶改直接扶正， 擔任住總地產總經理，那年他45歲。這一坐，就是六年多。

所有人都覺得，他是順理成章的接班人。

但劇情，在2024年拐了個彎。

李作揚距離退休還有三年，突然被免職。接替他董事長之職的不是楊慶改，而是劉連福。

按常理，總經理接班董事長，天經地義。可楊慶改，沒能邁上那級臺階。

更蹊蹺的是，此后兩年，住總地產官微上，楊慶改的名字“消失”了。

而總經理的位子，換成了薛萬龍，陪在劉連福左右。

歷史，總是驚人地相似。兩年后，劉連福卸任董事長。二把手薛萬龍，同樣沒能接過那把交接棒。

目前，劉連福下一站不明。

兩次權力更迭，兩次“意料之外”。住總地產的這把頭號交椅，到底坐著怎樣的玄機？

03

李作揚告別住總地產后，得意干將楊慶改并沒有沉寂。

他悄然下沉到一線的項目公司，于2024年2月，擔任北京金第房地產（住總集團旗下）總支書記兼董事長。

從住總地產二把手，到集團項目公司一把手。這步棋，看似退，實則進。

去年9月，城建發展拉上了住總金第、北京建工，以29億元底價拿下豐臺岳各莊地塊，打造嘉棠璟樾。

3月22日，嘉棠璟樾開盤，勁銷266套。目前，項目累計已完成250套網簽，去化近6成，均價7.8萬/㎡。

成交金額約24億元，成為豐臺上半年名副其實的成交金額銷冠。這一仗，楊慶改打得比誰都漂亮。

不止金第，楊慶改手里還捏著另一張牌——北京祥業房地產副董事長。

祥業房地產同樣是住總集團旗下，與住總地產平起平坐。

3月18日，祥業房地產全資子公司——住總京順房地產以5.71億元底價，摘得順義河東站地塊，打造青年ONE序。

可眼尖的人發現，這個項目的logo上，“住總”兩個字消失了，取而代之的是“北京城建”。

一邊是，楊慶改在住總集團體系內"悶聲干項目”；另一邊，住總地產的畫風卻截然相反。

回想2024年，劉連福走馬上任住總地產董事長的那一年，這家國企地產商在北京猛刷存在感。

一年拿了三宗地，分別位于延慶、昌平和順義，樓面均價 2.21 萬/㎡。

可到了2025年，畫風突變。劉連福緊急調頭，土地投資策略全面收緊，住總地產在北京顆粒無收。

今年上半年，住總地產在北京依舊是保守打法，無新增土地儲備，土地購置支出為零。

評級報告擺在那：截至 2026 年 3 月底，住總地產土地儲備(按并表在售項目剩余可售面積統計)46.33 萬平方米，較上年同期末有所下降。

04

手中有糧，心中才不慌。楊慶改上任后的第一要務，就是補倉。

新官上任三把火，他確實點了兩把。可惜，都熄了。

第一把火，是在昌平。

原本劇本寫得好好的，7月，住總地產×城建發展，在東小口拿地。

雙方各掏50%股份，項目地價款及后續開發建設資金總額度，不超過100億。

結果臨門一腳，城建發展換了搭檔，綠城半路殺出，住總被踢出局。

說白了，百億局，臨門一腳被兄弟單位"退了團"。

第二把火，是在順義府前街。

為啥盯上它？南邊500米，就是住總芳華里，熟地熟客，有先手優勢。

但最終，這塊地卻被一家河北民企截胡，眼看著到嘴的肉，飛了。

不是不想搶，是不能硬搶。

楊慶改心里清楚：拿地有紅線，越過去，資金鏈就繃不住了。

財報數據擺在明面上：

2025年，住總地產營收43.3億元，利潤總額1.05億元。

截至2026年3月底，住宅地產總資產346.32億元，資產負債率83.84%，手握現金類資產14.82億元。

所以，及時收手是對于楊慶改的最理性選擇。

不拿地后，楊慶改把火力收回來，主攻去庫存和資金回籠。

但郊區盤的命，從來不由己。

住總地產大部分項目都扎在北京遠郊，區位偏、配套弱，去化是道硬題。

清樾府，就是最扎心的一個。一、二期取證共計720套房源，賣了整整兩年。截至8月5日，網簽295套。

成交均價從最初的4.6萬+，跌到現在3.7萬出頭。

這個項目，當年由住總地產前任董事長劉連福親自拍板，砸下35億拿下。

內部會上，他反復強調，“項目團隊要重點在比回款、比進度上下功夫，保證現金流流速”。

可現實卻很骨感。清樾府，排在住總地產去化榜倒數第一。

如今，這塊燙手山芋，結結實實落在了楊慶改手里。

賬要平，盤要活，牌不多，但得打好。