地段不再是唯一護身符 上海土地市場大分化

市中心并非萬能解藥，外圍板塊反倒藏著點狀機會。

中房報記者 付珊珊 上海報道

楊浦八埭頭“百億地王”余溫未散，8月4日，上海又火速開啟了第七批次土地出讓（以下簡稱“土拍”）。

最終，5宗涉宅用地全部成交，合計出讓用地面積約11.07萬平方米，總成交金額90.6億元。青山實業、招商蛇口和中旅投資聯合體、聯發集團、華潤置地以及綠城中國各落一子。

此次土拍延續了近期上海土地市場“量穩價平”的態勢，成交金額及溢價均處于合理水平。在中指研究院上海數據總經理張文靜看來，5宗地塊中，3宗溢價成交、2宗底價成交，溢價率在14%至28.5%之間，顯示房企在投資決策中注重地塊自身條件與區域風險綜合評判。

結合此前多批次土拍情況，上海土地市場正逐步形成“優質地塊競爭有序、一般地塊底價托底”的分化格局，市中心并非萬能解藥，外圍板塊反倒藏著點狀機會，這也反映出市場定價機制的成熟與投資邏輯的理性回歸。

北外灘核心地塊底價成交

傳統房企集體缺席

作為本批次唯一一宗位于傳統市中心的地塊，虹口北外灘地塊的表現頗讓市場意外——僅有一位競買人，最終由青山實業以38.45億元底價摘得，樓面價36045元/平方米。

這塊地并非傳統意義上的純宅地。規劃顯示，地塊為商住辦綜合用地，住宅占比僅30%，商業占55%，辦公占15%，容積率7.3，建筑限高249米。這種將商業、辦公、住宅垂直混合在一棟超高層建筑中的“垂直城市”模式，在東京麻布臺、紐約哈德遜廣場、香港九龍站等國際大都市核心早有成熟案例，但對國內開發商而言，卻是一條陌生賽道。

正因如此，雖然最近兩年北外灘地塊每每有宅地出讓均引得多家房企爭搶，但此次眾多開發商卻望而止步。

一位業內觀察人士認為，傳統開發商不敢輕易下注，原因有三： 一是開發經驗幾乎為零，國內鮮有此類垂直綜合體的成功操盤案例；二是超高層住宅的建設標準、居住體驗、得房率等均面臨更高要求；三是大量商業需自持，資金沉淀周期長，與當前房企追求高周轉、快去化的策略相悖。

反觀青山實業，公開資料顯示其是全球最大的不銹鋼和鎳鐵生產商，常被稱為“世界鎳王”。其資金雄厚且沒有傳統房企那般精細的算賬包袱，反而更有勇氣接手此類特殊地塊。“這塊地類似要打造一個‘垂直城市’，要求很高，開發難度大。”上海中原地產資深市場分析師盧文曦認為，青山實業本身資金實力雄厚，其此前已在北外灘落子，敢拿這塊地可能有部分自用需求，未來樓下是商業和辦公，頂層做少量住宅，還可以看黃浦江景觀。

土地市場結構性反轉

這一批次土拍最反常的現象，是地段與熱度的倒掛。

位于市中心的北外灘地塊底價成交的同時，外環外的幾宗地塊反而更受追捧。浦東唐鎮地塊吸引4家競買人，最終溢價28.45%成交；浦東孫橋地塊溢價26.92%出讓；嘉定南翔地塊溢價13.98%，經27輪競價由華潤置地斬獲。3宗地塊均處于上海郊區，但均溢價成交，與市中心地塊的冷清形成對比。

由此也可看出，上海土地市場正在經歷深刻的結構性分化，即便地處北外灘這樣的核心區位，若地塊條件復雜、算賬難度大，同樣可能遇冷；而外圍板塊若擁有清晰的產業支撐、交通配套和客群基礎，反而能成為確定性更高的“安全牌”。不管是市中心還是郊區，都存在點狀機會。

最明顯的就是綠城中國。從去年至今年，綠城中國在上海市中心和外圍區域的項目走出了截然不同的曲線。去年7月，綠城中國以46.33%溢價率拿下北外灘潮鳴外灘項目，但市場反響不及預期；反觀其在今年拿下的青浦徐涇項目，溢價率僅6.57%，7月，該項目入市，認籌率達415%，觸發積分，創造了最近一年上海新房單一批次認購量和認購率的雙料紀錄。值得注意的是，徐涇板塊上一次觸發積分還是三年前的事。

“這足以證明優質房企、優質產品依舊可以撬動遠郊市場。”盧文曦表示，綠城中國以高端產品力下沉中端改善市場，屬于典型的“降維打擊”，品牌認可度與產品口碑自帶流量，去化保障充足。

部分中心地塊冷，部分外圍地塊熱，這也讓房企重新思考，在當下的市場里，什么樣的地塊才算是“好地”？每一宗地塊都需要具體問題具體分析。

留在“舒適圈” 房企的深耕與護盤“陽謀”

從此次土拍的參拍房企來看，依然是央企、國企為主導，而且開發商普遍選擇了自己熟悉的區域。與其說是在搶地，不如說是在鞏固“根據地”。

比如招商蛇口與港中旅聯合體拿下唐鎮地塊，業界解析其最明顯的意圖就是“護盤”。就在一年前，這兩家企業組成的聯合體以40%溢價率、樓面價52360元/平方米拿下了北側相鄰的地塊，即如今的壹江臻邸項目，該項目樓板價刷新了唐鎮板塊住宅單價紀錄。項目整盤均價8.5萬元/平方米，是區域房價高點，目前整體去化約6成。此次拿下南側新地塊，樓面價已回調至48114元/平方米，地價每平方米下降超4000元。

在一些業內人士看來，招商聯合體勢必要拿下這宗地塊，因為這既可攤薄前期成本，也能通過聯動開發延續區域品牌聲量，對前期項目的后續去化亦有助益。

聯發集團拿下浦東孫橋地塊，同樣是深耕邏輯。2025年6月，聯發集團曾以41.7%的溢價率拿下浦東曹路地塊，獨立操盤了金海雲墅項目。此次再度落子浦東孫橋，雖是體量較小的“小而精”地塊，但延續了在浦東市場的布局節奏。

華潤置地此前在嘉定南翔板塊開發的時代之城取得了較好的市場反響，此次繼續在南翔落子，深耕意圖明顯，也利于延續此前積累的品牌口碑和客戶資源。

張文靜認為，此次土拍整體運行平穩，溢價水平合理，市場預期趨向理性，為后續土地供應和房價走勢提供了積極而穩健的信號。而房企從以前的“閉眼拿地”到如今“精準狙擊”，也傳遞了清晰的信號，即土地市場來到下半場，開發商也要適應新形勢，算賬更要精細，步子要更穩當。