陜西
作者：周軍律師.
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在執行實務中，抵押房產被法院查封后，房產產生的租金收益歸屬常引發爭議：抵押權人認為租金應納入抵押財產范圍，用于優先清償債務；而被執行人、普通債權人則主張租金仍歸房產所有人所有，抵押權人無權收取。
那么，抵押房產被查封后，抵押權人是否有權收取房產租金？
最高院入庫案例《上海漢中皇國際物業管理有限公司與平安銀行股份有限公司上海分行等房屋租賃合同糾紛執行復議案》中明確：
債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，不以人民法院生效判決對被擔保債權進行確認和進入執行程序為前提，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。
【裁判觀點簡析】
本案精準界定了抵押房產查封后租金收益的歸屬與抵押權人的權利邊界，核心裁判要點如下：
第一，抵押房產查封后，抵押權人有權收取租金。租金屬于抵押房產的法定孳息，根據法律規定，債務人不履行到期債務，致使抵押財產被法院依法查封的，自查封之日起，抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或法定孳息（租金屬于法定孳息）。該權利是抵押權的延伸，旨在保障抵押權人的優先受償權，避免被執行人擅自處分租金收益損害抵押權人利益。
第二，租金收取需履行通知義務。抵押權人行使租金收取權，并非直接向承租人收取，而是需向承租人履行通知義務，告知其抵押房產已被查封、抵押權人有權收取租金的事實。若抵押權人未履行通知義務，承租人仍可向房產所有人（被執行人）支付租金，抵押權人無權向承租人主張租金返還。履行通知義務后，承租人應向抵押權人支付租金，不得再向被執行人支付。
第三，租金的清償順序有明確規則。抵押權人收取的租金，并非直接用于清償自身債權，而是需先充抵收取租金產生的必要費用（如催繳費用、管理費用等），剩余部分再用于清償抵押債權。若租金不足以覆蓋全部抵押債權，抵押權人仍可就抵押房產的拍賣、變賣價款繼續主張優先受償；若租金有剩余，剩余部分應返還給被執行人。
三、核心法律依據
該裁判結果并非個案裁量，而是有明確法律支撐。《民法典》第四百一十二條明確規定：“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但是抵押權人未通知應當清償法定孳息義務人的除外。前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。” 該條規定與原《物權法》第一百九十七條確定的規則完全一致。本案中，法院查封與法律規定的“扣押”具有同等法律效力，因此抵押權人有權依法收取租金。
周軍律師提醒，抵押房產被查封后，抵押權人應及時向承租人發出書面通知，明確告知租金收取權歸屬，留存通知送達憑證；同時做好租金收取、費用扣除的記錄，確保租金使用符合法律規定。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。
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