調(diào)控優(yōu)化首周 開發(fā)商超百億搶地

北京樓市調(diào)控優(yōu)化后的第一周，開發(fā)商就上演了一場超百億的搶地大戰(zhàn)。8月12日，北京土地市場完成三宗住宅用地集中出讓，總成交金額超130億元。北京市海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)西郊機(jī)場周邊及沿線（西冉、田村、常青片區(qū)）城中村改造項目HD00-1408-0034、0049、0040地塊（以下簡稱“四季青地塊”）是本次土拍的核心焦點。憑借主城區(qū)核心區(qū)位、成熟配套資源與稀缺改善型產(chǎn)品屬性，該地塊吸引了金茂、中海北京、招商、保利及華潤+越秀聯(lián)合體共5家競買主體同臺角逐。歷經(jīng)130輪激烈競價，最終由金茂以97.61億元成功競得，刷新了年內(nèi)北京土地出讓金單塊地總價紀(jì)錄。

同日，石景山區(qū)同步出讓兩宗宅地，市場呈現(xiàn)明顯分化格局。蘋果園交通樞紐商務(wù)區(qū)土地一級開發(fā)項目1604-631-1地塊（以下簡稱“蘋果園地塊”）吸引5家房企競拍，招商蛇口最終斬獲該區(qū)域近三年來的首宗溢價成交宅地；緊鄰的劉娘府綜合改造A1地塊土地一級開發(fā)項目1604-674地塊（以下簡稱“劉娘府地塊”），則由石景山區(qū)“東道主”中海新城以25億元底價摘得，這也是其時隔14個月重返“大本營”。

金茂百億豪賭四季青

北京單日成交三宗高熱度住宅用地，總出讓金額達(dá)137.65億元。其中，海淀四季青地塊和石景山蘋果園地塊競價均突破百輪，土地市場競爭熱度顯著回升。

海淀區(qū)四季青地塊熱度最高，吸引金茂、中海北京、招商、保利及華潤+越秀聯(lián)合體報名，線上報價環(huán)節(jié)即收獲5輪報價。

最終，經(jīng)過線下130輪激烈角逐，金茂以97.61億元、溢價率14.1%競得四季青地塊。

從區(qū)位配套來看，四季青地塊周邊交通與商業(yè)資源成熟。北京商報記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，地塊3公里范圍內(nèi)覆蓋地鐵12號線西端首末站四季青橋站，居民可便捷通達(dá)西城、東城、朝陽等核心城區(qū)。

商業(yè)配套方面，地塊西側(cè)臨近西四環(huán)，分布有麥德龍、金四季購物中心、世紀(jì)金源等商業(yè)設(shè)施，可滿足居民日常購物、休閑健身等多元生活需求。

出讓文件顯示，四季青地塊土地面積約8.52萬平方米，規(guī)劃建筑面積14.26萬平方米。其中，HD00-1408-0034地塊為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，地上建筑規(guī)模約3.19萬平方米。未來商業(yè)配套落地后，可進(jìn)一步滿足居民日常購物休閑需求。

北京商報記者在四季青地塊周邊了解到，該地塊與老牌別墅區(qū)檀香山僅隔德順南路。中介機(jī)構(gòu)房源信息顯示，檀香山掛牌房源最高單價達(dá)14.21萬元/平方米。

此外，四季青地塊周邊有諸子階、湯泉逸墅、四季香山、酈城等一批均價約10萬元/平方米的中高端改善項目。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，片區(qū)內(nèi)不少建成近20年的住宅業(yè)主存在就地改善需求，疊加新房供給稀缺，有力支撐了區(qū)域次新二手房市場。依托“好房子”建設(shè)導(dǎo)向，未來四季青地塊項目有望在公共區(qū)域、景觀園林、社區(qū)會所等維度實現(xiàn)產(chǎn)品迭代，精準(zhǔn)匹配地緣改善客群需求，市場對項目定價與去化均抱有良好預(yù)期。

值得一提的是，四季青地塊的入市也終結(jié)了海淀區(qū)長達(dá)8個月的供地空窗期。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，海淀區(qū)上一輪住宅用地供應(yīng)還要追溯至2025年12月，彼時海開以84.56億元、0.4%的小幅溢價競得海淀區(qū)上地地塊，近日該項目公布案名為瑜海澐頌。

招商216輪激戰(zhàn)蘋果園

與四季青地塊同日入市的，還有石景山區(qū)蘋果園地塊，以及劉娘府低密地塊。

蘋果園地塊共吸引招商蛇口、中國金茂、中海新城、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)5家房企參與競買。線上競價階段，招商蛇口、中海新城、越秀地產(chǎn)等企業(yè)先后提交報價，地塊起始價由12.18億元攀升至約12.23億元。

最終經(jīng)過線下216輪激烈競價，招商蛇口以15.04億元、溢價率23.48%成功競得。

值得關(guān)注的是，這是近三年石景山區(qū)首宗實現(xiàn)溢價成交的住宅用地。北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，除當(dāng)日出讓的兩宗地塊外，2024年至2026年石景山區(qū)累計成交5宗住宅用地，均以底價成交。而上一宗溢價地塊，正是蘋果園地塊東側(cè)、由越秀地產(chǎn)于2023年2月競得的越秀·天玥項目用地，目前該項目已進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，房源基本售罄。

此次溢價成交的背后，離不開區(qū)域成熟的配套及土地資源的稀缺性。蘋果園地塊位于西五環(huán)至西六環(huán)之間，地塊形態(tài)規(guī)整方正；南側(cè)直線距離約900米處即為地鐵蘋果園站，可實現(xiàn)地鐵1號線、6號線、S1線三線換乘；京西大悅城亦在地塊1公里輻射范圍內(nèi)，交通及商業(yè)配套完善。

郭毅表示，從蘋果園地塊的區(qū)位條件分析，該地塊屬于石景山區(qū)老城核心板塊，也是轄區(qū)內(nèi)為數(shù)不多開展軌道交通一體化開發(fā)的片區(qū)。板塊內(nèi)多條軌道交通交會，京西大悅城落地于此，周邊還聚集多處5A級寫字樓，已初步形成小型京西CBD。

郭毅進(jìn)一步分析指出，該住宅地塊原生客群基礎(chǔ)優(yōu)越，加之用地規(guī)模偏小、土地出讓總價可控，房企普遍看好地塊升值潛力與房源去化效率。依托軌交樞紐和大型商業(yè)配套，板塊能夠承接大量外溢購房群體，周邊商務(wù)辦公集群也催生了穩(wěn)定的地緣置業(yè)需求。

中海新城14個月后石景山補(bǔ)倉

與蘋果園地塊直線距離不足1公里的另一宗石景山區(qū)宅地——劉娘府地塊，由深耕該區(qū)域的中海新城以底價25億元摘得。

出讓文件顯示，劉娘府地塊土地面積約5.37萬平方米，規(guī)劃建筑面積約5.91萬平方米，容積率僅為1.1。地塊位于西五環(huán)至西六環(huán)之間，周邊有西山、法海寺森林公園及八大處等自然景觀。

劉娘府地塊周邊聚集了遠(yuǎn)洋天著春秋、綠城西山云廬、遠(yuǎn)洋源山春秋等別墅及疊拼項目，均為京西上一代改善型住宅標(biāo)桿，二手掛牌均價約7萬—9萬元/平方米。

中海新城作為石景山區(qū)的“東道主”，近年來先后開發(fā)了中海學(xué)府里、中海長安譽(yù)、中海長安源境等多個新房項目，產(chǎn)品涵蓋剛需、改善及高端住宅等多種類型，對該區(qū)域市場環(huán)境具有深度認(rèn)知。

郭毅表示，劉娘府地塊本身具備多重優(yōu)勢，該板塊內(nèi)可供開發(fā)的住宅用地已基本告罄。地塊西側(cè)毗鄰法海寺森林公園，北側(cè)臨近八大處，還可享受地鐵1號線延長線終點站的軌道交通加持。地塊規(guī)劃條件寬松，容積率1.1、限高19米，產(chǎn)品選擇空間充足，既可以打造大平層洋房，也可布局疊拼、別墅類低密產(chǎn)品。

北京商報記者注意到，中海新城上一次在石景山區(qū)拿地可追溯至2025年6月的西黃村地塊。彼時，中海新城以底價45.23億元摘得該地塊，后續(xù)開發(fā)為中海瑞文里項目。

在石景山區(qū)拿地空窗期間，中海新城近期頻繁活躍于朝陽區(qū)土拍市場。7月28日及8月4日，中海新城先后以46.81億元（溢價率25.84%）及83.99億元（溢價率19.13%），從多家房企競爭中成功競得酒仙橋地塊及廣渠路地塊。

此次，中海新城時隔14個月再度重返石景山區(qū)，以底價25億元落子劉娘府，進(jìn)一步鞏固了其在京西市場的戰(zhàn)略布局。

郭毅表示，從中海新城的發(fā)展軌跡來看，其進(jìn)駐北京后便將石景山作為核心深耕區(qū)域，依托城市更新帶來的一、二級聯(lián)動開發(fā)模式，在當(dāng)?shù)貙崿F(xiàn)較高市場占有率。市場高峰階段，石景山每成交10套新房，便有7套出自中海新城之手。此番拿下劉娘府地塊，是其立足大本營、延續(xù)區(qū)域深耕戰(zhàn)略的進(jìn)一步布局。

北京商報記者 李晗