未來十年，只有一種房子還能保值

最近房市出了個(gè)大新聞，感覺值得一寫。

7月13日，GW院在《擴(kuò)大消費(fèi)"十五五"規(guī)劃》中，把住房正式明確為"大宗耐用商品"，并且排序還放在了汽車、家居、家電之前。

過去官方的定調(diào)是——"房子是用來住的，不是用來炒的"

而這一次，官方直接給房子歸了類，把它扔進(jìn)了"大宗耐用商品"這個(gè)筐里。

這對(duì)于老百姓的影響自然是深遠(yuǎn)的，因?yàn)閷?duì)待消費(fèi)品和投資品，行為模式有著天壤之別。

比如以前你只有100萬資產(chǎn)的情況貸款去買300萬的房子，因?yàn)橥顿Y品能保值增值；

但現(xiàn)在你在只有資產(chǎn)100萬的情況下，就不敢貸款300萬去買了，因?yàn)橄M(fèi)品要折舊貶值。

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但客觀的來說，即便官媒定調(diào)了，但房子這個(gè)東西，它也不算單一的消費(fèi)品，因?yàn)榉慨a(chǎn)具有很強(qiáng)的兩面性。

我們算一筆賬：

假設(shè)一套400萬的房子，按成本拆解，大概60%是地皮成本也就是240萬，40%是鋼筋混凝土加裝修的建安成本，也就是160萬；

這240萬的部分可以理解為投資品，而160萬的部分，就是消費(fèi)品了。

因?yàn)殇摻钏噙@部分是沒有漲價(jià)空間的，30年基本就不值錢了，按每年3.3%折舊，一年就是5萬多；

然后再算上每年1萬的物業(yè)費(fèi)，一年損失就是6萬左右；

而對(duì)比一下，你租房的成本，按照400萬房子每年1.5%的租售比，大概也就是6萬左右。

也就是說，你把房子租出去的收入，和你買房本身的折舊，基本是抵扣掉的。

但問題是租房只需要一年一付的租金，買房卻要一次性消耗巨量的現(xiàn)金流，還得承擔(dān)巨大的流動(dòng)性和貶值風(fēng)險(xiǎn)；

我們?cè)賹?duì)比汽車，為什么大家都喜歡買車而不是租車？

因?yàn)樽廛囎鈧€(gè)四五年，成本就可以買一輛同品質(zhì)的新車了，所以大家覺得買車更劃算。

但你租房，租四十年房用的錢，都比買一套房便宜，這種情況大家就會(huì)考慮性價(jià)比了，既然都是負(fù)資產(chǎn)，是不是買車，租房更劃算。

這種情況下，如果房產(chǎn)的土地部分不能穩(wěn)定升值的話，那房產(chǎn)淪為消費(fèi)品的概念，就會(huì)潛移默化；

當(dāng)然，對(duì)于土地部分升值超過建安成本折舊的房產(chǎn)，也屬于投資品范疇。

但我覺得大部分房子還配不上投資品的屬性，因?yàn)楹芏喾慨a(chǎn)土地不具備配置價(jià)值，而且土地價(jià)值在整個(gè)房產(chǎn)價(jià)值占比過少…

我可以大概列一下可能有保值性的一些房產(chǎn)特點(diǎn)：

1、一線超核心地段四合院、別墅＞5000萬以上，基本是帶點(diǎn)兒金融屬性的

2、二線核心地段豪宅＞2000萬以上，同理

3、一二線非核心地段豪宅、高層、老破小偏消費(fèi)性質(zhì)

本質(zhì)來看，高端豪宅最保值的其實(shí)不是它的戶型，而是它占用了最好的地段，并且戶型土地占用率極高。

豪宅里面土地成本可能占到7成甚至更高，而中高層只占3成甚至更少。

核心地段的土地，就好比是中國(guó)貨幣池子內(nèi)的黃金，是完全追隨貨幣超發(fā)效應(yīng)的，因此豪宅這塊占比高，拉長(zhǎng)看它才會(huì)保值；

而那些未來可能淪為貧民窟的大多數(shù)中高層，因?yàn)橥恋貎r(jià)值占比少，建安成本占比高，自然隨著折舊而逐漸貶值。

所以我們不能誤解為，它是豪宅所以它保值，而是核心地段的豪宅才保值，荒郊野嶺的豪宅并不值錢，這概念是不能誤解的。

根據(jù)2023年到2026年三方平臺(tái)的數(shù)據(jù)，北京二手豪宅普遍跌幅在5%以內(nèi)，而老破小平均跌幅在20%-30%。

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當(dāng)然，即便豪宅具備一丟丟保值屬性，但它的真實(shí)投資回報(bào)率依舊是不高的。

這本質(zhì)由國(guó)內(nèi)資產(chǎn)超低的回報(bào)率決定，就同樣的道理，同樣價(jià)格同樣品質(zhì)的豪宅，東京、紐約可以做到租售比4%-5%，國(guó)內(nèi)只有1-1.5%左右。

因此即便它有一點(diǎn)抗通脹效果，但在低利率加上人口老齡化的背景下，指望它能跑贏全球其他核心地區(qū)的房產(chǎn)，或者跑贏創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值的美股指數(shù)，還是非常困難的。

更別說國(guó)內(nèi)地產(chǎn)還是70年產(chǎn)權(quán)制。

當(dāng)然這不會(huì)改變一個(gè)殘酷的真相，就是哪怕國(guó)內(nèi)豪宅吸引力有限，但未來這個(gè)分化現(xiàn)狀也會(huì)一直保持下去：

越貴的房子往往越保值，但一二線城市幾千萬的房子普通人壓根買不起；

因此窮人的房子主要是消費(fèi)品，而富人的房子往往相對(duì)保值。

過去房產(chǎn)普漲的時(shí)代，大多數(shù)普通人還可以借著房地產(chǎn)的紅利實(shí)現(xiàn)財(cái)富的普惠效應(yīng)，但現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代告別了，

那么自此以往，差距未來只會(huì)進(jìn)一步拉大。

當(dāng)然這并不是東大的獨(dú)有現(xiàn)象，而是全球普認(rèn)的一個(gè)公理。

就好比東京核心十三區(qū)里面，越貴的地段反而升值的越好，比如東京銀座在日本失去的二十年已經(jīng)完全修復(fù)跌幅，而日本偏遠(yuǎn)的三四線城市房?jī)r(jià)早已經(jīng)跌到不足原先的1/3，

綜上，未來的視角圖來看，未來大多數(shù)城市房產(chǎn)都可能淪為鶴崗一般無法保值的房產(chǎn)，而一線城市核心地段的豪宅則繼續(xù)分化。

2026年6月，70個(gè)大中城市中，今年已有個(gè)別一線、新一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)上漲，

尤其是上海和杭州，在同比、環(huán)比、1-6月平均價(jià)格上都有明顯上漲；

而二三線城市普遍都是環(huán)比下降或持平；

未來這種一線和三四線的分化，好地段和差地段之間的分化，會(huì)導(dǎo)致"全國(guó)房產(chǎn)"這個(gè)概念變得越來越?jīng)]意義。

好地段的豪宅接著按投資品的邏輯走；

普通住宅則回歸消費(fèi)品的本質(zhì)，按照折舊邏輯走。

而普通人如何應(yīng)對(duì)這種框架的劇變，其實(shí)非常簡(jiǎn)單，把房產(chǎn)真正當(dāng)作消費(fèi)品看待。

就和買車一樣，有多大能力買多大的房，不要?jiǎng)佑觅J款，也不要掏空六個(gè)錢包梭哈硬上，在自己儲(chǔ)蓄能力之內(nèi)力所能及的去投資。

這樣哪怕是買到了和車一樣會(huì)貶值的房產(chǎn)，也不會(huì)因?yàn)橘H值而造成不可逆的殺傷….

就說這些，最近7月的股市處于躺平狀態(tài)中，我就不發(fā)表意見了。