浙江
6月23日，杭州第十二批次土拍落下帷幕，兩宗低密宅地成功出讓，總成交金額達28.34億元，溢價均超10%，分別由濱江及建發競得。這場土拍，建發與濱江究竟看中了什么？
01
兩宗低密地，溢價率均超10%
本次出讓的兩宗地塊分別位于蕭山湘湖和余杭未來科技城，均為容積率低于1.5的低密住宅用地，兩宗地塊均經過多輪競價，以超10%溢價成交告終。
從成交結果看，未來科技城地塊的競爭更為激烈，經歷了41輪競價，溢價率達33.2%，成為今日土拍的“熱度擔當”。而湘湖地塊雖然溢價率相對溫和（10.8%），但也經過了13輪競價，由濱江集團競得，表示了濱江對該板塊持續深耕的決心。
02
湘湖單元XS160402-14地塊
濱江再落子，10.8%溢價鎖定一線湖景資源
溢價原因分析：
低密屬性：1.2的容積率可打造純低密社區（如疊墅、排屋），這類產品在杭州市場具有稀缺性和保值能力；
一線湖景加持：地塊緊鄰湘湖景區，擁有不可復制的自然景觀資源。對于改善型客戶而言，“湖居”始終是終極夢想之一。
濱江的品牌效應：濱江集團作為杭州本土龍頭，對湘湖板塊有著深刻的理解。此前，濱江已在本地塊南面拿下XS160402-20地塊（即濱江閱湖軒項目），此次再度拿地，有助于形成板塊內的品牌聯動效應，降低營銷成本。
周邊項目與市場展望：
地塊南側即為濱江閱湖軒，2025年11月成交樓面價20811元/平方米。本次新地塊成交樓面價20500元/平方米，基本與前期地塊持平，說明地價體系穩定。但需要注意的是，低密產品總價高，客群圈層相對狹窄，此外板塊庫存較高，低密產品（排屋+疊墅）庫存量大于200套（不含本案），去化周期約20個月，營銷端仍有壓力。
03
未來科技城單元YH090902-05地塊
建發高價突圍，看好未科長遠價值
未來科技城單元YH090902-05地塊，出讓面積45864平方米，容積率1.5，經過41輪激烈競價，建發房產以16.04億元競得，溢價率33.2%，成交樓面價23314元/平方米。
溢價原因分析：
生態與產業雙驅動：周邊坐擁五常水鄉、和睦水鄉兩大生態綠心，且靠近阿里、OPPO等頭部科技企業總部，高凈值產業人口集聚，購買力強勁。
地鐵利好：地塊距離在建的12號線水鄉南路站僅500米，未來可通過12號線直達西站、之江轉塘，并換乘3號線進入主城核心區。
地價與容積率：
周邊項目保利天奕，容積率2.4，成交地價21426元/㎡，本地塊地價上調1888元/㎡，但容積率僅1.5，漲幅在合理范圍內，溢價拍高也就說得通了。
市場競爭提示：
雖然板塊潛力大，但未來科技城在售及待售項目競爭激烈，在售+待售項目4盤（綠城楓丹玫瑰園項目、濱江&綠城未科項目、建發招商元序、保利天奕），此外地塊周邊本月還有待拍07地塊，容積率僅1.05，更具備低密產品優勢。所以，如何在眾多競品中脫穎而出，是對建發運營能力的巨大考驗。
04
穿透本次土拍
從本次土拍可以看出幾點：
第一，核心資產依然堅挺。無論是湘湖的湖景資源，還是未來科技城的產業+地鐵紅利，優質地塊依然能吸引房企真金白銀地投入，溢價率就是最好的證明。
第二，低密產品成為新風口。隨著城市化進程的深入，主城區土地資源日益稀缺，房企紛紛布局“低密類”產品，旨在迎合改善型客戶對居住品質的更高追求。
對于購房者而言，這意味著未來市場上將出現更多高品質的低密社區。但在選擇時，建議重點關注房企的產品打造能力和板塊配套的兌現速度。
你更看好湘湖的湖居生活，還是未來科技城的產業前景？歡迎在評論區留言討論！
THE END
1、上述研究成果由克而瑞浙江區域分析師于佳慧，通過人機協作綜合使用AI文章、行業Skills和數據分析( https://www.dichanai.com/ )撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；
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