地產(chǎn)股半年蒸發(fā)近3000億元 分化之下誰(shuí)在逆勢(shì)上漲？

當(dāng)行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)”走向“高質(zhì)量”，資本市場(chǎng)的定價(jià)邏輯也在悄然重塑。率先完成轉(zhuǎn)型的房企，正在底部收獲自身定價(jià)權(quán)。

中房報(bào)記者 付珊珊 上海報(bào)道

2026年上半年的地產(chǎn)股，在基本面筑底與估值低位的雙重壓力下，走出了一條波動(dòng)分化之路。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至2026年6月30日，市值百?gòu)?qiáng)上市房企總市值為23107億元，較2025年末的26071億元縮水近3000億元。行業(yè)整體仍處于尋底階段，但部分核心城市數(shù)據(jù)與優(yōu)質(zhì)房企的表現(xiàn)已釋放出邊際改善的信號(hào)。

2026年上半年，全國(guó)新建商品房銷售面積和金額同比分別下降11.6%和13.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降18%。但結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)同樣不容忽視，一線城市和部分核心二線城市表現(xiàn)更具韌性，上海二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)多月環(huán)比上漲，深圳由跌轉(zhuǎn)漲，一線城市房?jī)r(jià)降幅持續(xù)收窄。不少重點(diǎn)城市二手房成交量同比上升，掛牌量增速放緩，市場(chǎng)正逐步走向供需再平衡。

從二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)看，房地產(chǎn)板塊在過(guò)去半年經(jīng)歷了階段性回調(diào)與修復(fù)。雖然銷售投資數(shù)據(jù)依然承壓，但地產(chǎn)股在波動(dòng)中展現(xiàn)出強(qiáng)于大市的相對(duì)收益，在31個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中排名靠前。市場(chǎng)資金也開始關(guān)注這一板塊的低估值防御價(jià)值與賠率優(yōu)勢(shì)。

行業(yè)筑底接近尾聲，最壞的時(shí)候已經(jīng)翻篇。

行業(yè)格局深度分化

在行業(yè)深度調(diào)整期，上市房企最大的特點(diǎn)就是分化劇烈。

首先在業(yè)績(jī)端，目前已發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的A股上市房企中，超八成仍然預(yù)虧，少數(shù)企業(yè)憑借雙輪驅(qū)動(dòng)模式實(shí)現(xiàn)盈利。

具體來(lái)看，傳統(tǒng)住宅開發(fā)為主的企業(yè)仍面臨巨大壓力。資產(chǎn)減值和銷售低迷雙重夾擊下，萬(wàn)科等龍頭開發(fā)企業(yè)陷入深度虧損。與之形成鮮明對(duì)比的是，龍湖集團(tuán)、新城控股等民營(yíng)房企，以及華潤(rùn)置地等央企，依托商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的高占比，成功對(duì)沖了開發(fā)業(yè)務(wù)的虧損，盈利水平具有韌性。這類企業(yè)正從傳統(tǒng)的“重開發(fā)”向“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)”雙軌模式轉(zhuǎn)型，在行業(yè)下行周期中展現(xiàn)出更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

這種深度分化在市值變動(dòng)中得到了充分體現(xiàn)。

上半年市值漲幅前十的房企分別為京投發(fā)展、陽(yáng)光股份、榮豐控股、京能置業(yè)、合肥城建、萬(wàn)通發(fā)展、香江控股、*ST中迪、盈新發(fā)展和津投城開。其中，京投發(fā)展半年間市值上漲169.32%，位列漲幅榜第一，陽(yáng)光股份和榮豐控股半年間的漲幅也都超過(guò)120%。

不過(guò)值得注意的是，上述三家漲幅靠前的企業(yè)上半年均有特定驅(qū)動(dòng)因素，比如京投發(fā)展跨界轉(zhuǎn)型光模塊等熱門概念引發(fā)市場(chǎng)密切關(guān)注，轉(zhuǎn)型預(yù)期直接讓其股價(jià)在今年前五個(gè)月飆升逾340%，而其經(jīng)營(yíng)基本面并未改善，數(shù)據(jù)顯示其今年一季度也仍處于虧損狀態(tài)。股價(jià)異動(dòng)也引發(fā)監(jiān)管問(wèn)詢，截至目前，京投發(fā)展股價(jià)已經(jīng)回落。陽(yáng)光股份和榮豐控股市值上漲則更多受益于摘帽和扭虧等特定事件。

相比這些市值上漲的企業(yè)，仍有部分上市房企上半年市值下跌較多。2026年上半年市值跌幅前十的房企分別為首開股份、*ST華幸、海南機(jī)場(chǎng)、華發(fā)股份、中國(guó)武夷、金輝控股、碧桂園、美的置業(yè)、萬(wàn)科A和上海臨港。其中，首開股份和*ST華幸上半年跌幅均超過(guò)49%，其股價(jià)下跌核心原因仍在于業(yè)績(jī)虧損疊加房地產(chǎn)行業(yè)低迷的雙重打擊。

千億市值陣營(yíng)保持基本穩(wěn)定。截至上半年末，仍有6家上市房企市值超千億元，分別為新鴻基地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、恒基地產(chǎn)和太古地產(chǎn)。其中，新鴻基地產(chǎn)以2826億元的總市值位居榜首，半年間市值逆勢(shì)上漲逾14%，折射出資本市場(chǎng)對(duì)具備穩(wěn)定現(xiàn)金流和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲(chǔ)備的龍頭房企的持續(xù)青睞。

三季度或迎配置窗口

今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)不得不提的政策亮點(diǎn)，就是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs的正式落地。6月，首批產(chǎn)品上市交易，底層資產(chǎn)涵蓋核心城市的購(gòu)物中心、奧特萊斯等優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。這為持有大量存量資產(chǎn)的房企提供了盤活資產(chǎn)、降低負(fù)債的新通道，是行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的重要制度創(chuàng)新。

與此同時(shí)，政策端持續(xù)發(fā)力。今年以來(lái)的政策思路以因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給為目標(biāo)，著力改善供求關(guān)系，通過(guò)“好房子”建設(shè)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。機(jī)構(gòu)研報(bào)認(rèn)為，隨著政策效果逐步顯現(xiàn)，銷售情況較好、業(yè)績(jī)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企有望率先實(shí)現(xiàn)銷售回暖和業(yè)績(jī)穩(wěn)定，這將構(gòu)成支撐板塊估值的核心因素。一線城市去化周期較短，顯示需求端仍有支撐，市場(chǎng)對(duì)政策預(yù)期的積極反應(yīng)已在階段性行情中有所體現(xiàn)。

在投資端，多家機(jī)構(gòu)釋放出積極信號(hào)。當(dāng)前頭部房企市凈率（PB）平均僅在0.7倍左右，估值水平已較為充分地反映了行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)。

招商證券研報(bào)明確提出，當(dāng)前房地產(chǎn)股票具備顯著的“賠率”優(yōu)勢(shì)，建議三季度中下旬開始加大對(duì)房地產(chǎn)股票的配置。其將配置機(jī)會(huì)分為兩個(gè)階段：第一階段目標(biāo)是看到二手房去庫(kù)存取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，第二階段目標(biāo)是觀察到房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升。研報(bào)認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)調(diào)整后的市凈率距離第一階段目標(biāo)價(jià)仍有上行空間，潛在催化因素包括政策預(yù)期變化、基本面改善信號(hào)及市場(chǎng)風(fēng)格切換。

在行業(yè)出清的大背景下，龍頭地產(chǎn)股或更具彈性。綜合機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)，三類標(biāo)的值得重點(diǎn)關(guān)注：一是優(yōu)質(zhì)央企、國(guó)企及穩(wěn)健民企，如華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)國(guó)際等，基本面扎實(shí)且產(chǎn)品力突出；二是受益于REITs政策和租金企穩(wěn)的商業(yè)地產(chǎn)與存量運(yùn)營(yíng)企業(yè)，如華潤(rùn)置地、新城控股等；三是現(xiàn)金流穩(wěn)定、具備防御屬性的物業(yè)服務(wù)及經(jīng)紀(jì)標(biāo)的，如華潤(rùn)萬(wàn)象生活、貝殼等。

過(guò)去半年，地產(chǎn)股雖然并未迎來(lái)全面反轉(zhuǎn)，但在底部區(qū)域的反復(fù)夯實(shí)中，已經(jīng)分化出一些投資機(jī)會(huì)。未來(lái)的機(jī)會(huì)不是板塊普漲，而是高度集中于具備核心城市布局、穩(wěn)健財(cái)務(wù)狀況以及成功向存量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的優(yōu)質(zhì)企業(yè)身上。當(dāng)行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)”走向“高質(zhì)量”，資本市場(chǎng)的定價(jià)邏輯也在悄然重塑。率先完成轉(zhuǎn)型的房企，正在底部收獲自身定價(jià)權(quán)。

備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于wind，樣本中已經(jīng)剔除部分重復(fù)企業(yè)和B股企業(yè)，匯率已按照實(shí)時(shí)匯率統(tǒng)一為人民幣：億元