5.5萬余家科技企業(yè)落地，深圳前海火了！房租迎來普漲

深圳前海，高樓林立。程國(guó)飛/攝

程國(guó)飛/發(fā)自深圳

深圳前海“三灣”住宅租賃市場(chǎng)正走出獨(dú)立行情。

“上個(gè)月剛掛牌一套120平方米三房，標(biāo)價(jià)15000元/月，比年初漲了1000多元，3天就租掉了，租客連價(jià)都沒還。”站在前海招商領(lǐng)璽樓下，貝殼樂遠(yuǎn)店店東劉香蓉翻開手機(jī)里的成交記錄，語氣里帶著一絲意外。

劉女士的門店是深圳前海媽灣片區(qū)最早的中介機(jī)構(gòu)之一，經(jīng)歷過前海“概念期”的起起落落，但今年夏天的行情讓她覺得“不太一樣”，不再是少數(shù)投資客在倒騰，而是真正來前海（前海主要指桂灣、前灣、媽灣“三灣”片區(qū)，不含擴(kuò)容區(qū)域）工作、生活的人在搶房。 “以前帶看十組才能成一單，現(xiàn)在基本上帶看3組就能定，很多人中午從寫字樓下來，順便就把房子看了，晚上就簽約。”

劉女士的感受并非孤例。樂有家數(shù)據(jù)顯示，7月份，深圳住房租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比增長(zhǎng)23%，前海“三灣”（桂灣、前灣、媽灣）片區(qū)的成交熱度遠(yuǎn)超全市均值，走出向上行情。伴隨租賃量的上漲，租金價(jià)格也出現(xiàn)不同程度漲幅。

深圳前海住宅租賃行情向好背后，是前海產(chǎn)業(yè)圖譜從“藍(lán)圖”走向“實(shí)景”的現(xiàn)實(shí)寫照。

01

量?jī)r(jià)齊升

租金普漲背后的供需密碼

深圳前海媽灣一家房地產(chǎn)中介門店，店主正向筆者展示最近租賃市場(chǎng)情況。程國(guó)飛/攝

“媽灣房租漲得很厲害，去年到現(xiàn)在差不多漲了20%。”深圳德佑某資深經(jīng)紀(jì)人翻著后臺(tái)調(diào)價(jià)記錄告訴筆者，“前灣漲了有25%左右，桂灣相對(duì)少一些，15%左右。”

據(jù)她介紹，媽灣是深圳前海住宅供應(yīng)的主要區(qū)域，聚集了招商領(lǐng)璽、招商嶸璽、前海瑧璽、頤灣府、棲灣里、瑧灣悅等6個(gè)次新小區(qū)，是整個(gè)前海租賃房源最集中板塊，也是本輪租金上漲的“量?jī)r(jià)標(biāo)桿”；前灣片區(qū)僅有前海天境、潤(rùn)峯府、一灣臻邸等熱門住宅小區(qū)，供應(yīng)量遠(yuǎn)不及媽灣；作為前海金融門戶和總部聚集區(qū)，桂灣僅有前海時(shí)代廣場(chǎng)、CEO公館兩個(gè)老牌小區(qū)，以及悅灣府、悅桂府、云海灣等次新盤。

她還給筆者算了一筆賬：整個(gè)深圳前海“三灣”，能夠拿出來市場(chǎng)化整租的次新小區(qū)加起來不過十幾個(gè)，但前海寫字樓里上班的人，已經(jīng)超過了10萬。“現(xiàn)在不是租客挑房子，而是房子在挑租客。”

這種供需情況，每天都在租房市場(chǎng)上演。

8月12日下午六點(diǎn)半，剛從深圳前海桂灣一寫字樓中走出來的王先生向筆者介紹，他現(xiàn)在租住的前海時(shí)代廣場(chǎng)一套兩房，月租金7500元。“去年剛租時(shí)不到7000元，今年續(xù)租漲了500多元。”

王先生在桂灣一家金融科技公司做產(chǎn)品經(jīng)理，月收入3萬多元，“漲一點(diǎn)還能接受吧，再說這附近也沒什么選擇，我不租別人也會(huì)租。”

在潤(rùn)峯府，筆者遇到了剛剛簽完合同的林小姐。她在深圳前灣一家外資銀行做跨境業(yè)務(wù)，和兩個(gè)同事合租了一套三房，月租金13500元，每人分?jǐn)?500元。去年，該房源月租金為12000元。

“房源離公司近，通勤10分鐘，雖然漲價(jià)了，彼此分?jǐn)傄幌逻€能接受。”林小姐表示。

對(duì)于租金上漲，并非所有人都能坦然接受。在深圳前海天境小區(qū)門口，租客李先生告訴筆者，他原本住在寶安中心區(qū)，因公司搬來前海才換到這一區(qū)域。“前海這邊租金漲得厲害，再這樣下去會(huì)考慮重新搬回寶安中心區(qū)。在寶安，同樣的租金能租到更大更新的房子。”

整體來看，深圳前海“三灣”租房市場(chǎng)正呈現(xiàn)出典型的“房東市場(chǎng)”特征：房源少、需求旺、議價(jià)空間少。來自多位受訪房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士和租客的反饋來看，近一年，深圳前海核心區(qū)次新房租金漲幅普遍在5%至15%間，部分熱門小區(qū)漲幅甚至超過20%。

02

產(chǎn)業(yè)集聚

從“政策高地”到“人才盆地”

圖片來源：廣東省人民政府官網(wǎng)

租金上漲的底層邏輯在于“人”的涌入，“人”的背后是企業(yè)與產(chǎn)業(yè)的實(shí)質(zhì)性落地。

2026年上半年，深圳前海合作區(qū)實(shí)際使用外資達(dá)250.1億元，同比增長(zhǎng)102.9%。這一數(shù)字背后，是跨國(guó)（地區(qū)）企業(yè)用真金白銀對(duì)前海投下的“信任票”——TVB宣布開啟“香港+前海”雙總部布局，亞太區(qū)頭部私營(yíng)電力企業(yè)香港中電集團(tuán)、馬來西亞云頂集團(tuán)、瑞典恩華特集團(tuán)等一批知名企業(yè)相繼落子前海，外資產(chǎn)業(yè)生態(tài)從金融、商貿(mào)向高端制造、專業(yè)服務(wù)全面延伸。

此外，深圳前海科技產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)式增長(zhǎng)尤為引人注目。近日，前海“數(shù)智空間”在前海金融中心正式啟用，首批12家前沿科技企業(yè)集中入駐，涵蓋具身智能、機(jī)器人研發(fā)、半導(dǎo)體、生物科技、數(shù)據(jù)科技等硬科技賽道，多為獨(dú)角獸及潛在獨(dú)角獸企業(yè)。

截至目前，前海已集聚科技企業(yè)5.5萬余家，國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)近2000家，國(guó)家級(jí)專精特新“小巨人”123家，形成了1個(gè)千億級(jí)、7個(gè)500億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群。

2026年3月，深圳前海管理局修訂并實(shí)施了《關(guān)于促進(jìn)總部企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施辦法》，重點(diǎn)支持信息服務(wù)、金融服務(wù)、人工智能、低空經(jīng)濟(jì)等“6+4+2”現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。

辦法刪除了單純的資金獎(jiǎng)勵(lì)條款，轉(zhuǎn)而從空間、人才、金融、場(chǎng)景、法律、數(shù)據(jù)、通關(guān)便利、政策、政務(wù)、場(chǎng)地等10個(gè)方面對(duì)總部企業(yè)形成系統(tǒng)性支持。同時(shí)新增了對(duì)獨(dú)角獸企業(yè)、科創(chuàng)型企業(yè)、外資研發(fā)總部等新興業(yè)態(tài)的認(rèn)定條款。

“前海現(xiàn)在的發(fā)展邏輯非常清晰，不再僅僅是給錢補(bǔ)貼，而是給場(chǎng)景、給空間、給人才安居保障。”一位長(zhǎng)期關(guān)注深圳前海產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分析師對(duì)筆者表示，“這種‘軟環(huán)境’的吸引力，往往比單純的資金補(bǔ)貼更持久，也更能形成真正的產(chǎn)業(yè)黏性。”

從外資涌入到科技企業(yè)扎堆，從租金上漲到人才住房緊張，深圳前海正在經(jīng)歷一條清晰的傳導(dǎo)鏈條：產(chǎn)業(yè)政策吸引企業(yè)，企業(yè)帶來人才，人才產(chǎn)生居住需求， 這不是一輪簡(jiǎn)單的樓市周期，而是一個(gè)片區(qū)從“政策高地”走向“產(chǎn)業(yè)高地”、從“概念區(qū)”走向“就業(yè)區(qū)”的必然結(jié)果。

03

供需博弈

“產(chǎn)城融合”下的另一面考題

產(chǎn)業(yè)與人口加速集聚下，前海居住需求正以超出預(yù)期的速度釋放，但住宅供給的增量卻相對(duì)有限。這種結(jié)構(gòu)性矛盾，正在成為前海“產(chǎn)城融合”進(jìn)程中一道繞不開的考題。

前海作為高精尖產(chǎn)業(yè)的物理載體，其“有限空間”里承載的“高凈值租客密度”正在持續(xù)升高。然而，供給端卻面臨挑戰(zhàn)。前海“三灣”的住宅用地較為稀缺，且多為高端改善性商品房，適合整租房源比例不高。雖然保障性住房提供了一定供給，但主要面向特定人才，難以完全滿足爆發(fā)式增長(zhǎng)的市場(chǎng)化租賃需求。

“前海租金上漲，提醒我們要更關(guān)注產(chǎn)城融合中的居住成本問題。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。“前海的成功在于產(chǎn)業(yè)先行、企業(yè)集聚，但要實(shí)現(xiàn)真正的‘深度’融合，必須通過多渠道增加租賃住房供給，包括加快人才房建設(shè)、探索存量商辦改租等，否則過高的居住成本可能會(huì)對(duì)未來的產(chǎn)業(yè)引進(jìn)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。”

深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任李妍認(rèn)為，目前，該片區(qū)住房占比較低，職住平衡程度不高，隨著后續(xù)居住用地供應(yīng)及“非居改保”力度加大，住房供需矛盾會(huì)得到緩解。

從一片灘涂到高樓林立，深圳前海用了10年。如今，燈火通明的寫字樓與亮燈率攀升的住宅樓都在印證一個(gè)事實(shí)：前海已經(jīng)告別了單純依靠政策紅利的概念炒作期，步入了由產(chǎn)業(yè)生態(tài)和人才紅利驅(qū)動(dòng)的價(jià)值兌現(xiàn)期。