金茂領(lǐng)漲，中海滑跌！千億房企變局2025

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撰文|蜜妹

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1742篇原創(chuàng)

圖片來(lái)源|AI自動(dòng)生成

一場(chǎng)以“活下去”為目標(biāo)的房地產(chǎn)行業(yè)洗牌仍在進(jìn)行。

剛剛過去的2025年，克而瑞預(yù)計(jì)全年銷售面積約8.9億平方米、銷售金額8.4萬(wàn)億元，分別同比下降9%和13%，其中銷售面積降幅較上年收窄約4個(gè)百分點(diǎn)。

2025年，全口徑銷售規(guī)模超過1000億元的企業(yè)共有10家，比2024年的11家少了1家。蜜妹看了下，主要是有兩家房企退出（龍湖集團(tuán)、華發(fā)股份），一家房企入圍（中國(guó)金茂）。

圖表來(lái)源|克而瑞（特此感謝！）

從數(shù)量上看，相比2024年減少了5家，2025年千億房企的絕對(duì)值似乎有企穩(wěn)趨勢(shì)。但從變幅來(lái)看，情況似乎又沒那么簡(jiǎn)單了。

如下圖，蜜妹統(tǒng)計(jì)并計(jì)算了2025年10家千億房企的銷售額變幅排名，分化還是比較明顯的。

最亮眼的當(dāng)數(shù)中國(guó)金茂。其2025年銷售額達(dá)到1135億元，同比增長(zhǎng)15.52%，銷售額從2024年未入前十躍居至2025年的第8位，增幅更是名列10強(qiáng)房企榜首，成為這一梯隊(duì)里唯一增長(zhǎng)的房企。

在蜜妹看來(lái)，中國(guó)金茂能逆勢(shì)增長(zhǎng)，一方面是央企信用背書帶來(lái)的融資成本優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)信任，以及在核心一、二線城市布局的韌性。

2024年行業(yè)集體收縮時(shí)，金茂并未跟風(fēng)砍項(xiàng)目，反而聚焦北京、上海等高能級(jí)城市的 “科技住宅”賽道。這類產(chǎn)品在改善型需求里有強(qiáng)辨識(shí)度，而2025年一線市場(chǎng)的調(diào)控邊際放松（如首付比例下調(diào)），恰好給了金茂去化的窗口。

不過話說(shuō)回來(lái)，金茂的崛起多少也帶著點(diǎn)基數(shù)紅利。相比中海、保利往年的3000億級(jí)規(guī)模，小基數(shù)+精準(zhǔn)賽道的組合，讓它避開了巨頭們的“規(guī)模包袱”。

除了中國(guó)金茂，2025年千億房企里其他9家銷售額同比都有不同程度的下滑。其中較為刺眼的是中海地產(chǎn)，其2024年銷售額還是同比微增0.26%，到了2025年變?yōu)橥认禄?9.12%，下滑幅度在10強(qiáng)房企里排到第三位。

在蜜妹看來(lái)，中海2025年銷售額下滑，也不能簡(jiǎn)單地用“賣得差”來(lái)概括。它背后是一場(chǎng)高風(fēng)險(xiǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。

一方面是公司基于對(duì)市場(chǎng)的判斷，主動(dòng)減少了供貨，特別是在幾個(gè)“開盤售罄”的暢銷盤消耗后，缺少同等量級(jí)的項(xiàng)目接力。

另一方面，整個(gè)市場(chǎng)的購(gòu)買力和信心都處于低谷，即便是一線城市的項(xiàng)目也不得不以價(jià)換量。

最關(guān)鍵的轉(zhuǎn)變?cè)谟冢泻氋F的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)沒有全部用于銷售端血拼，而是去押注未來(lái)，瘋狂在一、二線城市核心地段掃貨。這導(dǎo)致其7月份單月拿地金額比銷售額還高。

中指院數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)2025年拿地金額907億元，比第二位保利發(fā)展高出236億元。

某種程度上，中海在賭下一輪翻盤。這場(chǎng)豪賭的結(jié)果，將決定它未來(lái)是重回巔峰，還是被沉重的土儲(chǔ)拖入泥潭。

圖表來(lái)源|中指院（特此感謝！）

除中海外，10強(qiáng)房企里還有2家2025年的銷售額跌幅同比擴(kuò)大，分別是綠城中國(guó)和萬(wàn)科地產(chǎn)。

其中綠城中國(guó)銷售額變幅從2024年的-8.05%擴(kuò)大至-10.73%。這說(shuō)明情懷和品質(zhì)也敵不過錢包縮水。房子再好，客戶沒錢也是白搭。

在蜜妹看來(lái)，綠城最大的底氣其實(shí)是代建業(yè)務(wù)——自己賣房難，幫別人管項(xiàng)目賺錢，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。未來(lái)，它可能越來(lái)越不像開發(fā)商，更像一個(gè)品牌和管理輸出商。

萬(wàn)科不用多說(shuō)了，2025年有多難，從一次次的“上頭條”中可見一斑。另一面來(lái)看，萬(wàn)科的“大跌”也可以理解為“斷臂求生”：收縮非核心項(xiàng)目，聚焦核心城市，雖然短期銷售難看，但能減少現(xiàn)金流消耗。在行業(yè)底部，活下來(lái)比保排名更重要。

值得一提的是，除了中海、綠城、萬(wàn)科，2025年10強(qiáng)房企里有6家跌幅都在縮窄。這或許意味著，最寒冷的冬天已經(jīng)快過去了？

文章僅供討論分析，不構(gòu)成投資建議。

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