廣東
本文來源：時代財經 作者：梁爭譽
“在住宅物業市場，上半年最熱的一個詞叫‘退場’。不論是萬科物業還是很多優秀的同行，今年上半年都出現了一些退盤。”
8月14日，在萬物云（02602.HK）2026年中期業績發布會現場，萬物云董事長朱保全率先拋出這個熱門話題。
8月14日，萬物云召開2026年中期業績發布會，企業供圖
今年上半年，萬物云累計退出住宅項目139個，涉及年化飽和收入約7.43億元；新簽住宅項目207個，新增年化飽和收入約8.35億元。
一進一退之間，萬物云的住宅物業業務仍保持增長。
報告期內，萬物云住宅物業服務收入109.44億元，同比增長6.5%；實現營業收入191.12億元，同比增長5.4%，核心凈利潤12.63億元，同比下降1.0%，剔除開發商業務影響后同比增長7.3%。
對于主動退出項目，萬物云首席運營官何曙華直言，“這肯定不是一個被動的規模收縮，而是主動選擇了經營運營、優化項目組合的戰略動作。”朱保全則將退盤總結為“市場的雙向選擇和行業的新陳代謝”。
退出139個住宅項目，“退場是主動的”
物業退場持續，背后并非單一原因導致。
朱保全表示，過去開發商不斷交付的新盤，是物業行業優質的增量來源。但隨著房地產銷售下滑，大量新交付項目空置率走高，物業費收繳率下降，“歷史上的優質項目變成了現在的問題項目”。
何曙華進一步解釋稱，萬物云退出的139個住宅項目中，約40%與開發商項目大面積空置、常年入不敷出有關。
第二類則來自過去收并購形成的資產包。 在收購項目時，資產包中往往包含多個項目，其中部分項目并不符合萬物云當前的城市戰略和蝶城布局。因此，萬物云在重新梳理后，修剪非核心項目，這部分約占退盤項目的20%。
第三類是業委會項目。何曙華表示，部分項目在物業企業承接之后，業委會隨即解散，此前承諾的維修、服務等事項無法兌現，難以正常運營，這部分約占20%。
而在朱保全看來，退盤背后還有一個更本質的問題——物業費究竟是什么。
“物業費是通過公司運營，對業主不動產進行長期維護、養護的一筆資金。”他表示，如果物業企業因為物業費收繳率不足退出，新的物業公司以更低價格進入，短期看似降低了業主成本，但如果費用無法覆蓋必要的維護養護，未來可能反而需要更高成本進行修復。
因此，“退場是主動的、理性的”，朱保全說。
退出并沒有影響萬物云住宅物業業務繼續增長。今年上半年，萬物云新簽住宅項目207個，年化飽和收入約8.35億元，其中63.5%來自存量盤換簽，一二線城市項目占比89.3%，中標率較去年提升11個百分點至85%。
“對公司而言，退盤是深思熟慮之后不得不做的一個艱難選擇，但有進有退，才能讓公司的底盤更健康、更有韌性。”何曙華表示。
剪刀差收窄，核心凈利潤或穩中有升
退出139個住宅項目之后，萬物云各項指標仍保持正常。
上半年，萬物云實現核心凈利潤12.63億元，同比下降1.0%。拆分來看，開發商業務毛利同比下降約1.36億元，非開發商業務毛利增加約6000萬元，同時銷售、管理及運營費用節約7000萬元。
“我們正在用市場化的增長和內部效率的提升，來彌補開發商業務毛利的下降，利潤的剪刀差正在收窄。”萬物云財務負責人王緒斌表示。
上半年，萬物云剔除開發商業務影響后的核心凈利潤10.99億元，同比增長7.3%。同期，公司持續關聯交易收入降至8.21億元，同比下降30%，占總收入比例降至4.3%。
退出部分項目之后，萬物云繼續圍繞蝶城戰略提高項目密度和運營效率。截至今年6月末，蝶城數量達到708個。
科技則被萬物云放在了更長期的位置。
去年底發布的靈石目前尚未對財務報表形成顯著貢獻，但已經開始以租賃方式進入市場。上半年，靈石簽約租賃1339臺，已交付472臺，平均交付周期16.7天，應用場景覆蓋住宅、園區、商業、學校、醫院、城管、公園、酒店等。
“希望公司的下一個三年事業計劃，即2028年到2030年，靈石可以進入到一個發力期。”朱保全表示，2027年將成為靈石重度投入的時間。
對于下半年及全年，萬物云給出的判斷仍然偏穩健。
王緒斌表示，面對行業和外部環境壓力，公司將繼續通過主動優化項目組合、科技提效和蝶城生態保持經營韌性，“預估2026年全年核心凈利潤可以保持穩中有升”。
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