你家物業費降了嗎？ 增城部分小區重回“2字頭”

■前幾年申請“超一級”物業費標準的小區，5年期的批復已陸續到期。

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物業信息不透明引發信任危機，“收費難”又進一步導致“服務差”

近日，廣州市增城區多個小區下調物業費。多個項目因5年前期物業“超一級”收費試行期屆滿，經評估后被認定不符合“超一級”收費標準，從“3字頭”降至2.8元/平方米·月的一級收費政府指導價上限。有業內人士指出，部分樓盤物業降價，說明存在“質價不符”，物業信息不透明正成為業主與物業公司之間矛盾糾紛的集中點，從而引發信任危機，對物業費的收繳率造成影響，形成惡性循環。

5年“超一級”試行期滿

多個小區物業收費下調

近日，增城區多個住宅小區收到了“降價通知”，物業費從“3字頭”降至“2字頭”。7月17日，增城區發改局集中公示4條小區前期物業費下調批復通知。新快報記者梳理6月以來的公開信息發現，區發改局已密集發布近20份物業收費相關文件。其中，御溪世家、風雅頌苑、香江悅府、盛基花園等小區物業費從3.2元/平方米·月降至2.8元/平方米·月。

新快報記者了解到，本次批量降費主要分為兩類情形，一部分小區因項目長期停工、房源滯銷，不滿足超一級收費的核定條件，相關超一級收費批復被直接撤銷；奧園璟譽府、時代翔駿府、國璟花園等小區則因5年“超一級”收費試行期屆滿，經價格主管部門成本監審與服務評估后，被認定不符合高價收費標準，收費標準依規下調。

據廣州市物業服務收費管理政策，普通住宅前期物業服務一級收費政府指導價上限為2.8元/平方米·月。針對建筑標準、配套設施、規劃品質優于普通一級住宅的樓盤，允許開發商申請“超一級”收費批復，經發改部門核定后可突破指導價上限，該批復設置5年試行有效期，并非終身有效。試行期滿后，主管部門將全面核查物業服務成本、服務品質、配套運維情況，依法作出維持、下調或撤銷高價收費的決定。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴新快報記者，在房地產市場高歌猛進的時期，開發商常將“五星級服務”作為樓盤溢價和促銷的賣點。“當時購房者更關注房價漲跌，對物業費標準敏感度較低，普遍默認‘高端樓盤對應高價物業’。隨著行業進入調整期，部分項目實際服務能力不足，與物業收費并不匹配。此次多小區調整物業費，證明如果服務質量跟不上，收費標準就有可能被下調”。

普睿數智廣佛區域首席分析師肖文曉直言，過去幾年房價調整乃至項目虧本銷售，開發商原來依靠銷售環節利潤幫補后期物業管理成本的做法舉步維艱，甚至出現個別房企違規抽調物業資金幫補開發業務“反向抽血”的亂象，而不少樓盤原來在銷售階段承諾的物業服務標準早已名不副實，因此繼續實施原有批復的收費標準已不適合，很有必要圍繞物業管理收費是否合理開展一輪全市范圍的大摸查。

超七成小區物業收支信息不公示

信任正在透支

有業內人士直言，物業費下調“意味著原來‘超一級’物業收費的服務，并沒有達到相應的水平”。中指物業研究院指出，行業核心矛盾正從“有無服務”轉向“值不值這個價”，而“質價相符”能否落地，前提是業主須先清晰認知“錢花在何處”，才能對“質價是否相符”作出判斷。

有業主告訴新快報記者，由于物業收支、公共收益信息不透明，自己難以判斷物業費是否物有所值。“只知道每個月交多少錢，卻不清楚物業費花在了綠化、安保、設備維修等的哪一塊，電梯廣告的公共收益更是一筆糊涂賬。”家住增城某小區的魏女士告訴記者。

7月14日，中國消費者協會發布《全國部分城市住宅小區物業服務調查報告》。該調查報告顯示，超七成受訪小區未公示物業費收支及公共收益信息；超五成小區沒有信息公告欄或信息公告缺失、過期；57.42%的居民不了解小區公共維修基金的使用情況。

李宇嘉認為，物業服務收費透明化的難點在于，許多成本投入和實際支出的量化存在模糊空間。“比如設施設備的更新，是否有必要做？是否需要選用那么高規格的產品？實際成本究竟是多少？這些都是實際問題。”他指出，這些模糊地帶正是業主與物業公司之間矛盾糾紛的集中點。

“服務透明化是質價相符的保障。”中指物業研究院指出，需要規范成本構成與盈利模式，使“價”的感知可監督，才能推動形成“服務有標準、成本可透明、價格相匹配、雙方共受益”的良性格局，構建起“服務—成本—價格”的三角閉環。

業主拒交錢 物業砍服務

小區內的博弈沒有贏家

從全國來看，物業費下調并非地區性個案。2024年以來，重慶、武漢、南昌、銀川等多個城市均有項目實現了物業費下調。中指研究院發布的《2026年中國物業服務價格指數研究報告》顯示，2026年6月，二十城物業服務價格綜合指數為1073.51，同比下跌0.03%，環比下跌0.07%。南昌、武漢、重慶同比跌幅較大，分別下跌1.29%和0.67%和0.52%；廣州、常州同比跌幅在0.3%至0.4%之間。

與此同時，收繳率也持續走低。百強企業平均物業費收繳率已從2021年的94.23%下滑至2025年的87.32%，住宅業態更低至約82.67%。李宇嘉告訴新快報記者，目前很多城市都存在收繳率下降現象，特別是一些投資客比較多的外圍區域，樓盤入住率較低，物業費收繳率在低位徘徊。

在肖文曉看來，目前很多商品房項目在完成開發、竣工交付后，開發商的“任務”隨之結束，將小區物業管理全權轉交到其委托的物業公司手中。“這好比甲方把活交給乙方后就放任不管了。更常見的情況是，開發商直接將小區交給自己成立的物業公司管理，導致物業公司既當運動員又當裁判員，監督主體缺位。”他說。

而在業主端，雖然政策上支持成立業委會發揮自治作用，但由于投票表決門檻嚴格，現實中業委會能順利成立并正常運作的小區仍是少數。肖文曉表示，小業主往往抱有“搭便車”或“多一事不如少一事”的心態，業主凝聚力不足、出租戶比例過高等因素都可能導致投票率難以達標，業委會難產成為普遍現象。“正是因為主體缺位，信息不透明，現實中業主和物業公司的互信難以建立，于是部分小區業主拒交物業費，這又導致物業公司減少投入、降低服務標準，繼而引發更多業主不滿，形成愈演愈烈的惡性循環。”他說。

信息公示力度不足，已成為不少小區的共性問題。對此，中消協建議強化頂層設計；此外，物業服務企業暢通意見建議反饋渠道，主動接受監督，建立或完善物業服務事項公示制度；與此同時，推動出臺物業服務團體標準，細化物業服務內容，加強行業自律。

一周資訊

上半年二手房

交易占比首次過半

7月22日，住房和城鄉建設部發布房地產市場最新動態，指出我國房地產市場已從增量時代進入存量時代。數據顯示，上半年二手房在新房和二手房交易總量中的占比達50.4%，首次在全國范圍和半年度尺度上超過一半；北京、上海、江蘇、廣東等18個省（自治區、直轄市）二手住宅交易面積超過新建商品住宅。

住建部表示，房地產交易結構和規模總量正發生深刻變化，傳統以新房銷售為主的增量交易格局加快向新房和二手房并舉轉變，二手房交易已成為住宅交易的重要組成部分。存量時代，房地產拉動投資的方式將轉向參與城市更新，房企將從單一開發建設向代建、租賃、運營等多元化轉型。

成都嚴禁城鎮居民

購買農村宅基地

近日，成都市人民政府辦公廳印發《成都市自建房全生命周期管理辦法》（以下簡稱《辦法》），嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地和住房，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。新規將于8月10日起正式施行，有效期5年。在用地和規劃環節，《辦法》要求自建房“先審批、后建設”，所有新建、改（擴）建、重建自建房均須依法辦理用地、規劃、建設等手續。農村村民應嚴格按照批準的面積和規劃許可建設住宅，不得超面積占地，不得超規模建房。

（何璐詩 據公開資料整理）

■新快報記者 何璐詩 文/圖