保利·熙瑞為頂級豪宅打了個樣丨復盤

01

今天一大早，7月份的北京樓市成交榜單，新鮮出爐。

沒有意外，保利·熙瑞以8.26億拿下7月北京樓市網簽金額TOP1；

同時，還以大比分拿下海淀區網簽套數、面積、金額「三冠王」。

在這之前，北京海淀區網簽金額第一的頭銜，保利·熙瑞已經連續拿了兩周；

北京市網簽金額第一的頭銜，保利·熙瑞也連續拿了兩周。

更重要的是，保利·熙瑞的成交均價簽到了11萬+/㎡，穩穩錨定住了海淀內環豪宅的資產價值。

目前簽約的房源中，所有房源單價都在10萬以上，其中，67.4%的房源單價在11萬以上，甚至還簽出了13.5萬/㎡的高價。

實打實的量價雙贏，為保利·熙瑞這座北京標桿紅盤，補齊了最后一塊拼圖。

但今天表姐想跟大家聊的，并不只有保利·熙瑞的熱銷業績，而是它背后更深層次的資產價值和行業意義。

02

復盤來看，保利熙瑞的項目操盤，可以算得上是一個值得被反復研究的經典樣本。

首先，地塊位置足夠優越，緊挨著北京正西四環，是區域內十年來少有的優質地塊。

這是一個反直覺得的拿地策略。不只是足夠低密，綜合容積率只有1.43，再加上15米左右的限高，能做出3-5層的低密洋房。

而且是位于海淀四環，更是城市核心區的低密。

大家可能不知道：

在去年保利熙瑞地塊成交之后，到目前為止全北京共有50多宗新地塊成交，但容積率低于1.5的幾乎屈指可數。

而位于城市核心區的低密供地，在此之前更是絕無僅有。

所謂真稀缺，就是唯一；只有唯一，才是資產價值中的明珠。

即便是即將供應的海淀西冉地塊，容積率也在1.6左右。

時間再往前翻，從2021年到現在，海淀區容積率低于1.5的地塊，也就只有三個。

也就是說，包括海淀區在內，無論北京新房內卷再怎么慘烈，有一種產品供應，卻始終處于稀缺狀態：

那就是低密洋房，而且低到只有3層。

稀缺到唯一的程度，它的背后是四維疊加。

1.純低密

不是高低配社區，圈層非常純粹。

2.真低密

沒有高層，不是改善盤，更不是高容積率大平層。

3.位于城市核心區

不是那種郊區墅區低密，有高流通性。

4.不可復制

位于城市核心區，城市核心資源不可復制，價值不會被新地塊稀釋。

上面的數據，只是表姐梳理的部分數據，但在海淀過去5年的住宅供應中，絕大部分的地塊，容積率都在1.5以上。

能夠做出3層洋房的，更是寥寥無幾。

這意味著，無論是過去5年還是未來一到兩年，如果想住3-5層的低密洋房；

那么保利·熙瑞幾乎可以說是首選。

當業態低密到了目前板塊唯一，全北京稀缺的程度，產品也就脫離了紅海戰場。

而這，正是保利·熙瑞能夠熱銷的關鍵之一：

3-5層低密洋房的絕對稀缺。

這樣的條件，放到今天來看，也是妥妥的熱門，不僅僅是因為稀缺會帶來資產的保值和溢價。

更是因為，低密本身，就代表著一種生活方式的進化與升級。

所以，當時地塊競拍時非常激烈，三家房企聯合體拍了整整95輪，才被保利以接近12%的溢價拿下。

只是挑戰在于，越是稀缺的地塊，溢價就越高，溢價越高，就越考驗房企的綜合操盤能力。

尤其在當前北京樓市深度內卷的大背景下，想要在競爭中完成破局，并非易事。

現在的我們當然知道，保利·熙瑞完成了一次漂亮的逆襲。

但在一年多之前，地塊剛剛成交的時候，放眼整個北京樓市，估計都很難有人敢說有十足的把握。

因為在絕對的城市核心資源和地塊低密規劃雙重稀缺面前，要再疊加做出創新產品稀缺，考驗難度超級大。

03

不過，保利沒有躊躇不前，因為拿地的第二天，整個團隊就啟動了針對周邊社區的深度客研。

并且，與一般項目的客研不同。

保利·熙瑞沒有先畫圖紙，而是先耗時一個月多，完成了300多組客戶問卷，80多組的一對一深度訪談。

這讓他們徹底摸清了項目核心客群的分布組成：

那就是集中在萬壽路、玉泉路一帶的大院家屬，以及高校教授等地緣改善客群。

這些客戶幾乎都是在海淀住了三四十年的老住戶，對待居住品質足夠挑剔，但對已經熟悉的生活區也有足夠的堅守。

換句話說，如果最終的產品展示能夠打動這部分客戶，那么他們就會是項目最堅定的擁躉。

即便其他區域新房再怎么扎堆，也很難動搖他們的選擇。

明確這些之后，保利·熙瑞將之前標準化的問卷徹底推翻，重新設計了針對目標客群的專屬問卷。

從根子上開始挖掘競品們看不到的深層需求。

甚至，他們還動用了一些關系，先后進入海軍大院、部委家屬院實地踏勘，零距離觀察真實的大院生活場景。

營銷、客研、設計等多個條線也聯動起來，在每一場訪談結束當晚，就梳理出訴求清單。

然后，再將所有需求全部歸檔，力求產品設計從客戶最最真實的生活痛點出發。

這個過程中，因為與客戶的溝通足夠長期與密切，保利·熙瑞還獲得了第一批共創種子客戶。

他們不僅在戶型設計初期就參與了進來，還在后續的會所、園林、圍墻等環節全程參與了打分評審。

據我所知，這批種子客戶當中，不乏有人直接拍板選擇買入。

并且，在保利·熙瑞開盤之后，大多數客戶都能在7天之內就完成房款支付。

全款或者高首付客戶的占比，甚至能達到70%左右。

而這，或許就是保利·熙瑞能夠熱銷的關鍵之二：與目標客群的超深度共創。

更確切地說，幾乎可以等同于「定制化」。

在保利·熙瑞實景示范區亮相之后，你會發現，他們做了一個完全區別于市面上任何項目的產品。

不是把上海的樣板間搬到北京，不是用標準化產品線去套，不是復制已有的成功案例。

而是真正基于這群客戶，基于內城國賓區的在地文化，打造了一座「藏」起來的東方府院。

04

所以，在保利熙瑞，你看到的很多細節，都是堪稱「北京首例」的開創性創新。

它們極具辨識度，卻有一種低調不張揚的「藏」。

比如，北京第一個博物館級的會館，鴻廬國仕館，藏的是珍寶，更是品味。

比如，全北京甚至全國都很罕見的，江南溫室園林，藏的是心境。

再比如，目前北京豪宅唯一一個地下樞紐通廊，藏的是美好寓意。

以及目前北京唯一的，地上地下雙層園林，藏的是深遠不盡的東方韻味。

細數下去，保利·熙瑞創下的第一還有很多，但我今天并不想標榜這些第一，而是在這些第一背后的，更珍貴的東西。

這也是我要講的，保利·熙瑞能夠熱銷的關鍵之三：

產品在地性的極致打磨。

下面這張圖片，是保利融合九項「國禮級」工藝打造的大門：

既符合客戶偏愛大院厚重的「藏」的私密感，又具備足夠強的辨識度。

中間那幅一體成型、長約11.5米，寬約3.5米的巨幅純銅照壁，由非遺大師孟德仁團隊耗時6個多月純手工打磨、雕鑄而成。

上面的畫面，取自人民大會堂《江山如此多嬌》，去過現場的人一定不陌生。

但很少有人知道，這幅照壁由于制作工期過長，運到現場的時候，社區大門都已經成型了，安裝難度非常大。

當時也有人提議，把照壁拆分成幾部分，分批拼接安裝。

不過，保利為了整幅照壁的完整性，考慮再三后拍板決定一寸不接。

硬是協調了20多位工人，用了整整3天才安裝到位。

會館的大戲臺，為了尋找合適的金絲楠木立柱，技術負責人遠赴四川，走遍了二十多個楠木存放基地與林場。

最終，整整耗時半個多月，層層篩選對比，才最終敲定了八根標準大料，也幸運地開出了稀缺的虎皮紋理。

大家知道么，只有樹齡兩百到五百年的深山老楠木，才有可能開出這樣的紋理，幾乎相當于賭石開出帝王綠。

包括會館湖心亭，當時也有討論，要不要做一個難度低一點的亭角，取消功能只做展示，也就是說只能看，不能逛也不能坐。

但后來，保利也是挺著壓力，邀請當代徽派園林第一人潘和平團隊，做了一個完整的六角亭。

整座亭子沒用一顆釘子，全靠136處傳統榫卯咬合銜接，完全還原了古建的韻味與精髓。

照壁拆與不拆，楠木是不是上等金絲楠，亭子用或者不用鐵釘，貌似區別不大，但其實卻是天差地別，這背后透露出的信號其實是：

絕不湊合的態度。

為了把產品做到極致，刻畫出最符合目標客群「自有瑞氣藏山河」的意蘊，保利愿意付出巨大的成本、精力與誠意。

05

所以，在項目開盤之前，即便是面臨著各種聲音與質疑，保利·熙瑞還是扛住壓力堅持將產品打磨到極致，堅持全維實景呈現再開盤。

而這一扛，就是扛了一年。

如果沒有記錯，整個北京市場，應該就是保利·熙瑞第一個提出要實景開盤的。

并且，不是常規的一展、二展、三展，而是包括社區門頭，園林、完整的下沉會所、建筑立面等等體系化的實景一次性呈現。

這件事情的意義，絕不僅僅是讓客戶提前看到實景，打消買房的顧慮。

更重要的是，可以讓高凈值客戶感受到保利對于項目的態度和能力表達。

甚至，他們還就紅線外的城市界面，也做了最大努力去溝通和優化，主動拓寬永定路，打造國仕大道。

下面這兩張實拍照片對比，就更加明顯。

包括圍擋用材、動線規劃，都由總部領導牽頭，做了不下數輪的方案修改與調整。

更出資推動沿永定路兩側的電線桿線規整工程，鐵路圍擋及兩側綠化提升，就是為了提升項目周邊的城市界面。

實際上，在保利·熙瑞拿地開始，他們就有在收集紅線之外的痛點需求，盡量去解決能解決的部分。

而這，應該也是保利·熙瑞能夠熱銷的關鍵因素：

主動的城市界面升級。

現在我們再回頭去看，保利·熙瑞的網簽業績，不外乎是他們以最大的誠意，去做了以下幾件大事：

第一、堅守地塊稀缺的低密特性，打造3-5層低密洋房；

第二、深度回歸客戶，與目標客群深度共創的定制化；

第三、深挖在地性的極致產品打磨；

第四、堅持全實景開盤；

第五、主動的城市界面升級。

但這些，如果大家還有印象的話，其實是保利在最開始的時候，就已經確定下來的操盤底盤，也是穿越周期的資產價值公式：

地段稀缺能量*業態唯一*產品力能級*業主群體*物業服務

通常情況下，北上廣深的樓盤只要占有其中三項，就是昂貴資產。而保利·熙瑞占據了五項全能，則是昂貴資產皇冠上的明珠。

所謂信有山林在市城。誰摘取它，更能從容穿越周期。

所以，其實理解了保利·熙瑞的操盤底盤，其實也就理解了保利·熙瑞為什么能夠以超11萬/㎡的價格，實現熱銷。

那是一種對客戶的極致敬意，也是一種可敬的以始為終。銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

.最近更新.