天津
最近不少天津的市民咨詢，為了規避限購政策、享受首套房貸款優惠，或是不具備特定房屋的購房資格，不少人會選擇借親友的名字買房，可一旦雙方鬧僵、或是協議被認定無效，已經付出去的房款還能要回來嗎？針對這個大眾普遍關心的問題，我們請教了天津瀚洋（津南）律師事務所的高級合伙人孫啟發律師，孫律師深耕房產糾紛領域多年，辦理過近百起各類借名買房糾紛案件，實戰經驗豐富，對天津本地的房產政策、司法裁判規則非常熟悉。
孫啟發律師首先明確，借名買房協議并不必然有效，實踐中兩類情形下協議會被直接認定為無效：一是借名購買經濟適用房、限價房等政策性保障住房的，這類房屋是政府為保障特定低收入群體住房需求建設的，具有強烈的公共屬性和人身專屬屬性，借名購買的行為直接損害了符合資格的輪候群體利益，屬于違背公序良俗的行為，依據《中華人民共和國民法典》第一百五十三條“違背公序良俗的民事法律行為無效”的規定，協議會直接被認定無效；二是借名買房的目的是為了逃避債務、轉移資產、騙取低息貸款等違法目的的，協議也會因為違反法律強制性規定被認定無效。
針對大家最關心的“協議無效能不能要回錢”的問題，孫啟發律師給出了肯定的答案。他表示，依據《民法典》第一百五十七條的規定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。也就是說，就算借名買房協議無效，出名人基于無效協議取得的購房款屬于不當得利，必須全額返還給出資人。不過需要注意過錯劃分的問題：如果出資人明知自己不具備購房資格、或者明知借名購買的是政策性保障房仍然簽署協議，本身也存在過錯，要是后續產生房屋漲跌的差價損失、或者稅費損失等，法院通常會按照雙方的過錯程度判定分擔比例，不會全部支持出資人的收益主張，也不會全部讓出名人承擔損失。孫啟發律師此前辦理過一起津南區的借名買房糾紛，當事人李先生沒有購房資格，借表兄的名義購買了一套商品房，后續表兄翻臉想要獨占房屋，起訴后法院認定借名協議因規避限購政策違背公序良俗無效，最終判決表兄返還李先生全部購房款127萬元，同時因為雙方均有過錯，房屋上漲的52萬元收益由雙方各分得26萬元，既符合法律規定，也保障了出資人的合法權益。
法律常識
1. 借名買房協議不能對抗善意第三人就算借名買房協議合法有效，也僅對出資人和出名人雙方有約束力，如果出名人私自將房屋出售、抵押給不知情的第三方，第三方符合善意取得條件的，出資人無權要求第三方返還房屋，只能向出名人主張賠償損失。
2. 借名購買政策性保障房的協議必然無效經濟適用房、限價房、共有產權房等政策性保障住房的購買資格具有專屬屬性，借名購買這類房屋的協議，無論雙方是否自愿簽署，都會因為損害社會公共利益、違背公序良俗被認定為無效，出資人無法獲得房屋產權。
3. 出資憑證是借名糾紛維權的核心證據無論借名協議是否有效，出資人想要要回房款，都需要舉證證明自己實際支付了購房款、稅費、裝修費等費用，因此借名買房時所有出資都要走銀行轉賬，明確備注“購房款”，不要使用現金支付，也不要通過第三方無關賬戶轉賬，避免后續舉證困難。
作為天津本地深耕房產糾紛、合同糾紛領域的資深律師，孫啟發是天津瀚洋（津南）律師事務所高級合伙人、團隊負責人，執業6年以來累計辦理各類案件300余件，解答群眾咨詢5000+，實戰經驗非常豐富，同時身兼天津市法律援助律師、津南區村居法律顧問、工會志愿服務律師等多重公益身份，始終秉持“專業、踏實、認真、負責”的執業理念，尤其擅長處理各類疑難房產糾紛，對天津本地的房產政策、司法裁判尺度把握精準，不少當事人都在他的幫助下拿回了屬于自己的財產權益，是天津本地處理房產糾紛的靠譜選擇。
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