華潤置地，又在北京重寫了一套超級系統！

最近這段時間，全北京的目光都默默投向了五環外的昌平未來科學城。

2個月前在這里成功出讓的平西府地塊，終于在這個月公布了案名：

北清潤府。

“潤府”二字，在這兩年的北京市場勢能極強，幾乎“潤府”一出，就必為“卷王級”的區域銷冠：

京熙潤府，學府城芯的精工改善進階，2024年度房山網簽銷冠！（來源：銷冠100）

璞瑅潤府，森境墅居的低密品質進階，2025年順義年度成交面積與金額雙冠王！（來源：天朗房研網）

北京潤府，六邊形戰士的城市級進階，2024年到2026年上半年持續霸榜亦莊，蟬聯網簽金額TOP1！（來源：天朗房研網）

三座潤府，三重進階，三個銷冠，且均已完成了從“銷售端高認可”到“交付端高口碑”的閉環，背后的含金量不言而喻。

北京潤府實景圖

這一席卷京城的“潤府現象”背后，代表的本質是一種難以復制的“區域升級模型”，是一套經過持續兌現驗證的產品方法論！

而這一次，第四座潤府來了。

過去有一個問題一直在被探討：三座潤府之后，第四座還能給北京帶來什么驚喜？

眾所周知，如今北京在五環外，對京籍及社保滿2年的非京籍已然全面不限購，更是持有2年就可以免收增值稅，本就虹吸了一大波購買力。

而如今，作為全新迭代的潤府，北清潤府在這里給出的：

是一份完整的、可感知的、產城人景深度融合的“非標”生活提案。

可以說，它不僅站在了過去三座潤府驗證的成功之上，也站在了華潤置地和昌平區屬國企未來科學城置業兩家巨頭企業的強強聯合之上，以稀缺的POD模式為底盤，完成了潤府IP在北京市場的新一輪“認知進階”！

01

黃金“底色”：

生活的起點，是北京下一輪增長原點

提交出了一份POD答卷的北清潤府，事實上從起筆開始，提出的就是一套城市級生活解決方案。

這是由其天然擁有的兩大“黃金底色”決定的，一在“地脈”，二在“人脈”。

1、北京未來十年的向上“地脈”：“黃金十字”之核的超前站位

放到北京城市發展路徑里看，這里踩中的其實是兩條正在形成的全新發展坐標軸——

一條是以北清路為核心的科創橫軸，承托了產業的聯結，甚至早在此之前華潤置地就已和北清科創軸共融共生，在此累計開發了未來城市、理想國、海淀幸福里等8個項目；

另一條是由北中軸生態走廊貫通的的生態縱軸，指向了生活的濃度。

而這第四座潤府之所在，恰是兩大黃金中軸的交匯原點！

想要看清其區位價值，首先要讀懂這條科創橫軸。

過去北京中關村科學城的崛起，曾高效帶動北京“后廠村路”從一條“鄉村道路”逐漸演變為“中國互聯網產業核心區”的代名詞。

而如今同樣的邏輯在隨著緊貼著北京潤府的北清路鋪開——代表了北京科創未來十年的“第二條后廠村路”在肉眼可見的快速誕生。

為什么這么說？

站在北京的科創的發展動脈看：

北京“三城一區”的四大產業規劃中，占據了一半產業版圖的中關村科學城和未來科學城，亦是距離最近、聚合勢能最強的兩大科創高地。

而如今，雙方正在以北清路為核心，用前所未有的速度實現產業的高效通達，也在北京拉出了一條當之無愧的產業升級主軸——毫不夸張地說，這里甚至有望成為未來整個北京勢能最強的“科創金脊”！

畢竟看直觀的數據：當下，其聚集的高精尖企業都已經超過了5000家，產業規模更是突破了10000億！

而站在未來科學城的區域藍圖看：

其“兩區一心”的產業布局藍圖，正是沿著北清路橫向鋪開的，并就此延伸出了全北京科創產業中最重的那一筆——北清科創走廊。

值得注意的是，未來科學城規劃藍圖中，最溫柔也最核心的一筆，落在了中央的“生態綠心”處，63.8平方公里的版圖居于規劃首位，也以此為核心延伸出了一條連片成帶的超級生態縱軸——北中軸生態走廊。

最重也最溫柔，代表著重視，更代表著珍視。

正如紐約靠第五大道金融軸和中央公園生態軸疊加，才造就了曼哈頓傳奇，這里則是以科創軸+生態軸十字交匯的形式，將兩大超級中軸能量聚合在了這個生態綠心之處。

2、價值再升維的雙重硬核“人脈”：催生出海淀后花園2.0的“黃金原點”

而讓這里的價值，更加不容小覷的，在于這里擁有的雙重硬核人脈。

第一重人脈，是基于黃金十字軸勢能下，自然導入到這里的科創精英。

承托著約40萬高知人才的北京科創走廊，橫向串聯起了科創精英的流動；而北中軸生態走廊，則是縱向貫通了生態的流淌。

縱橫交錯，為科創精英們精準匯聚出了一片職住平衡的新天地，也為他們指出了一條最適宜的居住需求遷徙“明路”。

因此未來這片綠色心臟，不僅要賦能未來科學城東西兩區的高知改善需求，更將高度承接來自海淀的外溢客群需求——

可以說，容積率僅1.8的北清潤府，作為目前板塊中最低密的社區、又恰巧站在了這個黃金十字路口的正中央，也注定將成為海淀后花園2.0時代的“黃金原點”。

第二重人脈，是站在其背后的華潤置地和未來科學城置業兩大巨頭。

在這片土地上，雙方分工明確——

未來科學城置業作為區屬國企，負責一級土地資源整備并推動整體城市能級兌現；

而華潤置地作為最擅長片區統籌的頭部開發商，則協同呼應片區發展動脈，負責生活方式的落地和運營。

這代表的實則是一次罕見的：

區域戰略兌現能力X頭部房企城市運營能力的共同入場。

一級整備+二級開發高效協同，也讓這里徹底和單一開發商短線開發徹底區分開，具備了傳統住宅項目不具備的底層能力：

規劃前置、資源統籌、系統兌現。

也正因為是這兩位大佬站在了背后，才描摹出了最明白這片土地到底需要什么的北清潤府。

02

進階“城設”:

海淀后花園“最生活”的超級POD

兩大獨特的黃金底色，勾勒出的是一片罕見的產城人景共生態。

更罕見的是，北清潤府還是一座真正“長”在公園系統里的住區——基于此，未來自其腳下生長出來的，更是一個孤品級的“真POD”。

要知道，華潤置地做POD也并非是新鮮事，甚至其在全國早已有成熟的開發實踐，如叫好又叫座的杭州潤啟未來之城、武漢光谷潤璟，均是POD開發模式。

而這位POD專家新孕育出來的北清潤府，擁有的則是——三重生態系統由外到里的層層疊加賦能。

第一重，“夏日冷島”式的城市底層結構。

北中軸生態走廊、未科生態綠心雙重規劃賦能，給這里帶來的宏觀生態價值是：

在大約10公里范圍，擁有足足7大生態公園環繞。

整個生態走廊，從奧林匹克森林公園開始，一路向北至濱河森林公園，串聯出了一片超級城市綠肺。

而在未來科學城的規劃中，到2035年，其全域藍綠空間占比將達50%。

而這意味著的是，無論是從縱向維度，還是橫向維度，整個生態綠心都將聚集超乎想象的生態濃度。

這雖是宏觀層面的，非獨享的，但這種濃度，指向的將是在早已陷入“熱島困局”的城市生活中，近乎難以想像的“夏日冷島”式的城市底層架構。

舉個簡單的例子，在奧林匹克森林公園中，劃出了一片占地面積6.1公頃、綠化覆蓋率高達98%的林中氧吧，是北京公認的“負氧離子富人區”，很多喜歡戶外運動的北京人，即便是悶熱的夏日，也愛來這里走一走。

這就是生態濃度的重要性，而當其融入城市底層構建中后，所能帶來的體驗升維，更是久居繁華城區之人所夢寐以求的。

第二重，公園包裹住區的進階底盤。

而真正為POD模式注入可行性靈魂的，就在于這里不只是位于生態走廊中，也不只是能看得見公園，更是一個：

本就被公園溫柔包裹的稀缺品。

放大看，一座規劃建設中的、占地足有760畝的平西府公園，正緊貼著項目環繞生長。

這座以“森林中·公園里·正安居”的理念將住區放在心臟位置的公園，大約在明年年底就能竣工并投入使用，這代表著：

未來在業主入住的那一刻，住區就已然“長”在了生態里。

而如果拉開平西府公園的規劃版圖看，其甚至都不是單純地增加自然綠化，而是以“兩環四園”的格局，在生態中植入了真正讓人可以走進去、也可以停駐步伐的未來生活場。

在北京，有一座超級頂豪叫做縵合北京，這個項目最寶貴的價值，就在于將其溫柔包裹住的那片巨幅生態公園。

縵合北京實景圖

而如今，在大部分北京項目連“能看得到風景”都是奢求的情況下，與頂豪類似、甚至更高維的生態，在北清潤府上再現了——最頂尖的一批人都在追求的居住生活，在這個未來四五百萬左右總價的項目身上就能體驗到，這又如何不讓人怦然心動？

第三重，“套娃式”的生態系統構建。

在外部生態的高密賦能下，在整個社區的規劃底盤中，“如何讓生態自然流入社區”也成為了最重要的命題之一。

未來從項目外部的北側綠地開始，就將構建豐富的景觀生態。

而內部，更將生長出恍若渾然天成的“十境森系園林”，在這套系統里，山林是骨架、流水如脈搏，景觀不再是建筑的附屬品，而是生活的組織者，精準回答了科創精英對“下班后生活”的全部想象。

以下沉式庭院為例，通過對北京本土四大山水文脈的轉譯，將最生態的北京搬入社區內部，并鑲嵌到庭院體系中，將核心的功能場景，圍繞著其逐漸鋪開，業主足不出戶，就能享受可游、可賞、可棲、可憩的北京山水。

不難發現，北清潤府做的是“套娃式”的生態系統構建：

住區被嵌入了生態之中，而更多更豐富的小生態又嵌入了住區之中，以此形成了一套延續性的、完整的、可感知的“森系生活系統”。

可以說，因為有了北清潤府，海淀后花園也在這個2.0時代，終于有了最生活的超級POD。

這里最終也用最純粹的自然，在職住最平衡的區域中，勾勒出最讓人心馳神往的“公園包裹住區、生態流入社區、生活從自然生長”的獨特生活方式。

03

最強“住商”：

第四座潤府，完成了高階生活的“系統重裝”

過去潤府在北京之所以能“屢戰屢勝”，一大動因就在于：其一直貫徹著用高階產品體系賦能改善人居的路徑，每一座潤府的落地，幾乎都是對所在市場的一次降維打擊。

而到了第四座潤府，更是堪稱對區域品質改善、高階生活一次徹底的 “系統重裝”——不是單純把產品做好做“豪”，而是以產品為基底，把圍繞著社區展開的生活方式的顆粒度，磨得更細、更密。

在傳聞中，北清潤府的總價段大約在400-700萬量級，但是艷姐觀察下來：

足以比擬千萬級豪宅的生活方式，亦像自然的植入一樣，無聲流淌在北清潤府的每一個角落，形成了三重高階生活系統。

第一重，從家門口開始的“煙火歸家系統”。

真正的POD最終導向的，一定是以公園生態為核心的產城人景共生態，簡言之，生態雖是關鍵底盤，但以融合式的生活服務于人才是POD的終極目的。

而對于內外皆被生態貫穿的北清潤府來說，融合的第一步，就在于家門口的過渡空間。

面向西側打開的奢闊大門，以對稱水景與層疊景墻的融合出簡約而大氣、氣派而溫馨的“峯層山境”，重新定義了歸家應有的第一重儀制。

但整個家門口最動人的一筆，卻落在了大門的兩側，沿著這峯層山境向南北兩側的自然延伸的，是以山巒畫屏形式徐徐展開的主理人街區，為這片定制的歸家系統，注入了更高級的精致煙火氣。

在這里，依托于華潤系的高水準商業運營能力，傳統低效的底商，也將被轉化為提前運營起來的高端生活場域，未來，諸如咖啡、文創、音樂等高階場域，將構筑出家門口的優雅休閑底色。

而這條被精致煙火氣貫穿的商街，也注定將成為一道銜接生態和家園的超級生活過渡帶，更將聯動大門體系以形成百米長的地標級城市界面。

第二重，以“北京首個雙層架空”為核的“25小時生活操作系統”。

以大門為起點，整個社區首先向業主展開的，是足足五進式的尊崇歸家禮序，獨屬于北清潤府業主的生活，也在以此一層層被打開更豐富的樣貌。

最讓人訝異的是，在這里，會所被做成了一套完整的、內生私享的“25小時生活操作系統”。

簡單來說，通過對空間場景的精心打磨，主動為業主找到快節奏工作和松弛生活的最佳平衡點，并為其度過的每一天都注入“多1個小時”的可能性。

一方面，以樓王系統為核，從首層架空到負一層無縫鏈接會所，構筑出了如今全北京首個也是唯一一個雙層架空空間，領跑一眾千萬級豪宅。

在這里，也沒有傳統泛會所枯燥低效的生態，而是立體多維地融合入了運動、社交、書吧、派對沙龍、影音等科創精英所更追捧的前沿高效文化。

另一方面，我們前面提到的融北京山水于生活背景的下沉式庭院，也是整個會所系統中的靈魂所在——所有的空間都幾乎在向這里打開，在每一重生活場景中都最大限度地植入了和生態的互動。

比如，會所中專門規劃了一個罕見的全明室內籃球場，為運動生活引入了自然的光線，也植入了一個獨立下沉式庭院景觀空間。

雖是室內空間，卻在保證可以無懼天氣運動的同時，也能擁有如同在自然中揮灑汗水的暢意。

可以說，這里每一寸公區空間的存在，都是為了不斷增厚對于生活方式的想象上限而來的。

第三重，新規視野下的“空間服務系統”。

值得注意的是，北清潤府還是北京新規時代的最新產物，其主力建面雖核心聚焦在75-128㎡，但聚焦到居住的小空間看，同樣堪稱是區域戰斗機級別的存在。

比如其幾乎可以說是目前全昌平將花池廣度做得最深的項目——除了最小的建面約75㎡戶型，戶均通過花池實現了更多的空間擴容，甚至讓花池罕見地出現在了百平米以下的戶型之上。

然而，這里最大的魅力，并不是簡單把空間做大、把配置做豪，而是讓每一平方米的空間，都真正擁有了“服務生活的功能”。

在這里，無論大小戶型，空間都擁有四維超前服務。

第一維，空間可收納：

翻看戶型冊時，帶給艷姐最大震撼的，是這張建面約78㎡的3房戶型圖。

是的你沒有看錯，這個沒有花池的小戶型，也做到了3房空間，而在這樣看似已經相當極致的空間規劃中，我們還能找到：

一個過往在豪宅大戶型中才會出現的800庫，以及一個獨立的家政間。

這兩個相當寶貴的收納模塊，也將是全社區所有戶型的標配，在78㎡戶型中，其分立在入戶玄關的兩側，未來也將連帶著柜體一同交付給業主。

更夸張的是，以建面75㎡戶型為例，光是交付的收納系統，就足足涵蓋了7個模塊，合計將提供19.5m3的儲物空間，換算一下，大約可以放得下590個登機箱。

而如果加上規劃的非交付空間，總收納量可以達到超26m3，相當于805個登機箱——甚至超過了艷姐曾在上海某建面近130㎡的新規戶型中見到的收納體量。

可以說，整個收納系統都精準抓住了小戶型客戶空間有限收納需求膨脹的訴求，將理應大戶型才能擁有的收納體量，都絲毫不浪費地融入了進來。

第二維，空間可定制：

所有戶型中，也都靈活植入了非承重墻的空間，讓整體的空間表達可以更自由多變。

比如建面約128㎡的4房大戶型，可以選擇手動改造超寬陽臺大橫廳+3房配置，擁有更奢闊的LDKB空間作為家庭社交場域。

但到了約75㎡的3房小戶型，則將可變的非承重空間放到了北向兩房之間，如若想追求更好的尺度感，只要將北向的兩個房間打通，3小房瞬間就能變成更舒適的2大房。

不難發現，這些變化中也承載著開發商對于不同戶型面向的家庭結構和需求的深度思考，讓無論大小空間，都足夠有得用。

第三維，顏值可定制：

可以簡單給大家透個底，未來這里的裝標配置，大概率會是區域碾壓級的。

比如我們很少見到會作為交標、但科創精英們卻大概率會具備高度需求的制冰機，在這里亦是標配。

甚至高標之余，還提供了幾乎只有豪宅才會做的定制化。比如家門口儀制感的門牌能有4種方案可選；

而客廳整面交付的背景巖板，選擇方案甚至將達到5種……

從可變化從可定制，代表的也是一次“空間審美主權”的歸還，也是對具有高度自由意志的高知客群的最大尊重。

第四維，空間可思考：

同時，整個項目還以華為全屋智能系統賦能，問鼎了區域最頂配的“智慧管家”，也讓空間擁有了主動思考的能力。

為什么要去加碼做這一環？艷姐認為，這大概也和對客群的深研分不開。

畢竟，科創精英們，本就是走在時代前沿的一群人，他們最懂智能，也最習慣享受科技時代最便捷高效的生活服務，而可思考的家空間，也恰恰是最符合他們的日常需求的。

這就是北京市場見到的第四份潤府答卷，怎么看，大概都注定將是區域最具質價比的存在。

論土地天賦：目前放眼全昌平其余在售項目，容積率均在2.0以上，有部分項目容積率已經達到了2.8，而北清潤府以1.8的超低密，贏在了起跑線上，加上得天獨厚的POD生態，也從起筆開始，就擁有了注定更舒適的生活場域。

論產品配置：從片區地標級的入戶界面、到 片區首個雙層架空社區、再到片區唯一可定制化戶型&可定制化精裝&頂配智能管家……三重高階生活體系營造，也是對同級產品的層層碾壓。

論社群運營：華潤置地獨有的潤比鄰社群，從全國同享禮遇到北京業主專享權益再到社區維度的小圈層，都已經形成體系化的成熟運維，最終其所能帶來的生活體驗，注定也將是獨一份的。

這里雖未露真容，但已然在用一套系統性的生活方式構建，重新定義了北京四五百萬級產品的賽道標準。

結語

回過頭來看，華潤置地早已跳出了傳統地產開發的線性邏輯，以“科創軸+生態軸”的黃金十字站位為支點、以POD為底盤、以超配產品為畫筆，將一座低密住區變成了北京科創精英的“生活后花園”。

但其更深層的意義，在于這不只是第四座潤府，更是一次潤府IP的“系統重裝”。它揭示了當下北京市場一個被忽視的真相：

未來的行業，真正能拉開差距的，一定是“系統能力”的較量。

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主編：張艷

責編：Nanako

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