北京
今天九棵樹地塊的火爆競拍，完全沒有懸念。
在地塊剛掛出來的時候，坊間就立馬鎖死了兩家開發(fā)商：
一家是中海，另外一家是招商。
其實(shí)也可以理解，招商從2023年璀璨公元以來，每年都要補(bǔ)倉1-2個項(xiàng)目。
幾年下來，已經(jīng)在通州積累了不小的基本盤，算是扎下根了，隱約還有發(fā)展成「通州王」的勢頭。
而中海，憑借玖樹滿和一炮而紅。
一個今年3月底才開盤的項(xiàng)目，不到3個月去化率就已經(jīng)超過92%，可售存量僅剩36套，基本約等于售罄。
根據(jù)友商們真金白銀砸出來的經(jīng)驗(yàn)，九棵樹地塊幾乎拿到就約等于熱銷。
所以，現(xiàn)場舉牌也非常激烈，一共舉了173手，最終被招商10.217億摘得。
此時，溢價率來到的是20.95%；
樓板價也飆到了31682元/㎡；
大家知道么？玖樹滿和的經(jīng)營樓板價是23241元/㎡，新地塊比玖樹滿和的樓板價幾乎高了接近1萬塊/㎡。
也就是說，新地塊如果各項(xiàng)指標(biāo)與玖樹滿和拉平；
房價上漲，也完全就是板上釘釘?shù)氖虑椤?/strong>
伴隨著九棵樹地塊成交，2026年上半年的住宅土拍，已經(jīng)全部塵埃落定。
作為每場土拍的忠實(shí)記錄者，表姐有幾個感受跟大家聊聊：
第一，北京土地市場并沒有真正回暖。
雖然今天九棵樹地塊爆紅，但整個北京土地市場，依然沒有真正回暖。
首先，從北京土地市場的供應(yīng)量上來看，其實(shí)依然是在放緩的。
從2024年開始，北京住宅地塊的年供應(yīng)量，就穩(wěn)定在40宗左右，今年上半年剛過，半年成交是21宗。
而這個水平，不及2017年高峰出讓期的一半。
并且溢價率也不及去年，表姐數(shù)了一下，今年上半年北京幾乎80%的地塊，依然是底價成交，甚至是兜底成交。
基本上是先談好摘牌方，再走招拍掛流程，所以很多次都是，地塊掛出來沒多久，就幾乎能確定成交方是誰了。
第二，房企們對土地溢價更謹(jǐn)慎了，這是摸著同行過河得出來的血的經(jīng)驗(yàn)。
實(shí)際上，今年北京并不缺亟需補(bǔ)倉的房企，像最近露臉率比較高的招商、建發(fā)、綠城，還有越秀，其實(shí)都有不同程度的補(bǔ)倉訴求。
但無一例外的，他們對高溢價都很謹(jǐn)慎。
招商豐臺橋南地塊沒拍過廈門國貿(mào)，蒲黃榆地塊沒拍過河北鑫界，建發(fā)太平橋地塊沒拍過保利。并非是不想拿，而是一到高溢價就制動出發(fā)冷靜機(jī)智。
這點(diǎn)在整體的數(shù)據(jù)上也有體現(xiàn)，去年北京土拍，地塊溢價率在10%以上的地塊，還有9宗。
其中，最高溢價接近40%，并且，溢價超過20%的也有不少。
到了今年，上半年已經(jīng)結(jié)束，地塊溢價率超10%的地塊有4宗，最高溢價率在15%上下，今天九棵樹地塊的溢價，就算上半年最高了。
在溢價地塊數(shù)量上或許能與去年打平，但在溢價質(zhì)量上，與去年相比幾乎是斷崖下滑。
就算是今天的九樹地塊溢價率與去年相比，距離接近40%的溢價，也還是差一大截。
這背后其實(shí)是去年高溢價房企深刻的體會：熱門地塊，有時候并不等于熱銷項(xiàng)目。
第三，豐臺是上半年賣地大戶。
今年上半年，有些區(qū)是明顯踩了剎車的，比如海淀上半年暫時沒有地塊供應(yīng)，朝陽也就成交了一個地塊。
供應(yīng)主力還是在豐臺，以及順義。
尤其是豐臺，上半年土地成交金額是121.68億，在各區(qū)土地成交金額中，幾乎是一騎絕塵的存在。
第二名順義45.68億的土地成交額，差不多是豐臺區(qū)的三分之一。在豐臺買房，可以不著急了。
第四，內(nèi)環(huán)地塊成交質(zhì)量提升。
今年上半年，北京五環(huán)內(nèi)成交的住宅地塊，有5宗，北京二環(huán)到三環(huán)地塊成交3宗，比去年的1宗有所上升。
根據(jù)今年預(yù)出讓地塊的情況，今年內(nèi)環(huán)地塊的成交，或許在下半年還能有一個小爆發(fā)。
而這些現(xiàn)場背后，指向的其實(shí)是：
伴隨著地塊質(zhì)量的提升，樓板價的提升其實(shí)并不像以前一樣迅速，反而在局部有一些下降。
但產(chǎn)品迭代的速度，大家有目共睹，其實(shí)還是蠻卷的。
或許，在多年的市場擠壓下，北京樓市或許距離最佳購房窗口期，已經(jīng)越來越近了。銷冠100
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