開發商一審敗訴！上海一小區外墻脫落開發商拒修被告

上海奉賢區馨雅名筑小區，正在等待翻新改造。徐凡淋/攝

該案的成功審理，既為全國同類群體性房屋質量糾紛提供了可復制推廣的解決模式，也解決了長期困擾居民的維修資金缺口問題，切實維護了廣大業主的安居權益。

徐凡淋 中房報記者 付珊珊 上海報道

“正在走施工審批流程，很快就可以進場施工了。”

8月3日，上海市奉賢區南橋鎮馨雅名筑一名物業公司工作人員表示，終于舒了一口氣，小區外墻脫落隱患總算有了根治方案，這得益于全體業主、物業、街道辦及政府的齊心協力。

2025年2月，上海市奉賢區馨雅名筑第一屆業主委員會（以下簡稱“馨雅名筑業委會”），因7幢高層住宅外墻大面積空鼓、開裂、脫落，將開發商與建設單位訴訟至上海市奉賢區人民法院。

訴訟歷時一年多，近日，上海市奉賢區人民法院作出一審判決，因房屋施工存在質量缺陷，開發商被判賠付維修費及維權費用共計1842萬余元。判決生效后，所有賠款專款專用，用于小區外墻翻新改造工程。

對于案件的審理，馨雅名筑代理律師上海市錦天城律師事務所宋安成律師對記者表示，開發商和建設單位以超過5年質保期為由拒絕，但保修期屆滿和竣工驗收合格，并不當然免除開發商對施工缺陷的責任。在類似房屋質量糾紛中，法院并不會僅以“已過保”“已驗收”作為建設單位免責的依據，而是更關注質量問題是否真實存在，是否源于交付時即存在施工缺陷，以及施工缺陷與損害后果之間是否有因果關系。

上海市奉賢區人民法院民事庭庭長林慶強表示，該案的成功審理，既為全國同類群體性房屋質量糾紛提供了可復制推廣的解決模式，也解決了長期困擾居民的維修資金的缺口問題，切實維護了廣大業主的安居權益。

外墻脫落

上海奉賢區馨雅名筑小區外墻脫落情況，正等待施工維修。徐凡淋/攝

“剛開始只是零星小塊，后來是多幢樓外墻大面積脫落，每到大風、暴雨天氣，外墻碎石、涂料等高空墜落，對行人和停放車輛都存在很大安全隱患。”馨雅名筑一名業主表示。

8月3日下午，記者在馨雅名筑小區看到，多幢樓因外墻脫落，露出的內墻裸露在空氣中。

據現場業主說，2021年開始，馨雅名筑高層住宅樓陸續出現外墻滲水、開裂、大面積空鼓、飾面層脫落等問題，剛開始請物業修補漏水，清理松動墻皮，后來發現問題越發嚴重，已影響小區居民安全問題。

馨雅名筑所在的名悅社區居委會相關人員表示，隨著時間推移，外墻開裂的地方越來越多，整個小區有7棟樓均出現類似情況，漏水的情況日益嚴重。

公開資料顯示，馨雅名筑建設單位上海卓翰房地產開發商有限公司（簡稱“卓翰公司”），卓翰公司為上海鑫金圓置業有限公司全資子公司（簡稱“馨金圓置業”）。

2014年12月26日，馨雅名筑竣工驗收合格；2015年1月30日小區通過竣工驗收備案；2015年2月12日取得上海市新建住宅交付使用許可證后，陸續向業主交付。

業主們多次與開發商及建設單位溝通修繕事宜，均被以房屋已超過5年質保期為由拒絕，或僅愿意進行零星修補，無法根治先天施工遺留問題，安全隱患長期存在。

面對業主們的反復投訴，社區居委會意識到背后原因或許沒那么簡單。

于是，居委會請來專業團隊，通過紅外線無人機對整個小區漏洞進行掃描，結果顯示，肉眼看上去正常的墻面，內部也已大面積空鼓，表皮隨時有墜落傷人風險。

2022年，受上海市奉賢區南橋鎮城市建設管理事務中心委托，上海市建筑科學研究院房屋質量檢測站（以下簡稱“上海建科院”）對馨雅名筑7幢高層住宅樓，外墻損壞原因進行檢測，并對存在問題出具相應處理建議。

同年12月29日，上海建科院出具外墻面排查檢測報告，顯示馨雅名筑1~7號樓，均出現房屋外墻及飾面層存在溫度異常，多處空鼓、開裂、表面涂料局部脫落，主要分布于窗洞周圍墻面、陽角墻面、檐口、女兒墻等部位，局部存在掉落傷人的安全隱患。

另外，房屋外墻面無基保溫砂漿和抗裂砂漿厚度不滿足設計要求；房屋陽角、窗角周邊處網絡布未進行交錯搭接及加強處理，外墻面分隔縫設置不滿足要求。以上均不滿足上海市工程建設規范的相關要求。

上海建科院建議，應及時委托有成熟經驗的設計和施工單位采取可靠措施對外墻、外保溫系統進行修繕，修繕后定期委托專業單位對外墻外保溫系統進行安全檢查。維修前，應采取可靠措施防止外墻外保溫體系高空墜落傷人事故的發生。

檢測報告顯示，多項施工質量缺陷表明，建設單位未按照設計要求及建筑技術規范進行施工并交付質量合格的房屋，7幢樓均不滿足上海市工程建設規范的相關規定，房屋測點的粘結強度及破壞部位同樣不滿足上海市工程檢測規范的相關要求。

檢測報告認為，小區外墻在合理使用年限內出現嚴重質量問題，已經影響業主正常使用并危及人身、財產安全，建設單位應承擔相應賠償責任。

這份檢測報告，引起上海市奉賢區南橋鎮政府及上海奉賢區住房保障和房屋管理局的高度重視，也為后續的司法訴訟推進提供了合理且有力證據。

政府督促

2023年，上海市奉賢區南橋鎮政府對馨雅小區進行日常巡查。

同年7月20日，南橋鎮政府向卓翰公司發出《敦促函》。敦促函顯示：“我單位在日常巡查中發現，奉賢區馨雅名筑小區房屋多處外墻出現不同程度的滲水，裂縫及脫落現象。外墻面存在脫落風險及掉落傷人的安全隱患，且隨著時間推移，損壞范圍和程度有進一步加大的趨勢。上述安全問題已對物業業主的人身、財產及公共安全構成極大的安全隱患，不及時消除上述安全隱患，極易造成人身、財產的安全事故?！?/p>

上海南橋鎮政府明確要求，建設單位的卓翰公司應提高安全意識，立即組織力量采取安全防護措施，實施維修工作，完全消除安全隱患。否則，因此而造成安全事故的責任人將依法承擔法律責任。

卓翰公司簽收該敦促函。

2023年8月17日，上海建科院出具《奉賢區馨雅名筑房屋外墻外保溫系統專項檢測補充報告》，報告顯示，綜合考慮各房屋外墻飾面粘結層、抗裂層級保溫砂漿層等系統缺陷和損壞發展趨勢，馨雅名筑各棟房屋外墻外保溫系統質量技術狀況評定分布于C級-D級，應采取整體修復措施。修復應委托有成熟經驗的設計及施工單位按照本市相關管理規定實施。

2023年11月22日，上海市奉賢區住房保障和房屋管理局向卓翰公司發出《告知書》，告知書顯示“馨雅名筑自2021年7月以來，多幢房屋陸續出現外墻開裂、脫落及不同程度的滲水、裂縫現象。南橋鎮及時采取應急保護措施，在涉及高墜風險點位安裝防護架，保證居民人身安全。同時，委托上海市建科院對馨雅名筑開展房屋外墻質量檢測工作，出具《房屋質量檢測報告》、《馨雅名筑外墻加固修繕技術方案》?！?/p>

根據告知書，奉賢區住房保障和房屋管理局已組織相關部門及小區開發商就外墻維修事宜召開多次協調會議，并與南橋鎮政府多次約談和書面發函等形式督促卓翰公司盡快對外墻高墜問題進行維修，但卓翰公司至今未落實維修責任。

為保障居民的人身財產安全，奉賢區住房保障和房屋管理局明確表示，如卓翰公司不履行維修責任，將暫停其馨雅名筑地下車庫的銷售。

該告知書同樣由卓翰公司簽收。

然而，任由居委會、物業、業主以及南橋鎮政府和奉賢區住房保障和房管局的多次約談及書面發函，卓翰公司及鑫金圓置業始終不為所動，以“外立面5年質保期已過”為由拒絕擔責。

與開發商多次協商未果，經專業機構測算外墻修復預算高達2400萬元，小區維修資金僅900萬元。

面對開發商的推諉不作為，走司法訴訟，將卓翰公司及鑫金圓置業訴訟至法院，成了唯一路徑。

2024年初，在社區黨組織的引導下，馨雅名筑正式組建首屆業主委員會。2024年12月30日，馨雅名筑業委會召開業主大會對起訴開發商一事進行全民表決，表決同意率高達98.4%，由此正式啟動司法維權程序，授權業主委員會聘請律師起訴建設單位卓翰公司及鑫金圓置業。

一審勝訴

2025年2月5日，馨雅名筑業委會起訴建設單位卓翰公司及鑫金圓置業在上海市奉賢區人民法院正式立案。

根據馨雅名筑業委會訴訟請求，第一，被告卓翰公司賠償原告小區外墻維修費用2029.58萬元；第二，被告卓翰公司承擔原告支付的律師費5萬元，保全保險費1.4萬元；第三，被告鑫金圓置業對卓翰公司承擔連帶責任，由兩被告承擔本案鑒定費及訴訟費、保全費。

立案后，上海市奉賢區人民法院依法組成合議庭審理，分別于2025年2月8日、2025年10月23日、2026年4月16日組織證據交換，并于2026年4月24日公開開庭審理。

庭審中，馨雅名筑業委會認為，卓翰公司作為開發商與施工建設單位在房屋建造過程中沒有按照規定標準進行建造施工，導致業主在合理使用年限內已無法正常使用房屋，馨雅名筑有權向被告卓翰公司主張賠償責任。鑫金圓置業作為卓翰公司唯一股東，無法證明與卓翰公司財產獨立，應對卓翰公司的賠償義務承擔連帶責任。

卓翰公司、鑫金圓置業在庭審中辯稱，卓翰公司與馨雅名筑業主存在合同關系，依照合同約定，房屋交付已超5年保修期，不再負有維修義務，外墻滲水、脫落等問題可能是房屋建筑自然老化、風化產生的現象。

此外，卓翰公司、鑫金圓置業對業委會提供的檢測報告及維修報價亦不予認可，認為檢測依據不是房屋建造時的標準。

案件審理階段，開發商拒不承認房屋存在先天施工質量缺陷。對此，法院啟動第三方司法鑒定。

值得一提的是，第三方司法鑒定需要超40萬元鑒定費用，這一度讓維權進程停滯，馨雅名筑物業上海營巢物業公司主動站出來表示愿意承擔費用，并毫不猶豫墊付鑒定款項，確保了訴訟程序的順利推進。

第三方鑒定機構中冶檢測認證（上海）有限公司對馨雅名筑小區7幢高層住宅樓外墻維修方案進行鑒定，該機構出具的《鑒定意見書》同樣顯示，涉案7棟房屋各立面外墻存在多處空鼓、開裂、脫落情況，且受損情況正在不斷加劇，存在安全隱患，建議對外墻整體進行修復處理，并給出具體維修意見做法。

上海正弘建設工程顧問有限公司對中冶檢測認證（上海）有限公司就馨雅名筑小區7幢高層住宅樓外墻出具的維修方案進行造價鑒定，造價費用合計需2046萬元。

案件審理中，上海奉賢區人民法院審理認為，案件爭議焦點是小區的外墻滲水、裂縫、脫落等現象開發商是否負有法律責任，如有具體的責任形式如何確定，以及原告主張的各項費用金額如何認定。

庭審法官認為，卓翰公司作為馨雅名筑小區建設單位，應當向業主交付符合工程設計要求及建筑技術規范的房屋。現有檢測報告顯示，馨雅名筑小區7幢高層住宅樓均存在多項施工質量問題，導致外墻滲水、開裂、空鼓、脫落等情況，且相關問題與外墻保溫砂漿、抗裂砂漿厚度不足，陽臺及窗洞周邊網絡處理不符合要求，外墻分格縫設置不滿足規范，粘結強度不符合技術要求等因素有關。

卓翰公司雖抗辯稱外墻問題可能系自然老化、風化造成，并主張檢測報告使用標準不當，但未能提交充分相反證據推翻檢測結論；提交的竣工驗收、備案及交付許可等文件，不足以證明外墻不存在施工質量缺陷。對保修期屆滿為由拒絕承擔責任的抗辯，法院不予采納。

對于具體修繕金額，結合鑒定機構出具的鑒定意見、雙方無爭議金額、爭議款項的認定，最終，法院認定維修費1787萬余元，加律師費5萬元及部分訴訟、鑒定費，判決被告合計賠付1842萬余元。

質保已過，不等于免責

上海奉賢區馨雅名筑小區外墻脫落情況，正等待施工維修。徐凡淋/攝

已過質保期，不是開發商免責的擋箭牌。

對于一審勝訴，馨雅名筑代理律師宋安成表示，首先，保修期屆滿和竣工驗收合格，并不能免除開發商對施工缺陷的責任。

其次，建設工程通過竣工驗收、備案并取得交付許可證，通?？梢宰C明項目在交付時完成了行政意義上的驗收程序，但該類文件并不能排除房屋在實際使用過程中暴露出的隱蔽質量缺陷。尤其是外墻保溫系統、抗裂層、網格布搭接、粘結強度等問題，具有隱蔽性和滯后顯現特點，普通業主在收房時難以發現。

根據《建設工程質量管理條例》第四十一條、第四十二條，建設工程在超過合理使用年限后需要繼續使用的，產權所有人應當委托具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定，并根據鑒定結果采取加固、維修等措施，重新界定使用期。

宋安成表示，保修期屆滿并不意味著建設單位可以在交付時即存在施工質量缺陷免責，合理使用年限內的原始缺陷責任不會隨著保修期限屆滿而消失。

歷時一年多的訴訟，馨雅名筑業委會一審勝訴，小區物業相關人員表示，開發商方面已決定不再上訴，所有賠款?？顚Ｓ茫瑢ｍ椨糜谛^外墻翻新改造工程。目前，小區施工隊即將進場，7幢樓高層外墻將整體鏟除重做。

記者發現，近年以來，高層建筑外墻脫落的情況各地都有出現，僅2026年就發生多起。

在江西南昌紅谷灘區，融創紅城投贛江府7棟、9棟、12棟、15棟外墻均出現開裂、脫落、空鼓情況，部分樓棟仍在質保期內，部分已超出質保期，維修責任存在爭議。在江西九江錦城銀座小區，外墻也頻繁發生脫落，并發生砸人事件，業主多次反映隱患始終無人處理。在江蘇南京江北新區的香溢紫郡花園，共有8棟住宅樓先后發生外墻脫落現象。

此外，南京秦淮區君外花園、棲霞區望燕名居、禧樂苑，海門中南錦苑在今年以來均有不同樓棟發生外墻脫落現象。

以江蘇海門中南錦苑為例，項目于2016年交付，2017年開始外墻保溫層空鼓開裂，業主們苦等9年，直到今年7月臺風“巴威”出現才將問題推向公眾視野。經媒體曝光后，相關部門緊急介入，搭安全通道、拉警示線、請專家勘察，但業主們期盼的根治方案始終沒有到來。

對上述外墻脫落現象，在5年質保期內，開發商尚會維修；超過5年質保，開發商拒絕維修，只能通過申請物業維修資金進行處理，且過程較為復雜。

在實際維權中，“已過保修期”成了開發商逃避工程質量責任最常用的擋箭牌，無數小區被這句話堵死在維權路上。

宋安成表示，馨雅名筑案的裁判思路具有較強的務實參考意義。案件關鍵在于原告能否通過專業檢測、鑒定意見及維修證據證明質量問題的存在、原因、修復必要性及合理性。對建設單位而言，單純以過保質期、驗收合格或自然老化抗辯，缺乏專業反證，難以有效免除責任承擔，該案是司法實踐中界定商品房先天質量缺陷與質保期責任的典型判例，為同類維權案件提供了極具價值的司法樣本。