別再糾結(jié)房?jī)r(jià)漲跌，真正要注意的，是新房正在“摧毀”二手房

樓市的底層邏輯已經(jīng)徹底翻篇，如今橫亙?cè)谫I(mǎi)房人面前的最大鴻溝，早就超越了單純的價(jià)格漲跌。

回頭看前幾年，很多人還死守著老城區(qū)的二手房，指望大環(huán)境回暖來(lái)解套，但現(xiàn)實(shí)卻極其骨感：如今住宅開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了代際跳躍。層高拉升、裝配式建造普及，疊加第四代住宅全面推開(kāi)，得房率動(dòng)輒突破百分之百。

雙電梯、空中花園等過(guò)去的高端配置，現(xiàn)在僅僅是新盤(pán)的入場(chǎng)券。反觀十年前那些公攤大、采光差、社區(qū)老化的老破小，在全新的產(chǎn)品力面前不堪一擊。

當(dāng)現(xiàn)房銷(xiāo)售逐漸常態(tài)化，新房同樣能做到即買(mǎi)即住，二手房最后的所謂護(hù)城河也被徹底填平。曾經(jīng)買(mǎi)房看重的是地段抗跌，現(xiàn)如今產(chǎn)品代差才是決定資產(chǎn)命運(yùn)的核心命脈。

我們把時(shí)間線拉長(zhǎng)來(lái)看，前幾年一線城市的風(fēng)向標(biāo)早已埋下了伏筆。

上海是四個(gè)一線城市里，過(guò)去幾年新房、二手房行情最堅(jiān)挺的城市，堪稱(chēng)守住中國(guó)房?jī)r(jià)的最后碉堡，這一輪冷下來(lái)的時(shí)間也最晚。全國(guó)其他城市樓市冷了好幾年，上海新房一直保持火熱倒掛的狀態(tài)，本地買(mǎi)房人真正感覺(jué)到冷，是2024年之后的事。

去年六月份是非常明顯的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。從這個(gè)月開(kāi)始，幾乎所有接觸過(guò)的房企都在說(shuō)，售樓處到訪量暴跌，客戶量暴跌。

同行、媒體也都在反饋，市場(chǎng)上沒(méi)有新增客戶了。上海新房市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，有兩個(gè)標(biāo)志性事件，第一個(gè)是土拍價(jià)格市場(chǎng)化。

過(guò)去上海新房火熱的時(shí)候，土拍價(jià)格是被嚴(yán)格壓制的，溢價(jià)最高只能到10%，到了上限就停止出價(jià)，靠搖乒乓球抽簽決定地塊歸屬，全靠運(yùn)氣拿地。

第二個(gè)標(biāo)志性事件是聯(lián)動(dòng)價(jià)放開(kāi)。之前倒掛時(shí)代，地塊出讓時(shí)就定好了房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，比如地價(jià)8萬(wàn)，房子最后賣(mài)10.5萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商算上土建、稅費(fèi)，大概能賺3%-5%的總包利潤(rùn)，收益非常固定。去年開(kāi)始聯(lián)動(dòng)價(jià)取消，土拍也完全市場(chǎng)化，地價(jià)一下就漲起來(lái)了。

同一個(gè)片區(qū)，上一塊地賣(mài)13.3萬(wàn)，下一塊就能拍到16.8萬(wàn)，再下一塊甚至到17.2萬(wàn)，漲得非常夸張。

開(kāi)發(fā)商拿地的時(shí)候，還是按照之前聯(lián)動(dòng)價(jià)時(shí)代的火熱行情預(yù)判售價(jià)，覺(jué)得上一塊地13.3萬(wàn)賣(mài)得好，自己做更好的產(chǎn)品、占更好的地段，就能賣(mài)到15、16萬(wàn)。

但土拍到項(xiàng)目入市差不多有8個(gè)月到1年的周期，這批市場(chǎng)化土拍、沒(méi)有聯(lián)動(dòng)價(jià)的項(xiàng)目集中入市，賣(mài)得慘不忍睹。

原來(lái)大家以為市中心靜安、長(zhǎng)寧、徐匯這些核心區(qū)的房子肯定一房難求，其實(shí)核心區(qū)的項(xiàng)目平均去化率也就50%左右，差的只有30%、40%，這個(gè)數(shù)據(jù)放在一兩年前根本不敢想。

核心原因就是地價(jià)漲得太狠，這些板塊的房?jī)r(jià)直接跳漲了2-3萬(wàn)/平，直接擊穿了買(mǎi)房人的心理防線。再疊加中小套限制放開(kāi)，之前開(kāi)發(fā)商普遍做99平的戶型，現(xiàn)在全做120平起。

面積多了20平，單價(jià)再漲2-3萬(wàn)，一套房總價(jià)直接漲了300萬(wàn)，普通人根本接不住。很多人認(rèn)為核心區(qū)老房子還能抗跌，但現(xiàn)實(shí)是新房的降維打擊早就開(kāi)始了。

現(xiàn)在上海新房市場(chǎng)有三個(gè)變化，放在之前根本不敢想，現(xiàn)在已經(jīng)成了常態(tài)。第一個(gè)是開(kāi)盤(pán)當(dāng)天不日光成了常態(tài)，以后就是新常態(tài)了。

其實(shí)對(duì)正常項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，去化50%已經(jīng)是非常好的成績(jī)，去化70%就是非常合理的定價(jià)，剩下的尾盤(pán)半年賣(mài)完，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人都應(yīng)該升職。反而開(kāi)盤(pán)就日光，只能證明定價(jià)定太便宜了，負(fù)責(zé)人該降職。

第二個(gè)是網(wǎng)簽作假越來(lái)越普遍。很多項(xiàng)目剛開(kāi)盤(pán)的時(shí)候網(wǎng)簽數(shù)據(jù)做得特別好看，對(duì)外發(fā)喜報(bào)說(shuō)賣(mài)爆了，過(guò)一個(gè)月再看，這些網(wǎng)簽記錄全部都撤掉了，本質(zhì)就是營(yíng)銷(xiāo)手段，給買(mǎi)房人制造熱銷(xiāo)的假象。

第三個(gè)是送面積越來(lái)越多，偷面積的玩法越來(lái)越卷。現(xiàn)在上海還沒(méi)全面推廣四代宅，但偷面積已經(jīng)卷出了新高度。

之前的房子也就個(gè)別房間做個(gè)小飄窗，現(xiàn)在除了電梯廳那一側(cè)，東南西北全做滿飄窗，連廚房的操作臺(tái)都架在飄窗上，不算入產(chǎn)證面積。一個(gè)原本8平的廚房，這么一弄直接變成12平，憑空多了4個(gè)平方。

之前大家看到這種戶型還要夸開(kāi)發(fā)商良心，現(xiàn)在只要項(xiàng)目不送全飄窗、不送兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，買(mǎi)房人直接覺(jué)得戶型不行，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。這種新房通過(guò)“偷面積”等方式形成的產(chǎn)品力代差，正一點(diǎn)點(diǎn)摧毀二手房曾經(jīng)引以為傲的性價(jià)比。

反過(guò)來(lái)聊二手市場(chǎng)，那完全是另外一個(gè)尸橫遍野的世界。過(guò)去大家認(rèn)為價(jià)格撐得住的品類(lèi)，基本都撐不住了。

持續(xù)跟蹤的一系列小區(qū)，整體成交量還在持續(xù)往下走。大多數(shù)小區(qū)其實(shí)沒(méi)有太大觀察意義，只有上一波行情里扛得住價(jià)格的標(biāo)桿小區(qū)，才值得跟蹤。

這些小區(qū)得是市場(chǎng)上叫得出名字、有IP，在板塊里地位夠硬的。等到這些標(biāo)桿小區(qū)的價(jià)格都失守了，基本就找不到還能扛價(jià)的小區(qū)了。

過(guò)去唯一有反彈的就是前灘，其他絕大多數(shù)區(qū)域的房?jī)r(jià)都是直線掉落狀態(tài)。之前有組購(gòu)房客戶，為了買(mǎi)前灘掛戶口的學(xué)區(qū)房，抄底到了尚峰名邸，當(dāng)時(shí)價(jià)格是六百五十萬(wàn)，最低的一套甚至只有六百二到六百三。

現(xiàn)在前灘這類(lèi)房子很少有七字頭以下的，普遍在七百二到七百三，基本是抄到了大底。但除了前灘之外，其他板塊幾乎所有小區(qū)都在下跌。

原本公認(rèn)宜居的浦東聯(lián)洋，跌得一塌糊涂，閔行古美、瑞虹新城這些熱門(mén)板塊，最近也跌得很厲害。

2025年6月統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的七十個(gè)大中城市二手房住宅價(jià)格指數(shù)，以同期100為基數(shù)看同比：上海6月同比跌1.3%，北京跌1.8%，廣州跌得最慘，達(dá)到5.9%。

這也是廣州四代宅賣(mài)得最狠的原因，跌得越狠越要靠走量補(bǔ)缺口，四代宅上市又會(huì)反過(guò)來(lái)加速二手房下跌，兩者是相輔相成的。深圳同比跌2.8%，還有個(gè)城市同比只跌0.5%，是成都。

成都在西南沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是區(qū)域絕對(duì)王者，核心地位甚至比上海在江浙滬更穩(wěn)。上海周邊有杭州、蘇州、南京的有錢(qián)人分散配置資金，京津冀有北京一馬當(dāng)先，大灣區(qū)有廣州、深圳、香港三個(gè)核心城市分流有限的存量資金，每個(gè)城市都吃不飽。

重慶不算分流對(duì)手，供應(yīng)量實(shí)在太大，密度又高，之前黃市長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)控制得非常好，歷來(lái)就是炒房客的地獄。幾乎沒(méi)聽(tīng)過(guò)四川人賺了錢(qián)，不考慮去成都買(mǎi)套房的，加上供應(yīng)可控，就是成都房?jī)r(jià)跌幅小的核心原因。

大家看統(tǒng)計(jì)局的指數(shù)，最多跌五點(diǎn)幾好像沒(méi)那么慘，實(shí)際體感跌幅乘以二都不止。再看中原地產(chǎn)跟蹤的一線城市指數(shù)，6月同比來(lái)看，北京二手房跌6.1%，上海跌7.2%，廣州跌10.9%，幾乎是統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)的兩倍，深圳跌3.6%，這個(gè)數(shù)據(jù)和實(shí)際體感更接近。

值得注意的是，廣州還在加速下跌，深圳反而有邊際企穩(wěn)的跡象。深圳這個(gè)城市很有意思，21年那波行情漲得最快，23年跌得也最快，春江水暖鴨先知，用股票類(lèi)比的話就是科創(chuàng)板，波動(dòng)極大。

深圳從21年最高峰算，平均跌幅已經(jīng)達(dá)到39.6%，接近四成，大量房子直接腰斬。其他幾個(gè)一線城市平均跌幅也都超過(guò)三成，之前上海平均跌幅還在百分之二十幾，現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)31.6%了。

這個(gè)數(shù)據(jù)和實(shí)際感受基本吻合，現(xiàn)在看所有二手房小區(qū)的價(jià)格，和高點(diǎn)比基本都打了七折左右，非常夸張。大家想知道自己家的房子保不保值，直接對(duì)比高峰價(jià)有沒(méi)有打七折就知道了。

當(dāng)潮水退去，這三四成甚至更深的跌幅，無(wú)情地宣告了舊有二手房體系的黃昏。站在2026年的當(dāng)下審視這一切，樓市早就分化成了完全不同的平行宇宙。

高品質(zhì)的次新盤(pán)和迭代升級(jí)的新房牢牢占據(jù)著金字塔尖，而那些缺乏電梯、物業(yè)拉胯、房齡老舊的二手房，正被無(wú)情地甩出流通市場(chǎng)。這場(chǎng)變革里，掛牌價(jià)只是毫無(wú)意義的紙面財(cái)富，喪失流動(dòng)性才是最致命的毒藥。

千萬(wàn)別再迷戀過(guò)去的“買(mǎi)房必賺”神話，也不要貪圖便宜去接盤(pán)遠(yuǎn)郊的老破小。

房產(chǎn)正在加速回歸純粹的居住屬性，好房子永遠(yuǎn)稀缺，而產(chǎn)品力落后的劣質(zhì)資產(chǎn)，注定要在這次歷史性的洗牌中被徹底摧毀淘汰。