從“一房難求”到“虧本甩賣”？大理民宿未來的三種活法

【文/觀察者網 鄧軍 編輯/趙乾坤】

暑假歷來是云南旅游最火爆的季節，然而，近期國內多個社交平臺上有關“大理民宿遇冷”“50元床位無人住”“民宿老板哭了”等話題持續發酵，引發網友們的熱議。

“現在不是沒人來，而是可供游客選擇的地方太多了。”大理市旅行社行業協會會長陳永生給出了自己的判斷。“前幾年，旅游需求集中釋放，‘一房難求’成為常態。2024年以后，這種情況基本不存在了，不是游客減少，而是市場供給越來越充足。”

相關數據也印證了陳永生的判斷：多個在線旅游平臺發布的2026年暑期數據顯示，云南穩居全國長線避暑旅游熱門省份前三，暑期旅游預訂量同比增長42.7%；在途家發布的暑期避暑目的地榜單中，昆明、大理等地連住15天以上的旅居訂單同比增長22%，適合家庭入住的大戶型民宿訂單增長超過25%，尤其是大理庭院民宿熱度居高不下，不少親子家庭提前三個月預訂帶小院的長住房源，優質房源早早售罄。

大理民宿東方IC

透過喧囂不難發現，大理民宿的問題已經逐漸清晰——并非簡單“遇冷”，而是在經歷一場從規模擴張邁向品質競爭的深層調整。

市場正在用最現實的方式篩選玩家——當潮水退去，才知道誰在裸泳。大理民宿用十年時間完成了規模擴張，經營者現在真正需要思考的，是如何讓每一位來到這里的人，都愿意停下來、慢下來，再回來。

“不排除有人故意抹黑大理民宿市場”

對于大理的民宿市場而言，春節、五一、國慶、暑假旺季（共計約4個月）貢獻全年80%的營收。剩下8個月淡季，入住率普遍為10—20%。

往年，暑期旺季民宿價格翻倍上漲是常態，但今年大部分民宿業主不敢漲價，甚至還要降價搶客。有大理民宿業者甚至坦言，同等裝修水平的雙廊核心景區民宿，今年暑期單房價格最多只敢賣400元左右，只為維持基本運營。不賣這個價，連住的人都沒有。

在社交平臺上，有關大理民宿的吐槽聲音也越來越多，“圖片與實物不符”“房東根本不管”成了高頻詞。有游客發帖說：“1000多一晚的民宿，洗手間下水道反味，跟房東反映，他說‘山里嘛，正常’。圖片上無邊泳池正對蒼山洱海，到了才發現泳池前面新蓋了一棟樓，什么景都擋住了。”該帖子下面有七百多條評論，“我也遇到過”“所以我再也不住民宿了”的吐槽成為了主流聲音。

有媒體此前報道，一位已在大理經營民宿三年的業主表示，往年暑假，6月就開始有游客陸續預訂，到7月初不少民宿就已經滿房。但直到7月中旬，原本該迎來滿房的旺季，卻遲遲沒有到來。7月15日，她的民宿預訂入住率只有10%，一天有上百人問詢，但實際成交卻不超過2單，有人聽到客房的報價后甚至直接開懟：“你想錢想瘋了吧。”

該民宿業主反饋的部分情況，也得到游客和當地民宿業從業者的證實。

7月下旬剛結束大理之行返回新加坡的韓女士告訴觀察者網，她帶孩子入住的大理古城一家精品民宿，近期入住率達83%，略低于去年同期。工作人員告訴她：“現在大理古城內入住率能維持在80%左右的民宿，已經是比較理想的狀態，很多民宿今年暑期的入住率普遍不及去年同期，不少民宿的入住率還不足50%。”

不過，社交平臺上熱議的“大理古城內不含空調、含早餐的民宿大床房最低價格跌至50元/晚，仍然很難賣得出去”的消息并未得到韓女士的證實。據韓女士了解，大理古城內有一些青年旅社在售賣價格低至幾十元/晚的房源。“嚴格來說，這些青年旅社并非真正意義的民宿，加上社交平臺上的很多消息也是真假難辨，不排除有人故意在抹黑大理的民宿市場。”

另據民宿平臺途家向觀察者網提供數據顯示，今年暑期，大理的民宿預訂量位居全國第二。

央廣網的報道提及，與淡季相比，近期大理古城及周邊酒店、民宿價格普遍上漲。其中，大理下關的酒店漲價幅度約為30%，古城附近的酒店漲幅則高達30%—50%，部分精品民宿周末房源已基本訂滿。

“中低檔房源賣一間虧一間，不賣虧更多”？

目前大理市官方并未連續公布近5年（2021-2025）當地民宿平均房價和入住率的完整統計數據，但來自OTA的報告、當地民宿協會的調查、民宿業主的反饋，足以湊出一條完整房價和入住率曲線：2020年，大理住宿平均房價約419元，平均入住率約33.9%；2024年暑期，有大理民宿經營者表示，需要把價格降到2023年的一半左右才能填房；2026年暑期，很多大理民宿業主的整體入住率預期又回落至50%左右。

官方統計的數據顯示，大理在2020年至2025年接待游客分別約為3921萬人次、4452萬人次、5694萬人次、9530萬人次、1.1億人次、1.2149億人次。

《中國民宿行業發展分析及趨勢》顯示，2016年，大理州民宿客棧數量僅2179家。截至2025年底，大理州正常經營民宿7007家。這也意味著，十年內大理州民宿凈增4828家，增長超過220%。

企查查提供給觀察者網的數據顯示，截至2026年7月23日，大理市現存4009家民宿相關企業。注冊量方面，今年大理市新增注冊285家民宿相關企業，較去年同期減少了2家。

更關鍵的變化發生在單客價值。按官方公布的游客量和旅游總花費簡單相除，2023年、2024年、2025年大理人均旅游花費約為1682元、1561元、1147元，兩年下降約31.8%。盡管該數據可能受到統計口徑調整影響，但整體方向已經清晰：前往大理的游客數量繼續增長，但平均消費能力和停留價值卻在下降。

當住宿資源不斷豐富，“一房難求”自然會逐漸成為過去。“賣一間虧一間，不賣虧更多”，就成為了當下大理很多中低檔民宿最真實的生存寫照。

以韓女士入住的這家精品民宿為例，其近期的房價較去年同期下調了13%，其整體營收勉強能夠覆蓋經營成本。“附近整條街的民宿的房價降幅普遍在12%—15%之間。別人降價，你就得跟著降，賺錢是越來越難了。這就是現在經營大理民宿的基本行情。”該民宿的老板告訴觀察者網，“大理現在絕大部分中低檔民宿都在虧損，雖然房價下調會犧牲一部分利潤，但不降價則會虧得更多。”

暨南大學旅游規劃設計研究院副院長、中國新產業經濟研究院院長董觀志對觀察者網表示，大理的民宿行業目前正處于一個非常尷尬的局面：房東自主經營、微利運轉的民宿尚有盈利可能；而投資者向房東租用房屋經營民宿，大概率面臨虧損，區別只在虧多虧少。

大理民宿未來將沿著什么方向演進？

2026年1月1日，《大理白族自治州民宿管理和促進條例》（以下簡稱《條例》）正式施行，這是云南省首次以立法形式規范民宿產業。民宿需依法取得“一照三證”及其他相關手續，合規成本大幅提高；洱海環保整治對排污、消防提出更高要求；稅務從核定征收改為查賬征收，稅負增加……一批無證經營者和缺乏特色的民宿門店正在被加速清退。

今年暑期，大理州圍繞旅游市場秩序開展專項整治，重點整治不合理低價游、虛假宣傳、價格欺詐、強制消費等行為，并聯合公安、市場監管、交通、稅務等部門開展綜合監管，進一步規范市場秩序，為游客營造更加放心、舒心的旅游環境。

客棧樓頂觀景臺東方IC

有業內分析認為，目前大理民宿市場的困境，根源在于供給失控與消費邏輯迭代的錯位：當情懷成為流水線產品，溢價迅速歸零；現在游客消費更加理性，同質化競爭下，游客只剩比價這一個選項；位置一般、沒有特色、沒有精細化運營、只會跟風裝修的民宿，只能在價格戰的泥潭里越陷越深。

“住宿行業已經從‘拼房間’轉向‘拼內容’”“民宿不能只是睡覺的地方，還要有喝茶、休閑、拍照、體驗，讓游客愿意待下來”“現在行業成熟了，運營能力的重要性越來越突出”……越來越多的大理民宿業主已經意識到，行業已從野蠻生長進入理性洗牌階段，其競爭邏輯正在發生根本改變。

有分析認為，現行的市場分化格局下，下一代的大理民宿將沿三個方向演進：一是高端精品化與在地文化深度融合，二是“修舊如舊”的傳統建筑藝術化再生，三是旅居社區化、品牌化運營。未來能活下去的，一定是那些有特色、有服務、有運營能力的民宿，如高端精品（特色+服務+景觀）、極致性價比（干凈+實惠+便利），中間那些跟風模仿、既無特色又無成本優勢的民宿，注定將被淘汰。

在《條例》倒逼下，無證與同質化供給正被加速清退，具備文化深度、運營精度、社區溫度的長期主義者得以留存。單店暴利時代落幕，“民宿+非遺+旅居+社群”的復合體，或將是大理民宿產業下一個十年的真實模樣。

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