“捂盤”23年，產權還剩不到50年，深圳寶中某盤又調整規劃了

泰華梧桐林居現狀。鄭鋼/攝影

鄭鋼/發自深圳

7月16日，深圳市規劃和自然資源局寶安管理局掛出泰華梧桐林居的《建設工程規劃許可證》及總平面圖，涉及南區5棟至10棟及南地下室。這是不到一年里該項目第二次公示規劃，上一次是去年11月公示北區總平面圖。

7月20日上午10點，筆者沿著新湖路往梧桐林居走。從地鐵新安站A口出來，步行不到兩百米，就能看見這片灰白相間的樓群，幾棟樓已經全部封頂，外墻也基本做完，項目已是現房狀態。

"建好大半年了，就一直這么放著。"在附近擺水果攤的阿叔指著圍擋里頭說，"去年底好像驗過收，后來就沒動靜了，也沒見他們賣。"

公開資料顯示，泰華梧桐林居所在地塊（宗地號A004-0072）2003年1月就簽了70年產權的住宅用地合同，到現在已經過去23年。項目北區部分樓棟已于2025年12月完成竣工驗收備案，目前處于現房未售狀態。

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拿地至今23年，寶中“狼來了”項目

泰華梧桐林居總建筑面積約62萬平方米，也是寶安中心區近十年來體量最大的潛在住宅供應，幾乎每年都在傳要入市，但這個入市過程比較“曲折”。

2007年項目第一次拿到規劃許可，因為資金問題沒有動工，許可過期失效。2010年地塊被列入了寶安區閑置土地清單，后來補簽協議才保住開發權。項目真正破土動工已經是2020年，距離簽合同已經17年。

2025年，泰華梧桐林居連續做了兩次規劃調整，節奏比前十幾年快得多。

7月的調整是變更建設用地規劃許可證，刪掉了原許可證里的"70/90"限制，也就是"項目套內建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數占比不低于商品房項目總建筑面積和總套數的70%"。

此前4482套房源里，套內90平方米以下的有3538套，占將近八成。限制刪除后，大戶型的比例往上調。

8月底的調整是項目申請修改總平面圖，總戶數從4482套減到4061套，一口氣砍掉421戶，機動車泊位也從3083個調到2931個。

按住宅70年使用年限算，到2026年，這塊地的產權剩余不到50年，因此，項目被很多人稱為"寶中捂盤王"。

從深圳市住建局網站可以查到，該項目北區的部分樓棟已于2025年12月完成竣工驗收備案。

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出售還是出租？市場猜測尚無官方定論

泰華梧桐林居的位置和配套可以說是相當優秀。

項目在新湖路與新安西路交會處，地鐵1號線新安站步行3分鐘內，對面就是壹方城購物中心，歡樂港灣也在步行范圍內；寶安體育場、圖書館、少年宮等市政配套距離項目約兩公里；教育資源覆蓋了寶安實驗學校、海濱中學、海旺學校等知名學校。

關于梧桐林居到底怎么處理，市場上一直有兩種說法。

一種說法是北區會先推出982套住宅，全是套內90平方米以上的大戶型，面積段大概在107平方米、138平方米、172平方米。價格參考相鄰的云璽錦庭，2019年開盤均價為10.9萬元/平方米，業內也普遍預估應該在“10字頭”。周邊熙龍灣、都市名薈、鴻榮源玖譽等區域內代表樓盤二手房價也常年在10萬元/平方米。

"我們小區好多住戶都在等它開盤。"云璽錦庭的業主陳先生說，他每天遛狗都會路過梧桐林居，"如果真的按10萬元/平方米價格開盤，對周邊二手房是好事，說明片區價格站得住。"

另一種說法是項目可能整體轉長租公寓，只租不售。理由是項目當年拿地成本極低，自持運營在稅務上更劃算；而且寶中另一個項目泰華梧桐聚落（現已更名為泰華梧桐村）和泰華梧桐林居同屬一家開發商，目前梧桐聚落就是改成酒店式公寓出租。

這兩種說法筆者都沒能從開發商那里得到確認，泰華方面也從未對外公開回應市場猜測。

筆者在項目周邊轉了一圈，部分外立面墻體開始斑駁，已經可以看出“歲月的痕跡”。項目雖然一直沒入市，但戶外樓梯的設計非常搶眼，被市場戲稱“蛇纏腰”，已經成為許多年輕人的打卡拍照點。

泰華梧桐林居。鄭鋼/攝

整個寶中片區，拿地十來年都沒入市的項目不止泰華梧桐林居，盛意家園和都市名薈二期曾經同樣被說“捂盤”，都市茗薈二期2018年拿地，2025年才首次開盤；盛意家園2010年拿地，2014年動工，每年都傳即將開盤，但始終未能拿證開售，至今已是現房，仍未能開盤。

在新安西路開五金店的王姐在這里住了十來年，她清楚記得梧桐林居剛動工時周邊都在關注："那時候寶中房價正猛漲，我們都說這盤一開肯定不便宜。誰知道一等就好幾年，寶中附近幾個樓盤都是蓋好了一直沒賣。"

泰華梧桐林居4000多套的體量，無論是賣還是長租，都會對整個片區的居住供應產生影響，但現在已是2026年7月，項目仍處在頻繁調規與現房未售之間，開發商沒正式公布，市場只能繼續等待。