天津
高盛在7月17日發布的研報中，基于對利潤率更保守的預期，對華潤置地（01109.HK）的盈利預測進行了全面下調。
核心預測調整
· 核心盈利預測：平均下調15%。
· 2026年每股盈利：預計下跌10%。
· 與市場共識對比：修訂后的營業額及核心盈利預測，分別比市場共識低6% 及13%。
調整核心原因：毛利率下調與減值加深
盡管公司2026上半年運營數據穩健（開發物業合約銷售同比增長6%至1,170億元，租金收入同比增長13%），但高盛認為一線城市以外房價持續疲弱將帶來更大壓力：
· 2026年開發物業毛利率：下調4個百分點至13.4%。
· 2027-2028年開發物業毛利率：平均下調4個百分點。
盈利緩沖因素：REITs上市收益與穩定租金
開發物業板塊承壓，但以下因素提供了緩沖：
· 成都萬象城REITs上市：7月8日在上交所掛牌，資產對價約105億元，預計帶來數十億元出售收益。
· 投資物業及物業管理：租金收入13% 的增長遠高于同業，預計能穩定貢獻利潤。
在上述因素綜合作用下，高盛預計公司2026年上半年凈利潤將同比持平。
盈利展望與復蘇路徑
高盛認為公司盈利將經歷“先見底、后復蘇”的過程：
· 見底：賬面盈利能力預計在2026年底見底。
· 復蘇：預計從2027年度起，隨著開發物業利潤率見底而逐步復蘇；賬面盈利能力改善要等到2028年才開始顯現。
評級與目標價
盡管下調盈利預測，高盛仍維持“買入”評級，12個月目標價36.6港元不變。目前股價較2026年底預測資產凈值（NAV）折讓17%，高盛認為估值仍具吸引力。
總的來看，高盛認為短期盈利雖面臨開發物業利潤率下滑的壓力，但REITs上市收益和穩定租金提供了緩沖，中長期基本面依然穩健。
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