寧波樓市復蘇走在全國前列

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上周老司機出去玩了一圈，走之前寫了一篇文章，批評了寧波某些國企盲目上大戶型的做法，前后收到好幾個電話，最后通過某主管部門來要求我下架，給出的下架理由是：

唱衰寧波樓市。

常看我文章的人都知道，今年以來老司機若干次表達過對寧波樓市的樂觀態度，這不是響應號召，而是基于市場數據的真實推導，是我看見并認同的一種趨勢。

被批評的國企領導面子掛不住可以理解，但給老司機亂扣帽子就顯得外行了。為了不讓大家尷尬，我最終還是下架了這篇文章，轉發到司享圈里供VIP和司享圈會員內部交流。

寧波樓市在全國大中城市中處于反彈的前列，這恐怕是許多寧波人所不知道的。我們先來看看數據。

上圖是國家統計局發布的6月70個大中城市二手房價格指數，指數大于100，說明6月的二手房價格是漲的，這樣的城市一共有9個，寧波是其中之一。

這不是寧波第一次出現在上漲隊列中，實際上這個數據已經連漲3月。以下是官媒《寧波樓市報道》的統計，數據同樣來源于國家統計局。

連漲3月的城市，在全國鳳毛麟角。如果回顧寧波過去3年，類似的上漲只在2023年的一季度出現過，并且在3月后就偃旗息鼓了。

認真看上圖，轉好的趨勢其實從12月就已經開始，在今年3月之前，這個趨勢表現出的是跌幅收窄，之后變為上漲，因此整個行情目前已經發展了6個月。

這是2021年下跌以來，從未出現過的。

老司機知道，現在對于房價漲跌還存在著諸多爭議，但我們無法否認數據的客觀性，6個月的走勢足以說明趨勢的變化，只是我們愿不愿意承認罷了。

從城市規模、經濟發展、人口增長的多個指標來看，寧波都不是最出挑的城市，但為什么卻能走在反彈的前列？

老司機認為有3個原因：

第一是調整非常充分。寧波是全國率先下跌的城市之一，從2021年上半年就開始了，同類型城市很多是2021下半年、2022年才開始走跌的。隔壁杭州直到2024年才開始調整，從周期來說比寧波晚的多。

除了跌得早，寧波房價的跌幅也非常大，行業普遍認為寧波二手房價格的跌幅超過40%，大量的房源跌幅超過50%，這樣的跌幅放在同類型城市中也算大的。

因此無論是從下跌時間還是下跌幅度來看，寧波的調整都非常充分，這是反彈最重要的基礎。

第二是炒作僅限于本地。2021年之前寧波的確有很多投資客，但與其它大城市不同，寧波的投資客主要來自于本地，或有零星的周邊人群，如舟山、臺州等，但規模不大。

投資客局限于本地，在很大程度上限制了泡沫的規模。泡沫不僅表現在房價上，也表現在規模上，寧波房價一度飆得很高，但整體市場規模并不是特別大，也就是拋盤量并沒有特別大。

當然，局部還是很大的，如方橋、杭州灣、慈城等。

投資客在本地還有一個好處，就是他們的忍耐程度會高于外地投資客，因為家庭事業都在寧波，很多投資客看到房價跌得厲害，干脆就轉為長期持有，這與外地投資客的思路是完全不一樣的。

第三是新盤減量巨大。在總需求一定的情況下，新樓盤開發得越少，買二手房的人就越多。寧波是同類型城市中，新樓盤減量最大的城市之一，自2021年以來，每年的新盤開發量都在劇減，特別是主城區。

2025年，寧波市六區一共銷售新房11861套，而2021年這個數據是63259套，僅相當于2021年的18.7%。

也就是說，新房規模較五年前萎縮超過了80%。

正是因為新房的萎縮，寧波二手房近3年的成交量一直維持在4萬套以上，從長期來看，這為穩定二手房價奠定了良好基礎。

當然，我們現在還無法斷言新的上漲就拉開了序幕，目前的反彈幅度是很小的，反彈的范圍也是不大的，還有很多房子沒有漲，有少量的房子還在跌。

但老司機看到了非常明顯的止跌趨勢，這個趨勢體現在統計數據之中，而且基本確定是內生性的。

沒有政策的刺激，沒有情緒的沖動，完全是因為成交量、供應量、房價等綜合作用的結果。

所以我認為這種止跌是可靠的，局部的反彈可能源于前期的超跌，也是正常的，但大規模的上漲，目前還看不到這種條件。

對于購房者來說，現在入手肯定是正確的時機，但也不要寄望于賺多少錢，從消費的角度來理解購房，說不定若干年之后，無心插柳也能收獲很多。

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