從判定“拆不起”到草案公示，深圳荔園新村14年舊改迎轉(zhuǎn)機(jī)

曾被官方研判“不具備經(jīng)濟(jì)可行性”的深圳老牌住宅小區(qū)，在歷經(jīng)14年的改造拉鋸后，終于迎來了破冰節(jié)點(diǎn)。

近日，深圳市南山區(qū)城市更新和土地整備局對外公示了《南山區(qū)沙河街道荔園新村城市更新單元計劃（草案）》。

南都灣財社記者在實地探訪中看到，該小區(qū)樓棟外墻斑駁，年代感較強(qiáng)，所有樓棟均未配備電梯，小區(qū)內(nèi)仍懸掛著舊改相關(guān)的宣傳橫幅。此次草案的公示，意味著這座坐落華僑城核心地段的老舊小區(qū)，已邁向?qū)嵸|(zhì)性更新改造階段。

14年舊改迎轉(zhuǎn)機(jī)

回溯過去，荔園新村的改造之路可謂一波三折。南都灣財社記者梳理發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)建成于1993年前后，早年因周邊地鐵施工導(dǎo)致部分樓棟結(jié)構(gòu)受損，居民改造訴求十分迫切；2012年，小區(qū)業(yè)委會自主對接益田集團(tuán)開展舊改前期籌備，開展業(yè)主意愿征集，但多年征集未能達(dá)標(biāo)，民間舊改路徑停滯。

2021年11月，深圳市南山區(qū)沙河街道辦事處在對“沙河荔園新村危樓安全問題”相關(guān)訴求回應(yīng)中提到：2020年底荔園新村已被納入南山區(qū)棚改計劃并確定了南山人才安居公司作為實施主體；當(dāng)年8月順利完成了全體業(yè)主的意愿征集工作，按照市區(qū)棚改政策，彼時街道與南山人才安居公司正開展概念規(guī)劃優(yōu)化、安置補(bǔ)償方案制定、房屋面積檔案核定、專項規(guī)劃編制等搬遷補(bǔ)償簽約的準(zhǔn)備工作。

但伴隨棚改政策調(diào)整，項目再度擱置，業(yè)主們的期望幾度落空。直到2024年，項目轉(zhuǎn)軌城市更新舊住宅改造路徑。

轉(zhuǎn)型城市更新賽道后，荔園新村一度面臨更大的現(xiàn)實難題。2025年5月，《住宅項目規(guī)范》正式實施，要求舊住宅區(qū)改造后容積率不超過3.1，建筑高度不超過80米，舊改項目的可售面積大幅縮水，這意味著，在固定的拆遷成本面前，開發(fā)商面臨“算不過賬”的虧損困境。南都灣財社記者了解到，2025年7月，南山區(qū)城市更新和土地整備局在相關(guān)政務(wù)咨詢答復(fù)中給出回應(yīng)：“荔園新村項目初步判斷不具備經(jīng)濟(jì)可行性”。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在今年3月，深圳出臺新規(guī)明確尚未完成規(guī)劃審批的舊改項目，原則上可不配建保障性住房。

針對這一轉(zhuǎn)變，中國城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥指出：“此次新規(guī)明確對這類項目豁免配建保障房，相當(dāng)于直接拿掉了壓在項目收益端的一塊巨石，讓原本被成本紅線卡死的項目，重新回到了收益與投入基本匹配的合理區(qū)間。”他進(jìn)一步解釋，再加上項目本身位于南山華僑城的核心區(qū)位，周邊成熟的配套、稀缺的片區(qū)居住屬性，讓改造后的居住產(chǎn)品擁有足夠的市場價值作為兜底，不用再擔(dān)心項目做完之后沒有對應(yīng)的市場承接力。

央企中海核心區(qū)接連落子

伴隨著荔園新村更新計劃的重啟，其背后的操盤手也浮出水面。早在2024年12月19日，深圳市公共資源交易平臺便發(fā)布南山區(qū)沙河街道荔園新村城市更新項目前期服務(wù)單位公開招標(biāo)項目交易結(jié)果公示，中標(biāo)人為中海華南（深圳）有限公司。經(jīng)查詢工商信息顯示，中海華南（深圳）有限公司實控人為中海集團(tuán)。

公開資料顯示，作為隸屬于中國建筑的大型央企，中海集團(tuán)1979年在香港成立，下屬五家上市公司，涵蓋不動產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營、承建與基建投資、物業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，涉及寫字樓、酒店、教育等十幾個行業(yè)。集團(tuán)于1988年進(jìn)入深圳，是中海進(jìn)入內(nèi)地設(shè)立的第一家公司，多年來，中海在深圳市場持續(xù)深耕，其在深已投資開發(fā)數(shù)十個項目。

南都灣財社記者注意到，中海近年來在深圳核心區(qū)拿地動作頻頻，并開發(fā)出深灣玖序、安緹深圳等高端住宅項目。今年以來，中海多次出現(xiàn)在深圳核心區(qū)宅地的拍賣場上，雖未能直接在招拍掛市場拿下宅地，但其在舊改賽道的發(fā)力卻尤為明顯。今年7月，深圳南山區(qū)西麗大學(xué)城片區(qū)推進(jìn)了五年的同富裕工業(yè)城舊改項目（備案名：云錦萬宸家園）完成股權(quán)變更，本土房企桑泰集團(tuán)悉數(shù)退出，由央企中海地產(chǎn)100%全資接盤。

業(yè)內(nèi)人士指出，接連拿下西麗、華僑城等片區(qū)的舊改項目，被視為中海在招拍掛之外，持續(xù)在深圳核心區(qū) “補(bǔ)倉” 的重要動作。隨著荔園新村舊改迎來新進(jìn)展，也意味著中海落子華僑城的存量舊改項目正式進(jìn)入落地推進(jìn)階段。

在深圳主城核心土地資源愈發(fā)稀缺、公開土拍競爭白熱化的背景下，舊改成為央企搶占核心存量資產(chǎn)、補(bǔ)齊主城版圖的核心路徑。但袁帥對此表達(dá)了理性的看法。他強(qiáng)調(diào)：“房企參與這類項目的核心考量，從來不是只看政策松綁的短期紅利，而是要先把項目的歷史遺留問題摸透，確認(rèn)政策紅利能實實在在落到項目身上，再結(jié)合片區(qū)的長期價值、自身的資金成本和運(yùn)營能力，綜合判斷能不能在可控的周期里完成開發(fā)、實現(xiàn)合理收益，不會再像過去那樣盲目沖進(jìn)舊改賽道，最后被漫長的周期拖得資金鏈緊繃。”

老舊小區(qū)迎新生

從區(qū)位來看，荔園新村的核心價值十分突出。項目坐落于南山區(qū)沙河街道華僑城核心片區(qū)，緊鄰地鐵2號線世界之窗站，步行可達(dá)歡樂谷、世界之窗兩大城市文旅地標(biāo)，與超級舊改大盤白石洲片區(qū)近距離銜接，區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚。

依托頂級地段與成熟配套，目前片區(qū)內(nèi)次新住宅二手掛牌單價普遍達(dá)到10萬元左右，其中深業(yè)鶴塘嶺花園二手掛牌均價約10.3萬元/㎡；片區(qū)建成超20年的老舊小區(qū)，二手掛牌均價也穩(wěn)定在6萬元/㎡上下，例如世界花園海華居當(dāng)前二手均價約6.1萬元/㎡。豪宅維度更是凸顯片區(qū)價值天花板，小區(qū)背靠深圳知名豪宅波托菲諾純水岸，其5期在售聯(lián)排別墅掛牌單價達(dá)45.9萬元，總價高達(dá)1.68億元。

反觀小區(qū)現(xiàn)狀，目前荔園新村整體樓齡老舊、硬件設(shè)施落后，年代感十足。南都灣財社記者日前實地走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)樓棟外墻斑駁老化、部分墻面涂層脫落，園區(qū)內(nèi)17棟8層板式住宅均未配備電梯，居住舒適度與現(xiàn)代化住宅存在明顯差距，更新改造需求迫切。目前，園區(qū)內(nèi)仍懸掛著醒目的舊改宣傳橫幅，昭示著項目更新改造的推進(jìn)態(tài)勢。

曾在荔園新村租住過的租客向記者透露，小區(qū)地處華僑城核心地段，區(qū)位優(yōu)勢突出，周邊商場、地鐵配套齊全，日常出行購物十分便利。受樓棟無電梯、社區(qū)硬件老化等條件限制，小區(qū)租金性價比顯著高于周邊次新小區(qū)。該小區(qū)兩室一廳房源月租約 5500 元，而同片區(qū)同戶型住宅月租普遍 9000 元起步，價格差距明顯。

盡管當(dāng)前舊改還處于初步階段，后續(xù)還要較長的周期和流程才能實現(xiàn)項目落地。但可以預(yù)見的是，待項目后續(xù)開發(fā)落地，小區(qū)將完成老舊蝶變，片區(qū)人居環(huán)境與城市面貌同步升級，華僑城核心片區(qū)也將新增高端住宅供應(yīng)。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽