不再設(shè)定樓市供應(yīng)總量目標(biāo)，廣州住房“十五五”規(guī)劃有何深意

在當(dāng)前廣州樓市復(fù)蘇呈現(xiàn)K型分化之際，7月21日市住建局公布的《廣州市住房發(fā)展“十五五”規(guī)劃（征求意見稿）》在許多方面都呼應(yīng)了這種變化：刪掉了“十四五”期間對中心城區(qū)新房“提高中小套型”的要求，新增了提供“高品質(zhì)住房”的表述。此外，曾經(jīng)出現(xiàn)在廣州住房“十四五”規(guī)劃中的未來五年住宅供應(yīng)總目標(biāo)這次沒有再出現(xiàn)。

相比五年前，如今的樓市供需兩端已呈劇變之勢，作為對應(yīng)，最新的廣州住房發(fā)展規(guī)劃中也出現(xiàn)了“房地產(chǎn)紓困”“遠(yuǎn)郊區(qū)嚴(yán)控增量”等全新的表述。新表述中一部分屬于本地對中央對樓市最新部署的落實，而另一部分則針對廣州樓市實際情況的預(yù)判，具有非常強(qiáng)的指導(dǎo)意義。

首提房地產(chǎn)紓困和城中村改造舊模式紓困

市住建局公布的《廣州市住房發(fā)展“十五五”規(guī)劃（征求意見稿）》公告

對比廣州住房“十四五”規(guī)劃，本次公布的“十五五”規(guī)劃征求意見稿有幾大重要變化?！胺孔〔怀础?、“限地價競配建”等代表上一個階段的政策提法消失了，新增的房地產(chǎn)“紓困”則出現(xiàn)了兩次。

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式部分，征求意見稿提到要“推動房地產(chǎn)紓困和發(fā)展”，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步形成適度杠桿比例、合理負(fù)債水平和正常周轉(zhuǎn)速度的發(fā)展機(jī)制，全市要力爭構(gòu)建高品質(zhì)供給、高效率保障、高水平運行的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

在城中村改造部分，征求意見稿還提到“加大原有舊模式項目紓困力度”，對于存在困難的項目，積極協(xié)調(diào)解決重點難點痛點問題；對于有條件開工的項目，做好方案審批、用地手續(xù)、規(guī)劃報建等環(huán)節(jié)服務(wù)保障，推動項目盡快開工建設(shè)。

這兩個“紓困”也意味著開發(fā)商要徹底告別過去的高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式，在新的市場形勢下找到生存發(fā)展之道。

在破除舊模式的同時，征求意見稿還提到三項新制度：落實項目公司制、推行主辦銀行制、試點現(xiàn)房銷售制。這三項屬于房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，是中央近期重點部署推動的行業(yè)發(fā)展新舉措，屬于“十五五”時期廣州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展必須執(zhí)行的“規(guī)定動作”。

在今年初接受央媒專訪時，住建部部長倪虹也詳細(xì)解釋了這三項制度要解決的問題。

落實項目公司制是指項目公司依法行使獨立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任，嚴(yán)禁企業(yè)總部在項目交付前違規(guī)抽挪項目公司資金、抽逃出資或提前分紅，確保項目資金封閉管理、專款專用。

推行主辦銀行制是指一個項目確定一家銀行或銀團(tuán)為主辦銀行，項目開發(fā)、建設(shè)、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司合理融資需求。

現(xiàn)房銷售制則從根本上防范交付風(fēng)險，繼續(xù)實行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實維護(hù)購房人合法權(quán)益。

特別是在現(xiàn)售制試點方面，征求意見稿提出“適時選取合適地塊開展”，同時將強(qiáng)化金融服務(wù)支持，鼓勵商業(yè)銀行提高現(xiàn)房銷售項目開發(fā)貸款額度，給予利率優(yōu)惠。對現(xiàn)房銷售地塊給予分期繳納地價和公共資源配套支持等。繼續(xù)實行預(yù)售的，規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，規(guī)范資金使用。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，目前全國已有20余個城市明確推進(jìn)或落地現(xiàn)房銷售政策，此前南沙發(fā)布的“南沙十條”樓市支持政策也提出了推行現(xiàn)房銷售承諾制，研究逐步取消預(yù)售制，構(gòu)建現(xiàn)房銷售市場。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，廣州提出的現(xiàn)房銷售制試點可能率先在新房供應(yīng)量大、房價下行壓力較為突出的片區(qū)，選定具體地塊進(jìn)行試點，同時給予一系列配套優(yōu)惠政策支持，幫助房地產(chǎn)企業(yè)縮短開發(fā)周期、控制成本。另外，現(xiàn)房銷售提高的開發(fā)成本可能會相應(yīng)地抬高房價，購房者是否愿意為現(xiàn)房的確定性多支付溢價也需要市場檢驗。

不再設(shè)定住房供應(yīng)五年總量目標(biāo)

今年6月南沙區(qū)政府公布的“南沙十條”樓市支持政策。

除了落實中央的“規(guī)定動作”之外，征求意見稿還提出了一些適應(yīng)廣州本地情況的“自選動作”，首當(dāng)其沖的就是樓市調(diào)控將堅持因區(qū)施策，夯實各區(qū)主體責(zé)任，因地制宜控增量、去庫存、優(yōu)供給?！　?br/>

對比“十四五”住房規(guī)劃對各區(qū)樓市發(fā)展的要求，征求意見稿刪除了中心城區(qū)“提高中小套型商品住房”的表述，首次提出了適當(dāng)控制花都區(qū)、從化區(qū)、增城區(qū)的住房新增供應(yīng)，積極推動房地產(chǎn)市場去庫存。

在各區(qū)樓市的發(fā)展策略上，越秀區(qū)保留了“十四五”住房規(guī)劃中通過城市更新新增住房供應(yīng)的表述，但將供應(yīng)范圍從原來的火車站周邊擴(kuò)大到廣州火車站片區(qū)、環(huán)市路數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新帶、東風(fēng)路總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶等關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)發(fā)展廊道。

荔灣區(qū)的發(fā)展指引則從“十四五”住房規(guī)劃的“穩(wěn)定供應(yīng)”升級為“適當(dāng)增加供應(yīng)”，供應(yīng)范圍從原來的白鵝潭周邊的城中村擴(kuò)大為聚龍灣片區(qū)、珠江西段等存量更新改造重點功能片區(qū)及廣佛交界協(xié)同發(fā)展區(qū)。

海珠從“十四五”時期的“增加住房供應(yīng)”改為“加大高品質(zhì)住宅供應(yīng)”，要積極打造“好房子”示范項目。天河的新增住房區(qū)域在原來的天河智慧城和天河智谷片區(qū)之外新增了龍洞鳳凰片區(qū)，白云也新增了“建設(shè)高品質(zhì)住宅”的表述。

作為近郊城區(qū)，黃埔和番禺的住房發(fā)展策略從“十四五”時期的“增加供應(yīng)”改成“優(yōu)化存量”，首要目標(biāo)是加快補(bǔ)齊設(shè)施短板實現(xiàn)產(chǎn)城融合。

遠(yuǎn)郊四區(qū)中，花都、從化、增城本次都新增了“嚴(yán)格控制增量，加力推進(jìn)去庫存”的表述，只有南沙沒提這部分內(nèi)容，只表示要著力提高質(zhì)量，打造粵港澳大灣區(qū)宜居宜業(yè)示范區(qū)。

在去庫存的措施方面，征求意見稿還明顯提出建立全口徑庫存數(shù)據(jù)庫，動態(tài)監(jiān)測已供應(yīng)未開工、已開工未批售、在建未售、竣工未售等各類商品住宅規(guī)模。支持在城中村改造過程中收購存量商品住宅用作安置房，鼓勵收購存量商辦用房用于經(jīng)營性物業(yè)的安置。穩(wěn)步推進(jìn)收購存量商品房用作保障性住房，統(tǒng)籌推進(jìn)學(xué)校、醫(yī)院等企事業(yè)單位購置存量商品房用作學(xué)生宿舍、職工宿舍。

整體而言，在當(dāng)前廣州樓市銷量呈現(xiàn)出冷熱分化的背景下，樓市調(diào)控因區(qū)施策也意味著此前的“花都八條”、“南沙十條”等區(qū)級樓市支持政策將變得愈發(fā)常見。

除了提出十一區(qū)樓市發(fā)展指引之外，征求意見稿在發(fā)展形勢分析的部分還提出了一些新判斷，指明下一步樓市發(fā)展的幾大動力來源。

首先是廣州的外來人口規(guī)模大、住房自有率低，居民購房需求仍有較大潛力；其次是目前城鎮(zhèn)常住人口戶均規(guī)模趨于小型化，年齡結(jié)構(gòu)中“一老一小”占比提升，未來多元化、個性化、智慧化的居住消費需求增長空間仍然較大。

針對廣州徹底放開限購后外地購買需求，征求意見稿也提出廣州住房發(fā)展不僅要立足本市內(nèi)需，也要統(tǒng)籌考慮流動人口、跨城通勤人口等各類群體的居住需求，此外還要通過住房供應(yīng)更好的支持廣州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人才引進(jìn)，促進(jìn)重點平臺的住房供應(yīng)與人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)同。

在住房“十四五”規(guī)劃中，廣州曾經(jīng)提出了五年總量發(fā)展目標(biāo)：力爭籌建和供應(yīng)城鎮(zhèn)住房131萬套，努力滿足和解決300萬人的住房問題，其中新建商品住房65萬套，各種保障性住房66萬套。而在本次征求意見稿中，廣州沒有再提出五年總量發(fā)展目標(biāo)，僅表示“十五五”期間每年向社會公布年度保障性住房計劃。

這一變化也反映出在當(dāng)前樓市供需兩端劇變的背景下，廣州不再追求住房供應(yīng)的數(shù)量目標(biāo)，更看重房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展質(zhì)量能否匹配城市的總體需求，這也意味著“十五五”期間，無論是開發(fā)商還是各級政府部門都需要把高品質(zhì)擺在樓市發(fā)展的首要位置，如果不能及時適應(yīng)這一變化，接下來的五年一定會過得非常艱難。

采寫：南都N視頻記者 魏凱