2026下半年廈門土拍前瞻：島內還有哪些“硬貨”值得等？

6月24日，廈門將迎來2026年第二次土拍。今天文仔就結合最新的供地公告，聊聊下半年廈門土拍的看點——以及為什么在這輪供應中，五緣灣的稀缺性反而更加突出了。

一、6月土拍速覽：70億貨值，島內兩塊“硬貨”打頭陣

根據廈門市自然資源和規劃局發布的出讓公告，6月24日將有6幅地塊集中拍賣，總起拍價70.39億元。島內2幅、島外4幅，分別位于思明、湖里、集美和翔安。

島內兩幅地的含金量，文仔帶大家拆解一下：

① 思明將軍祠2026P08地塊——島西“地王級”選手

地塊位于思明區開元片區將軍祠路與電臺山路交叉口西南側，土地面積約14727㎡，起拍樓面價48000元/㎡，起拍總價22.65億元。

這是本次土拍起拍價最高的地塊。將軍祠板塊屬于思明老城核心區，周邊配套成熟，教育資源密集。但需要注意兩個細節：一是容積率達到3.0，意味著產品形態大概率是高層，與別墅無關；二是體量不大，總建面不到5萬方。

② 湖里金山2026P09地塊——島東的“潛力股”

地塊位于湖里區金山片區五通西路與東宅路交叉口東北側，土地面積約13551㎡，起拍樓面價38500元/㎡，起拍總價10.7億元。

容積率約2.1，同樣偏向高層產品-9。區位上靠近兩岸金融中心，有產業人口的支撐。但對于尋找低密別墅的改善客群而言，這塊地同樣不是選項。

島外4幅地分布在集美杏林灣（2幅）、集美鳳林和翔安東山，起拍樓面價在15000-17000元/㎡之間。整體來看，這6塊地全部是高層住宅用地，無一涉及低密別墅。

二、土拍“斷層”：島內核心區別墅用地，已經連續多年“缺席”

對比本次土拍清單和廈門近年來的土地出讓記錄，文仔發現一個值得重視的趨勢：島內核心區別墅用地，正在長期“斷供”。

根據廈門市土地出讓記錄，五緣灣核心區一線臨海住宅用地自2020年后便再無新增。也就是說，在五緣灣頭排，已經連續6年沒有新的別墅用地出讓。

更具體的數據是：五緣灣板塊現有住宅約2.7萬套，別墅僅315戶，占比約1.1%。一線頭排、東向無遮擋看海的別墅，包括恒禾七尚、國貿天琴灣等早期項目，總計僅47戶。

對比6月土拍清單，島內供應的2塊地全部是高層用地，容積率均在2.1以上。即便未來有新的住宅用地入市，大概率也以高層為主。低密別墅用地在島內核心區，基本處于“斷供”狀態。

這意味著什么？

第一，現有的一手別墅項目將成為存量市場中的“孤品”。沒有新的土地供應，就沒有新增的一手別墅入市。

第二，五緣灣頭排別墅的稀缺性，正在從“營銷概念”變成“土地事實”。這不是人為制造的稀缺，而是供地結構決定的客觀現實。

第三，五緣灣TOD·陸拾島所在的土地，正是在2025年6月由廈門地鐵上蓋投資集團有限公司摘牌，是五緣灣頭排海岸線上最后一批完成出讓的別墅用地。換句話說，在可預見的未來，五緣灣頭排不會再有一手別墅項目入市。

三、為什么五緣灣頭排別墅的“斷層”是結構性的？

有朋友可能會問：島內不是還有別的板塊可以供應別墅用地嗎？

文仔的回答是：五緣灣頭排別墅的稀缺，是“土地+景觀+容積率”三重鎖定的結果。

第一重：土地鎖定。五緣灣頭排海岸線上已經沒有未出讓的住宅用地了。根據官方回復，五緣灣紅十字文化廣場地塊規劃為市政道路和公園綠地，不屬于住宅用地。這意味著，五緣灣頭排的土地供應已經畫上句號。

第二重：景觀鎖定。五緣灣頭排的一線海景資源不可復制。后續即便島內有其他板塊出讓低容地塊，也不可能復制五緣灣的海景資源。

第三重：容積率鎖定。從6月土拍清單來看，島內新出讓地塊容積率均在2.1以上。高容積率意味著只能做高層，不可能做別墅。未來島內即使有新增供地，大概率延續這一趨勢。

三重鎖定之下，五緣灣頭排一手別墅，正在從“可選”變成“不可選”。

四、土拍之外的另一種“供應”：陸拾島的價值錨點

在島內土拍市場持續供應高層用地的背景下，五緣灣頭排的一手別墅項目正在成為一個價值錨點。

陸拾島——2025年6月由廈門地鐵上蓋投資集團有限公司摘牌的地塊上打造的項目——恰好站在了這個供需結構的交叉點上。

文仔想從土拍邏輯出發，重審陸拾島的三個坐標：

坐標一：土地斷供的真實寫照。五緣灣頭排臨海地塊自2020年后無新增，陸拾島所在土地是最后一批出讓的別墅用地。在6月土拍清單中，島內沒有一塊低容地塊能與五緣灣頭排的區位和產品形態對標。

坐標二：產品形態的斷層優勢。島內新供地塊容積率普遍在2.1以上，即便未來有新項目入市，也基本鎖定高層產品。而陸拾島規劃為低密別墅，建面約180-330㎡，客廳挑高近7米，地下空間層高約6.2米。這種產品形態在島內新供地中已經不可能再現。

坐標三：配套的絕對確定性。五緣灣的商業、教育、醫療、生態配套已全部兌現——8大商場、雙十中學湖里分校等成熟學區、三家三甲醫院、85公頃濕地公園。對于選擇陸拾島的業主而言，所有配套都是“已開業”而非“規劃中”。

五、文仔的總結

2026年下半年的廈門土拍，釋放了一個清晰的信號：島內核心區的供地正在全面轉向高層住宅，低密別墅用地的長期“斷供”已成定局。

對于關注一手別墅的改善客群而言，6月24日的土拍清單意味著兩件事：

第一，短期內島內不會有新的別墅項目入市——因為土地端就已經斷了供應。

第二，五緣灣頭排的現有別墅項目，正在從“市場選項”變成“稀缺藏品”。

正如一位業內人士所說：“五緣灣頭排別墅的價值，不是由房價決定的，而是由土地供應決定的?！?/strong>當土地端已經畫上句號，現存的一手別墅就成了不可再生的資產。

城市可以復制一個CBD，但復制不了五緣灣。五緣灣或許還會有新的高層項目，但一線海岸別墅，已經進入收官倒計時。

關注「廈門文仔說房」

下一期預告：《五緣灣vs筼筜湖：廈門兩大頂豪板塊，誰才是終極之選？》

用數據和邏輯，陪你讀懂廈門的房子。