“早點被優(yōu)化，早點想出路”?萬科內部人自述：又一事業(yè)部解散，地產業(yè)務五年減超萬人，跟投坑慘老員工

來源：BUG

　　文 | 《BUG》欄目 徐苑蕾

　　萬科組織架構再“瘦身”，撤銷辦公事業(yè)部，調整后，公司事業(yè)部數(shù)量由8個縮減至7個。目前，公司官網資料已更新，萬科方面暫無官方回應。

　　有知情人士透露，辦公事業(yè)部撤銷后，各個項目并入各自城市公司，事業(yè)部負責人盧冰轉任中航萬科負責人，事業(yè)部部分員工轉崗至城市公司，部分員工按優(yōu)化方案獲賠離職。

　　此次辦公事業(yè)部的撤銷被視為萬科近年組織深度調整的又一標志性動作。這家曾以職業(yè)經理人文化著稱的龍頭房企，其治理架構正向國資主導的新周期邁進。

　　伴隨架構劇烈調整的是一場波及甚廣的人員優(yōu)化。在社交平臺上，不少萬科員工發(fā)文表示“畢業(yè)”。有離職員工透露，由于編制收縮，部門有裁員指標，補償方案是N+1，高峰時期部門數(shù)十人，經歷多輪裁員后僅剩10人左右。

　　地產開發(fā)業(yè)務是萬科裁員的重災區(qū)。財報數(shù)據(jù)顯示，從2020年末至2025年末，萬科地產開發(fā)系統(tǒng)員工從19649人銳減至7181人，五年累計減員超萬人。

　　人員優(yōu)化的另一端是仍未止血的業(yè)績窟窿。在業(yè)績預告中，萬科表示，2026年上半年預計再虧120億至150億元。裁員、換帥、巨虧、債務展期……這些關鍵詞共同勾勒出萬科當下的生存圖景，萬科的“活下去”之戰(zhàn)遠未結束。

　　地產開發(fā)業(yè)務“瘦身”，五年減員逾萬人

　　近日，社交平臺上有不少萬科員工發(fā)布離職帖，其中不乏在萬科工作超10年的老員工。一位萬科離職員工表示，因為編制收縮，部門有裁員指標，補償方案是N+1。不少還在職的同事則擔心，隨著公司資金吃緊，越往后越難談到賠償，“如果調到不想去的崗位，逼著你主動離職，還不如早點被優(yōu)化早點想出路。”

　　《BUG》欄目了解到，萬科裁員涉及到的職能部門眾多，包括財務、營銷、客服等。據(jù)前述員工介紹，其所在部門高峰時期員工數(shù)量多達數(shù)十人，但是經歷過多輪裁員后，在其離職時僅剩下10人左右，之后可能就剩個位數(shù)，且薪酬較高的員工大概率優(yōu)先被裁。

　　也有離職員工表示，“離職唯一的遺憾是跟投。當時借了信用貸跟投了大概100萬，現(xiàn)在不僅本金沒拿回來，利息就還了幾十萬。如果不跟風跟投導致虧損，或許現(xiàn)在的物質生活會更從容。”

　　事實上，萬科近年持續(xù)減員，人員總量與結構發(fā)生顯著變化。財報資料顯示，截至2025年年末，萬科在冊員工總數(shù)為131429人，較2024年末的127638人微增2.97%。表面看集團總人數(shù)未降，實則內部結構已劇烈分化，地產開發(fā)業(yè)務員工全年凈減少2228人，而物業(yè)服務業(yè)務員工增加6304人，達108745人。

　　從更長的周期看，開發(fā)系統(tǒng)的收縮更為觸目驚心。從2020年末到2025年末，萬科房地產開發(fā)系統(tǒng)員工從19649人降至7181人，五年累計減員12468人，比例高達63.45%。

　　推動這場“削藩”的直接力量，是2025年9月落地的組織架構重構，萬科全面撤銷北京、華東、華中、南方、西南五大區(qū)域公司以及開發(fā)經營本部，這意味著沿用了近20年的“集團-區(qū)域-城市”三級管控模式徹底終結。

　　萬科在2025年財報中表示，開發(fā)業(yè)務的管理架構由原先的“三級半”簡化為“集團總部-地區(qū)公司”兩級，38個區(qū)域及城市公司整合為16個地區(qū)公司，有效縮短管理鏈條，原9個事業(yè)部調整為8個事業(yè)部，總部部門從7個擴展至13個，進一步強化了總部的管理和控制能力。

　　2026年，萬科架構調整進一步深化，最標志性的動作是徹底廢止2014年推行的事業(yè)合伙人制度，官網及內部系統(tǒng)全面清空合伙人稱謂，全員回歸總經理、總監(jiān)等傳統(tǒng)科層制管理體系。同時，萬科正式解散辦公事業(yè)部，事業(yè)部數(shù)量進一步收縮至7個。該事業(yè)部組建于2024年10月，原本隸屬于開發(fā)經營本部，主要聚焦辦公類資產的經營提效。

　　辦公事業(yè)部的調整與萬科當下的戰(zhàn)略重點一脈相承。在近日舉行的股東大會上，萬科管理層提到，優(yōu)化資產結構與質量是萬科下一階段的工作任務之一。同時，萬科啟動城市聚焦策略，逐步推動資源向核心城市集中。

　　兩年三次換帥，職業(yè)經理人退場

　　新一輪裁員之際，正值萬科新一屆董事會換屆，而這次換屆也標志著萬科數(shù)十年的職業(yè)經理人時代正式落幕。

　　在2023年換屆的董事會中，深圳地鐵代表與萬科職業(yè)經理人各占三席，不過7月31日換屆后，曾經的職業(yè)經理人全面退出萬科董事會，黃力平、黃宇、雷江松、徐恩利、姚飛、朱志強6名非獨立董事全部來自深圳國資體系。其中，黃力平卸任董事長，由徐恩利接任，總裁黃宇獲得續(xù)聘。

　　徐恩利出身于深圳國資體系，他曾任深業(yè)集團黨委委員、副總經理，后調任深圳高速公路集團黨委書記、董事長。與其搭檔的總裁黃宇此前曾任深圳市委金融委員會辦公室副主任、市地方金融管理局副局長，長期在深圳國資和金融監(jiān)管系統(tǒng)任職。

　　此次換屆是萬科近兩年高層劇烈變動的縮影。2025年1月，郁亮辭任萬科董事會主席，深圳地鐵董事長辛杰接任；2025年10月，辛杰辭任，黃力平接棒；2026年1月，郁亮因到齡退休，徹底退出萬科。從辛杰到黃力平再到如今的徐恩利，萬科在不到兩年時間內完成了三次董事長更迭。

　　在“寶萬之爭”期間，萬科引入“白衣騎士”深圳地鐵，順利化解公司控制權危機。自此之后，作為第一大股東，深圳地鐵長期以財務投資者身份存在，不深度干預萬科的日常經營。

　　不過，隨著行業(yè)調整、公司經營承壓、流動性風險顯現(xiàn)，深圳地鐵逐步介入萬科的治理，并最終形成深圳國資主導的全新格局。有投資者感慨，在近期的股東大會及業(yè)績說明會上，原萬科高管團隊中仍列席的“老萬科人”僅剩執(zhí)行副總裁、財務負責人韓慧華一人。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，萬科新團隊仍面臨保現(xiàn)金流與促轉型的雙重壓力。“國資主導雖能增強信用背書，但也需警惕市場化決策效率的弱化。未來看點在于能否借助REITs等金融工具，將存量資產轉化為活水，實現(xiàn)真正的輕裝上陣。”

　　持續(xù)虧損，銷售萎縮，債務高壓

　　管理層劇烈更迭的背后，是萬科尚未解除的經營危機。

　　業(yè)績層面，財報數(shù)據(jù)顯示，2025年，萬科實現(xiàn)營收2334.3億元，同比下滑32%；歸母凈利潤虧損885.56億元，虧損額同比擴大78.98%；合同銷售金額1340.6億元，同比下降45.5%。

　　在年報《致股東》中，萬科管理層坦言，2025年公司受多重因素疊加影響，經營業(yè)績遠未達股東預期，要化解過往高負債、高周轉、高杠桿發(fā)展模式所形成的負擔和問題仍需時日。

　　進入2026年，萬科的虧損態(tài)勢延續(xù)，一季度營收289.3億元，同比下降23.9%，歸母凈虧損59.5億元；上半年業(yè)績預告顯示，預計歸母凈虧損120億至150億元，扣非凈虧損110億元至140億元。

　　對于持續(xù)虧損的核心原因，萬科在公告中表示，房地產開發(fā)項目結算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位；結合行業(yè)、市場和經營環(huán)境變化，新增計提了資產減值；成本法核算下，在扣除折舊攤銷后，部分經營性業(yè)務以及部分非主業(yè)財務投資虧損。在股東大會上，萬科管理層明確將“控虧、減虧”確立為2026年經營目標。

　　對于萬科而言，債務問題則更為迫切。截至2025年年末，萬科有息負債合計3584.8億元，其中一年內到期的達1605.6億元，占比44.8%，而貨幣資金僅672.4億元，缺口明顯，凈負債率升至123.5%，較2024年末提高42.9個百分點。

　　今年以來，萬科在債務展期方面動作頻頻，今年上半年，已有10支公開債券順利獲得展期。然而，償債高峰遠未過去，2026年下半年，萬科到期公開債規(guī)模合計仍高達101.2億元，兌付壓力依然突出。更嚴峻的是，2026年12月起，前期已展期的債券將陸續(xù)再次進入兌付期。

　　在資金支持方面，深圳地鐵扮演著至關重要的角色。2026年以來，深圳地鐵已五次向萬科提供流動性支持，累計新增約45.28億元。據(jù)2025年財報資料，截至今年3月31日，深圳地鐵已累計向萬科提供股東借款335.2億元。