?半年預(yù)虧120至150億，萬科自救蛻變進程中直面?zhèn)鶆?wù)經(jīng)營雙重挑戰(zhàn)

半年預(yù)虧百億規(guī)模之下，萬科全面啟動經(jīng)營蛻變調(diào)整，債務(wù)與流動性帶來的長期挑戰(zhàn)仍待持續(xù)化解。

2026年7月10日，萬科對外發(fā)布半年度業(yè)績預(yù)告，120億元至150億元區(qū)間的預(yù)虧數(shù)據(jù)，清晰折射出這家老牌房企當(dāng)下的經(jīng)營困境。

圖源：萬科A公告

對照公告測算數(shù)據(jù)，今年上半年萬科歸屬于上市公司股東的凈利潤預(yù)計虧損120億元至150億元，扣除非經(jīng)常性損益凈利潤虧損區(qū)間110億元至140億元，折算每股虧損最高超過1.25元，虧損幅度相較2025年同期略有擴大。

市場普遍關(guān)心虧損持續(xù)擴大的根源，公告完整列明三項客觀成因，并未回避經(jīng)營短板。樓市持續(xù)調(diào)整，企業(yè)可結(jié)轉(zhuǎn)核算利潤的開發(fā)項目明顯減少，行業(yè)環(huán)境持續(xù)壓縮項目盈利空間；不動產(chǎn)市場估值下行，企業(yè)主動計提資產(chǎn)減值，提前消化存量資產(chǎn)潛藏損失；物業(yè)、租賃住房等運營板塊每年產(chǎn)生固定折舊攤銷，扣除相關(guān)成本后部分板塊未能實現(xiàn)盈利，疊加非主業(yè)投資虧損，進一步拖累整體利潤表現(xiàn)。

即便賬面虧損規(guī)模偏高，萬科上半年并未擱置保交付工作，這也是公告內(nèi)與虧損數(shù)據(jù)形成對照的核心信息。報告期內(nèi)，企業(yè)按期交付約2.3萬套房屋，守住購房者最關(guān)注的交房底線，物業(yè)、長租等經(jīng)營性服務(wù)業(yè)務(wù)也維持常態(tài)化運轉(zhuǎn)。

但公告并未淡化現(xiàn)實壓力，明確當(dāng)前各項經(jīng)營指標尚未出現(xiàn)實質(zhì)性改善，集中到期債務(wù)兌付、現(xiàn)金流平衡兩大難題持續(xù)約束企業(yè)發(fā)展?；谶@一現(xiàn)狀，萬科將全年核心工作錨定化險、發(fā)展兩大主線，內(nèi)部治理優(yōu)化、存量資產(chǎn)處置等全部調(diào)整動作，均圍繞兩條主線穩(wěn)步推進。

集中到期公開債券兌付是房企現(xiàn)階段化險工作的核心難點，萬科在上半年拿出清晰可行的處置方案。2026年上半年，公司10支公開債券完成持有人表決，全部展期方案順利通過。拉長債務(wù)償還周期，能夠分攤短期大額資金支出壓力，有效降低公開信用債兌付風(fēng)險。

為配合債務(wù)緩釋落地，公司同步梳理存量低效資產(chǎn)、收縮非核心業(yè)務(wù)、推進全集團降本增效。企業(yè)劃定回款資金使用優(yōu)先級，資產(chǎn)處置回籠資金優(yōu)先用于在建樓盤工程款撥付與到期債券本息兌付，兼顧民生交付保障與企業(yè)信用穩(wěn)定。

債務(wù)處置、存量盤活等工作，需要配套完善的內(nèi)部管理體系作為支撐，萬科同步推進內(nèi)部治理架構(gòu)優(yōu)化。企業(yè)重新梳理內(nèi)部資源調(diào)配規(guī)則，將資金、人力等核心資源向存量項目處置、債務(wù)協(xié)商、在建項目續(xù)建傾斜，為風(fēng)險化解工作提供堅實組織支撐。

長期業(yè)務(wù)優(yōu)化路徑已經(jīng)明確，企業(yè)有序剝離與地產(chǎn)主業(yè)無關(guān)的各類對外投資，后續(xù)經(jīng)營資源將集中投放至住宅開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃住房三大核心賽道，從源頭減少低效資產(chǎn)持續(xù)帶來的資金損耗。

在完成債務(wù)、管理層面的系列調(diào)整后，市場對經(jīng)營性業(yè)務(wù)的預(yù)期也需要客觀看待。不少市場參與者習(xí)慣將物業(yè)、長租運營視作緩解行業(yè)下行沖擊的穩(wěn)定渠道，但這份業(yè)績預(yù)告呈現(xiàn)出更為客觀的現(xiàn)實。這類業(yè)務(wù)僅維持平穩(wěn)運營，并不具備扭轉(zhuǎn)整體虧損的能力。物業(yè)、商業(yè)資產(chǎn)每年會產(chǎn)生固定折舊成本，部分經(jīng)營板塊攤銷后處于虧損狀態(tài)，僅能產(chǎn)生少量日常運營現(xiàn)金流，既無法填補新房結(jié)算下滑形成的資金缺口，也不能單獨依靠服務(wù)業(yè)務(wù)化解整體流動性緊張問題。

公告文末專項風(fēng)險提示，明確本次盈虧數(shù)值僅為企業(yè)內(nèi)部初步測算結(jié)果，完整、具備法律效力的財務(wù)數(shù)據(jù)需等待正式半年報披露。同時提示市場參與者，不能僅憑單次預(yù)虧數(shù)據(jù)評判企業(yè)經(jīng)營狀況，應(yīng)當(dāng)結(jié)合地產(chǎn)行業(yè)周期、企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)綜合研判，理性做出投資選擇

債券展期、存量盤活、治理升級、非主業(yè)剝離分屬四條獨立的風(fēng)險處置路徑，各項舉措核心作用集中在兩點：保障存量樓盤正常交付，平滑短期集中償債帶來的現(xiàn)金流沖擊。

放在本輪地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整周期中觀察，多重負面因素疊加拉長了企業(yè)盈利修復(fù)周期?？山Y(jié)算開發(fā)項目縮減、資產(chǎn)減值集中計提、部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)持續(xù)虧損多重問題同步顯現(xiàn)，短期內(nèi)很難實現(xiàn)利潤回暖。

客觀區(qū)分各類自救舉措的實際作用邊界能夠看出，現(xiàn)階段所有調(diào)整手段僅能階段性緩解資金緊張，屬于短期風(fēng)險緩沖方式，無法從根本上扭轉(zhuǎn)新房業(yè)務(wù)疲軟、持續(xù)虧損的經(jīng)營基本面。對萬科而言，想要完成完整的轉(zhuǎn)型蛻變，仍需要長期穩(wěn)步落地各項調(diào)整工作。

一系列轉(zhuǎn)型蛻變舉措持續(xù)落地，短期僅能緩釋流動性壓力，萬科經(jīng)營修復(fù)之路漫長，其化險路徑也為行業(yè)頭部房企提供現(xiàn)實參照。