廣州昔日頂豪拍賣：多套成交，最火競了53輪，頂復(fù)打1折

愛群薈景灣實(shí)景圖。呂穎雅

/攝

愛群薈景灣曾為“廣州最貴樓盤”，打出“獻(xiàn)給100位影響GDP的人”的宣傳語。

中房報(bào)記者 呂穎雅丨廣州報(bào)道

曾經(jīng)被稱為“廣州最貴樓盤”的愛群薈景灣，仍在等待市場買家出手。

近日，京東資產(chǎn)交易平臺顯示，位于廣州市越秀區(qū)沿江西路143號的愛群薈景灣，多項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)再次掛牌拍賣，包括47層頂復(fù)式辦公物業(yè)、沿江商業(yè)物業(yè)，以及多套大面積辦公產(chǎn)品。

作為廣州老城區(qū)少見的珠江一線豪宅項(xiàng)目，愛群薈景灣曾憑借稀缺江景資源和高端定位，成為廣州豪宅市場的代表項(xiàng)目之一。不過，隨著開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序，近年來項(xiàng)目部分資產(chǎn)陸續(xù)被公開拍賣。

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頂復(fù)曾叫價約2億元

此次拍賣中，最受關(guān)注的是沿江西路143號之一（愛群薈景灣）4701房。

來源：京東資產(chǎn)交易平臺

該物業(yè)建筑面積約1164平方米，物業(yè)性質(zhì)為辦公，目前為第6次拍賣，起拍價約2567.76萬元。相比首次掛牌價格，價格已下降超過5000萬元，折合單價約2.2萬元/平方米，預(yù)計(jì)含稅價格約2.5萬元/平方米。

資料顯示，該物業(yè)位于項(xiàng)目47層，為頂層復(fù)式產(chǎn)品，并配備空中花園、露天天際泳池，可俯瞰珠江景觀，遠(yuǎn)眺廣州塔、珠江新城、沙面、白鵝潭等城市地標(biāo)。

來源：京東資產(chǎn)交易平臺

愛群薈景灣于2011年首次推出時，曾被市場稱為“廣州最貴樓盤”，并打出“獻(xiàn)給100位影響GDP的人”的宣傳語。其中，項(xiàng)目47~48層頂層復(fù)式建筑面積超過1000平方米，市場售價一度達(dá)約2億元。

去年4月，項(xiàng)目另一套面積相近的頂層復(fù)式產(chǎn)品（住宅性質(zhì)）拍賣，吸引2人報(bào)名，經(jīng)過53輪競價后，最終以超過5400萬元成交。

除頂層復(fù)式外，沿江西路143號201、301、401、501房4套商業(yè)物業(yè)也是拍賣的重要資產(chǎn)。

該批商業(yè)物業(yè)整體打包拍賣，建筑面積合計(jì)約11480平方米，起拍價約2.9億元，目前為第2次拍賣，相較此前價格下降約7200萬元。

從物業(yè)條件來看，該批資產(chǎn)覆蓋項(xiàng)目2~5層商業(yè)空間，擁有獨(dú)立商業(yè)大堂，并配備專屬客梯、貨梯，商業(yè)動線與住宅區(qū)域相對分離，具備獨(dú)立運(yùn)營條件。

目前，3~4層為漁民新村經(jīng)營。作為廣州較早一批知名餐飲品牌，漁民新村長期經(jīng)營也為區(qū)域積累了一定商業(yè)基礎(chǔ)。

此外，多套建面300余平方米的大平層（辦公性質(zhì)）迎來第6次掛牌拍賣，起拍價多數(shù)在600余萬元。其中，一套建面約339平方米的房源起拍價最低，僅601萬元，折合單價不足1.8萬元/平方米。

來源：京東資產(chǎn)交易平臺

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多輪降價后成交增加

愛群薈景灣資產(chǎn)進(jìn)入拍賣市場已有一段時間。

2024年7月，項(xiàng)目50多套房源首次出現(xiàn)在京東資產(chǎn)交易平臺，引發(fā)市場關(guān)注。但直到2025年3月，項(xiàng)目才成交首套房源，其余不少單位經(jīng)歷多輪降價。

一位從事不良資產(chǎn)處置的業(yè)內(nèi)人士表示，愛群薈景灣房源產(chǎn)權(quán)相對清晰，但多次流拍與交易成本、物業(yè)狀態(tài)以及市場預(yù)期等因素有關(guān)。

其中，稅費(fèi)是影響成交的重要因素之一。由于涉及土地增值稅、契稅、印花稅、增值稅、城建稅及教育附加稅等多項(xiàng)費(fèi)用，相關(guān)稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。此前幾輪拍賣中，疊加稅費(fèi)后的實(shí)際購買成本，與市場二手房價格相比，優(yōu)勢并不明顯。

此外，部分物業(yè)還存在歷史欠繳管理費(fèi)、水電費(fèi)等情況，金額從十幾萬元到上百萬元不等。由于部分房源長期缺乏維護(hù)，內(nèi)部裝修、設(shè)備等可能出現(xiàn)老化，買家后續(xù)仍需投入資金進(jìn)行修繕。

不過，今年以來，愛群薈景灣成交案例有所增加。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，從住宅性質(zhì)房源來看，目前成交價格約2.8萬~3.3萬元/平方米，辦公性質(zhì)的房源僅約1.8萬元/平方米，部分綜合條件較好的單位經(jīng)過多輪折價后，價格明顯低于市場估值，性價比較高，已有多套房源吸引五六名以上買家報(bào)名。

貝殼APP數(shù)據(jù)顯示，愛群薈景灣目前在售8套房源，掛牌價格約3.5萬~7.8萬元/平方米。不過，項(xiàng)目已超過3年未出現(xiàn)二手房成交，最近一宗成交發(fā)生于2023年8月，一套建面約341平方米的房源成交價為2000萬元，折合單價約5.85萬元/平方米。

公開資料顯示，2022年3月，由于廣州市景興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重整計(jì)劃草案未獲通過，廣州市中級人民法院裁定終止其重整程序，并宣告公司破產(chǎn)。

廣州市景興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1995年。在廣州豪宅市場發(fā)展早期，景興地產(chǎn)曾是市場重要參與者，旗下嶺南會、凱旋會等項(xiàng)目均曾擁有較高知名度。

愛群薈景灣則是其代表作品之一。項(xiàng)目位于沿江西路與長堤大馬路之間，南向直面珠江，處于廣州老城核心區(qū)域，擁有成熟的歷史文化生活配套。

不過，隨著廣州城市發(fā)展重心逐漸向東轉(zhuǎn)移，珠江新城、琶洲、金融城等豪宅板塊不斷崛起，老城區(qū)豪宅市場吸引力有所減弱。目前，愛群薈景灣的購買客群仍以地緣客戶為主。

截至8月12日，上述部分掛牌資產(chǎn)已有1~2名買家報(bào)名。