850萬買的錯(cuò)層復(fù)式是違建！驗(yàn)收后改建架空層打包出售 深圳恒裕瓏城防水沒做好業(yè)主家長霉斑

一樓屋內(nèi)漏水圖（來源：受訪者）

近日，黃女士向信號新聞(0532-80889431)反映，她2021年在深圳恒裕瓏城購買了一套錯(cuò)層復(fù)式現(xiàn)房，交房后一樓房屋持續(xù)滲漏，墻面反復(fù)發(fā)霉。如今墻上的霉斑已經(jīng)影響了家人的健康，可開發(fā)商卻中途“撂挑子”不管了。為解決滲漏問題，黃女士持續(xù)向各方反映，過程中才得知，一樓在原始規(guī)劃中屬于公共架空層，系開發(fā)商驗(yàn)收后違法加建，再捆綁銷售的。2026年3月，相關(guān)部門出具違建認(rèn)定文書。第三方鑒定報(bào)告明確，滲漏根源正是違建區(qū)域的防水施工缺陷。目前開發(fā)商已停止維修，違建部分尚未被強(qiáng)制拆除。

交房即滲漏，開發(fā)商維修一年多后停修

2021年5月，黃女士購買了深圳恒裕瓏城一套錯(cuò)層復(fù)式現(xiàn)房，總價(jià)850萬元，這套房屋為一樓加三樓的結(jié)構(gòu)，但房產(chǎn)證僅登記了三樓125平方米的面積。房款分兩部分支付——合同內(nèi)400余萬元打入政府監(jiān)管賬戶，剩余轉(zhuǎn)入置業(yè)顧問指定賬戶。同年8月交房后，黃女士家即出現(xiàn)滲漏，墻面反復(fù)受潮、發(fā)霉。

“起初開發(fā)商安排維修，但一年多未能徹底解決，此后開發(fā)商便稱滲漏系樓上住戶所致?！秉S女士表示，銷售及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人多次更換，她無法聯(lián)系集團(tuán)負(fù)責(zé)人，目前物業(yè)告知“開發(fā)商已不再負(fù)責(zé)滲漏維修”。

因深圳氣候濕潤，加上房屋靠近山體，導(dǎo)致全屋裝修大面積受潮發(fā)霉，黃女士還自測出室內(nèi)霉菌指標(biāo)超標(biāo)?！凹依镆还?口人，有老人有孩子，孩子經(jīng)?？人园l(fā)燒，被確診過霉菌感染。反復(fù)拆修破壞了房屋裝修，也影響了家人健康?！?/p>

維權(quán)過程中發(fā)現(xiàn)：一樓原系架空層違建，滲漏根源指向違建區(qū)域

為了弄清楚滲漏原因，物業(yè)牽頭組織第三方專業(yè)鑒定，鑒定報(bào)告明確：房屋滲漏源頭為一樓區(qū)域的透水磚防水施工工藝缺陷，屬于開發(fā)商建設(shè)施工遺留問題。

而黃女士也在維權(quán)過程中得知，她家的一樓在原始規(guī)劃中屬于公共架空層，系開發(fā)商在項(xiàng)目驗(yàn)收后違法加建為室內(nèi)空間，再與三樓住宅捆綁銷售。整個(gè)項(xiàng)目3至7棟共18個(gè)單元72戶均存在類似情況。

2022年3月，相關(guān)執(zhí)法部門在黃女士家門口張貼了停止違法行為通知書。即便知道房子的一樓是違法建筑，但停止違法行為這事，對黃女士來說也很難：“我付了錢買了房子，根本想不到整層都是違法建筑，也沒能力動手拆?！?026年1月，屬地街道辦正式對該小區(qū)違建問題立案調(diào)查，3月相關(guān)部門出具書面違建認(rèn)定文書，明確架空改建區(qū)域?qū)儆谶`法建筑，系開發(fā)商在項(xiàng)目驗(yàn)收后未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改建，加建面積超過250平方米。

黃女士表示，她最關(guān)心的并非“拆不拆違建”，而是“滲漏誰來修”?！伴_發(fā)商已經(jīng)明確停修了，違建一時(shí)半會兒也拆不了，我們只能繼續(xù)住在這個(gè)漏水的房子里?！彼f，買房時(shí)雖然知道房屋實(shí)際面積與合同面積不一致，但如今違建部分導(dǎo)致住房長期滲漏，開發(fā)商理應(yīng)給出解決方案。

開發(fā)商所屬集團(tuán)曾有違建記錄，律師：架空層屬業(yè)主共有

據(jù)公開信息顯示，恒裕瓏城的開發(fā)商是深圳市嘉龍和投資有限公司，屬于恒裕集團(tuán)，小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)同屬該集團(tuán)。信號新聞聯(lián)系至深圳市嘉龍和投資有限公司，電話長響無人接聽。隨后，信號新聞聯(lián)系至恒裕瓏城物業(yè)，物業(yè)工作人員表示不清楚該情況，后續(xù)會反饋給領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行回復(fù)，但截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

企查查平臺信息顯示，深圳市嘉龍和投資有限公司目前存在多條司法風(fēng)險(xiǎn)記錄，2026年以來已兩次被深圳市龍崗區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的合計(jì)超1400萬元，企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)條目達(dá)8條。公開報(bào)道顯示，恒裕集團(tuán)早年開發(fā)的恒裕濱城項(xiàng)目曾因規(guī)劃驗(yàn)收后私自加建樓層被深圳規(guī)劃土地監(jiān)察部門立案查處，查違部門多次組織執(zhí)法。

信號新聞律師專家?guī)斐蓡T、北京市隆安（青島）律師事務(wù)所史士輝律師表示，根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。案涉架空層在原始規(guī)劃中為公共架空空間，未計(jì)入業(yè)主專有產(chǎn)權(quán)面積，也未單獨(dú)確權(quán)登記至開發(fā)商名下，依法應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主共同所有，開發(fā)商無權(quán)擅自改變其規(guī)劃用途，更不能將其改造為居住空間以捆綁銷售的方式向業(yè)主出售。

上海市楊浦區(qū)人民法院曾審理一起架空層排除妨害糾紛案。某2003年竣工的商品房小區(qū)，開發(fā)商股東長期占用多棟居民樓底層規(guī)劃架空層，分隔為7間房間用于辦公或?qū)ν獬鲎饽怖Ｐ^(qū)業(yè)委會提起訴訟，要求被告返還架空層并支付自2004年起的占用使用費(fèi)。法院經(jīng)核查竣工材料認(rèn)定，架空層未單獨(dú)進(jìn)行權(quán)利登記，依附于主體建筑存在，與公共設(shè)施屬性一致，屬全體業(yè)主共有，開發(fā)商售房后無權(quán)保留使用權(quán)。最終法院判決開發(fā)商返還架空層，并參考租金標(biāo)準(zhǔn)酌情賠付業(yè)主相應(yīng)損失。（信網(wǎng)記者）

深圳市龍崗區(qū)寶龍街道辦事處明確開發(fā)商違建行為（來源：受訪者）

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