廣州土拍半年考：10宗宅地?cái)埥?20億元，海珠、番禺靚地高溢價(jià)成交

廣州琶洲

CBD實(shí)景圖。呂穎雅/攝

廣州土地市場進(jìn)入“提質(zhì)縮量”階段。

呂穎雅/發(fā)自廣州

6月30日，廣州土地市場延續(xù)近期回暖態(tài)勢，兩宗住宅用地均以溢價(jià)成交。

其中，海珠區(qū)琶洲中二區(qū)AH041208地塊經(jīng)過88輪競價(jià)，最終由越秀地產(chǎn)以約13.7億元競得，溢價(jià)率約47%，折合樓面價(jià)約60706元/平方米，躋身廣州樓面價(jià)TOP5。

地塊緊鄰保利天悅，與抖音華南總部一路之隔，臨近萬勝圍地鐵站及保利廣場，距離珠江僅數(shù)百米。容積率約2.5，在主城核心區(qū)相對(duì)稀缺，計(jì)容建面約2.27萬平方米，規(guī)模不大，但具備改善產(chǎn)品開發(fā)條件。在琶洲住宅用地持續(xù)稀缺的背景下，該地塊吸引保利、中海、招商、綠城、建發(fā)、中鐵置業(yè)多家房企參與競價(jià)，競爭異常激烈。

越秀地產(chǎn)表示，此次拿地是其第六次布局琶洲，再度落子廣州核心CBD。連續(xù)重倉主城核心區(qū)，不僅彰顯了其深耕廣州、聚焦核心區(qū)的戰(zhàn)略定力，更體現(xiàn)了對(duì)廣州CBD發(fā)展?jié)撃艿膱?jiān)定看好。

而番禺區(qū)洛浦街BA0206303地塊則經(jīng)過74輪競價(jià)，由國貿(mào)地產(chǎn)以約10.3億元競得，溢價(jià)率約55%，折合樓面價(jià)約18791元/平方米。

該地塊同樣具備一定稀缺性。作為南浦島時(shí)隔約30年再度出讓的住宅用地，容積率約2.5，計(jì)容面積約5.47萬平方米，緊鄰地鐵2號(hào)線南浦站及商業(yè)中心南浦里，同時(shí)需配建一所42班九年制學(xué)校。區(qū)域長期以存量住宅為主，包括麗江花園、廣州碧桂園等社區(qū)，樓齡普遍較長，改善與置換需求持續(xù)積累，也推動(dòng)該地塊吸引保利、綠城、中海等房企參與競價(jià)。

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土拍大戰(zhàn)將全面打響

兩宗地塊的溢價(jià)成交，更多被視為市場熱度延續(xù)的信號(hào)。接下來一個(gè)月，廣州中心城區(qū)將迎來一輪密集供地窗口。

荔灣區(qū)無疑是接下來的重頭戲。7月24日，荔灣區(qū)浣花路以南、沙涌新村以東AF0216006、AF0216007地塊將正式出讓。該地塊容積率低至2.14，是白鵝潭近三年出讓宅地中最低值，起拍總價(jià)約5.2億元。地塊鄰近白鵝潭商務(wù)區(qū)聚龍灣片區(qū)，距離地鐵沙涌站約100米，屬于中心城區(qū)較為稀缺的“配套成熟+交通便利+低密開發(fā)”的優(yōu)質(zhì)地塊。

緊隨其后，荔灣區(qū)花地大道以東AF021637地塊（即芳村客運(yùn)站地塊）將于7月28日出讓。地塊體量較大，形態(tài)方正，容積率3.9，計(jì)容建筑面積約6.9萬平方米，起拍總價(jià)11.95億元。地塊緊鄰地鐵1號(hào)線坑口站，同時(shí)匯聚荔勝廣百廣場等商業(yè)資源，周邊教育豐富，“學(xué)鐵商”齊全。此外，地塊也將直接受益于萬科理想花地多年打造的成熟居住界面。

據(jù)了解，上述地塊均已有多家頭部房企表達(dá)參拍意向。

白云區(qū)同樣不乏“壓軸級(jí)”地塊。7月20日將出讓的政通路西側(cè)AB2914005地塊，東側(cè)緊鄰白云區(qū)政府，容積率僅1.1，是中心城區(qū)核心地段極為稀缺的超低密住宅用地。其中居住用地占地約2.16萬平方米，計(jì)容建筑面積約2.37萬平方米，起拍總價(jià)約8.7億元。地塊整體體量偏小，定位為精品改善社區(qū)，未來或以疊墅類產(chǎn)品為主。

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上半年賣地320億元

2026年以來，廣州土地市場整體進(jìn)入“提質(zhì)縮量”階段，住宅用地供應(yīng)明顯收縮，地塊規(guī)模持續(xù)小型化。

統(tǒng)計(jì)顯示，上半年廣州共成交涉宅用地10宗，總成交金額約320億元，其中5宗實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交。整體來看，核心優(yōu)質(zhì)地塊仍保持較強(qiáng)熱度，但板塊分化進(jìn)一步加劇。

在具體成交層面，上半年最具標(biāo)志性的地塊來自天河區(qū)馬場地塊。2月25日，該地塊經(jīng)過長達(dá)9小時(shí)、243輪競價(jià)，最終由越秀集團(tuán)以236億元競得，折合住宅樓面價(jià)約8.6萬元/平方米，溢價(jià)率26.6%，不僅刷新廣州宅地單價(jià)紀(jì)錄，也成為全國范圍內(nèi)少見的高總價(jià)地塊，進(jìn)一步強(qiáng)化中心城區(qū)高端改善產(chǎn)品的價(jià)格錨點(diǎn)。

從拿地結(jié)構(gòu)來看，國企央企依舊占據(jù)主導(dǎo)地位。其中單筆金額最大的成交來自越秀集團(tuán)的天河區(qū)馬場地塊。保利發(fā)展則延續(xù)擴(kuò)張節(jié)奏，上半年連續(xù)落子核心區(qū)域與重點(diǎn)板塊，共斬獲兩宗宅地，分別為白云區(qū)黃邊北路地塊及花都中軸線核心地塊，持續(xù)鞏固在廣州市場的布局。

其中，保利發(fā)展競得的白云區(qū)黃邊北路地塊，總價(jià)約13.49億元，溢價(jià)率約23.87%，成交樓面價(jià)約2.69萬元/平方米。地塊位于設(shè)計(jì)之都板塊，容積率2.5，總建面約5萬平方米，屬于核心區(qū)稀缺的低密“小而美”宅地，兼具開發(fā)確定性與改善型產(chǎn)品導(dǎo)向。

成交背后，也折射出土地供給與政策導(dǎo)向的同步調(diào)整。

4月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》中，廣州明確提出優(yōu)化土地供應(yīng)管理，從源頭推動(dòng)供需均衡。政策強(qiáng)調(diào)“控增量”“以需定供”，科學(xué)編制年度住房建設(shè)計(jì)劃與國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，并完善土地供應(yīng)與商品房去庫存周期動(dòng)態(tài)掛鉤機(jī)制，合理把握供地區(qū)位、規(guī)模與時(shí)序。同時(shí)提出年度內(nèi)不在同一規(guī)劃單元集中出讓商品住宅用地。適時(shí)選取合適地塊試行開展現(xiàn)房銷售。

一位頭部房企營銷部門人士表示，當(dāng)前房企拿地邏輯已明顯變化。過去更偏向大體量、分期開發(fā)、依賴后期配套兌現(xiàn)溢價(jià)；而現(xiàn)在更強(qiáng)調(diào)“短平快”操盤模式，優(yōu)先選擇周邊配套成熟、居住需求旺盛的地塊，拿地后即可快速進(jìn)入實(shí)景兌現(xiàn)階段，實(shí)現(xiàn)“所見即所得”，以匹配資金回籠節(jié)奏。

克而瑞深度咨詢｜普睿廣佛數(shù)據(jù)報(bào)告提到，2026年廣州土地市場的變化主要體現(xiàn)在兩方面：一是政府在土地定價(jià)上適度讓利，通過合理控制起始樓面價(jià)降低房企進(jìn)入門檻，激活市場活力；二是供地結(jié)構(gòu)明顯向改善型產(chǎn)品傾斜，低容積率、低密度地塊占比提升，未來有望成為主流供給方向，并與“好房子”導(dǎo)向形成呼應(yīng)，推動(dòng)住宅產(chǎn)品持續(xù)向高品質(zhì)升級(jí)。