拖欠上億元反被協助辦房本，律師：抵押權人背后亦是百姓生計

今年7月，歷時近6年訴訟但仍未拿到全部轉讓款的興城鉑翔房地產開發有限公司文新分公司（下稱“興城鉑翔文新分公司”），被“興城市已售商品房不能辦理產權證問題化解工作專班”（下稱“工作專班”）告知，在保留涉案三個地塊抵押狀態下，先行給債務方興城市恒大房地產開發有限公司（下稱“興城恒大公司”）的房產項目辦理不動產首次登記。

作為抵押權人，興城鉑翔文新分公司回函表示，興城市自然資源局、工作專班的相關行為，將直接損害興城鉑翔文新分公司依法設立的、并經生效判決確認的土地抵押權及優先受償權。

“他們不能辦房本的根本原因是興城恒大公司不給我們交土地轉讓款，欠我們一億多土地款，另外還有違約金、稅款等費用?！迸d城鉑翔文新分公司負責人的女兒李麗霞說，“興城恒大公司不僅空手套白狼拿到了這塊地，還不履約付轉讓款，政府部門還幫助他辦房本。”

在抵押權人尚未收齊億元土地轉讓款、涉案地塊仍處于抵押狀態的情況下，當地政府欲為業主辦房本，如何兼顧雙方利益訴求？

李麗霞

興城市位于遼寧省西南部，由葫蘆島市代管。

李麗霞說，2007年，他們通過招商引資來到興城開發房地產項目。2020年，興城鉑翔文新分公司將51522.5平方米的商住用地的使用權，以1.159245億元的價格，轉讓給當地開發商興城恒大公司，興城恒大公司開發建設了興城大院項目。

雙方約定，興城恒大公司將該土地使用權抵押給興城鉑翔文新分公司，作為償債擔保。在土地轉讓款清償之前，興城恒大公司利用該宗土地所進行的房地產開發新增建筑物也視為一并抵押給興城鉑翔文新分公司。

李麗霞說，過戶前，興城恒大公司已經開工建設，并因未辦理施工許可證受到行政處罰。合同簽訂前，對方支付了1400萬。按照約定，興城恒大公司應將相關收益匯到共管賬戶，但合同簽訂后，對方只支付了50萬定金，“再也不給我們轉任何錢了”。

由于遲遲未如約收到轉讓款，2021年1月，興城鉑翔文新分公司提起訴訟，索要億元土地轉讓款及各項費用。興城恒大公司反訴，主張興城鉑翔文新分公司交付土地存在瑕疵，索賠7000多萬元。

歷經一審判決、二審發回重審，去年1月，葫蘆島中院重審一審判決，興城恒大公司向興城鉑翔文新分公司支付轉讓款1.16億余元、財產保全的保險費10.5萬余元，興城鉑翔文新分公司在判決范圍內，享有相應土地使用權折價或者拍賣、變賣所得價款優先受償權等。興城恒大公司索賠等反訴請求被駁回。

雙方再次上訴。

李麗霞說，2025年8月，該案重審二審開庭，但截至目前仍未宣判。

“這個月月初，我們收到興城市自然資源局的函，說要給興城恒大公司辦理首次不動產登記，但現在這個土地還抵押在我們興城鉑翔文新分公司名下。我們現在知道的是，他們已經給50戶辦理了不動產初次登記?！崩铥愊颊f，他們已多方舉報。

《關于為興城大院辦理不動產首次登記的告知函》顯示，2026年7月2日，工作專班致函興城鉑翔文新分公司，稱因前期手續不完善等歷史原因，多年來未能完成不動產首次登記。小區業主長期不能辦理產權證書，群眾信訪訴求集中，民生問題突出。

函件表示，經查詢不動產登記系統，該項目三宗國有建設用地使用權均在興城鉑翔文新分公司辦理了抵押登記，抵押狀態尚未解除。為化解民生矛盾，維護社會穩定，工作專班決定：在保留興城大院三個地塊抵押狀態下，先行給開發企業辦理不動產首次登記?！敖ㄗh貴公司作為抵押權人，與興城恒大公司共同申請，將原有三宗國有建設用地抵押權單獨抵押變更為國有建設用地使用權及房屋所有權抵押登記?！?/p>

“導致他們不能辦房本的根本原因是因為興城恒大公司不給我們交土地轉讓款，欠我們一億多土地款，另外還有違約金、稅款等費用?！崩铥愊颊f，“興城恒大公司不僅空手套白狼拿到了這塊地，還不履約付轉讓款，政府部門還幫助他辦房本?！?/p>

今年7月9日，工作專班復函認為，本次登記為權屬確權公示行為，非不動產處分行為，不會改變原開發企業已依法設立的抵押登記時間、債權數額，未損害興城鉑翔文新分公司任何合法權益?！爸挥型瓿身椖渴状蔚怯浿螅戏ㄓ行У牡盅簷嗖啪邆渫暾乃痉ㄌ幹脳l件，貴公司的優先受償權才能真正落地實現?！?/p>

興城鉑翔文新分公司回函表示，若相關方無視《民法典》物權強制性規定、在先合法抵押物權，執意推進興城大院項目不動產首次登記，其將依法同步提起行政復議、行政訴訟，申請確認案涉登記行為違法并予以撤銷；同時就經辦、審批人員濫用職權、違規行政、破壞本地法治化營商環境事宜，實名向各級紀檢監察機關實名舉報追責，堅決追究全部經辦、審批人員紀律責任與法律賠償責任；并就違法登記造成的全部經濟損失主張國家賠償。

李麗霞說，他們還進行了多方投訴，并要求興城市自然資源局等方公開興城大院項目50戶首次不動產登記的信息，被電話告知后續會郵寄相關登記信息。

7月22日，“法度law”致電興城自然資源局副局長李浩，對方表示，辦理不動產首次登記之前，咨詢過政府法律顧問和司法局。“抵押物還在抵押人的名下，沒有辦走，對抵押權人沒有實質性影響。”

李浩說，興城鉑翔文新分公司和興城恒大公司正在遼寧省高院打官司，興城恒大公司董事長李寶武兩個億的資產已被法院查封。

李浩還表示，此事涉及葫蘆島市主要領導督促解決老百姓辦證難的問題。作為不動產登記機構和業務人員，他們根據葫蘆島市和興城市的決定辦事，實則是履職行為。7月22日下午，葫蘆島市陸書記剛接待完興城大院上訪群眾，并計劃下個月再接待看看進展情況，同時叫來興城鉑翔文新分公司的負責人一起了解情況，配合推進老百姓辦證。

7月22日和23日，“法度law”致電遼寧省高級人民法院該案審判方，但電話未接通。

本案重審二審開庭近一年仍未宣判，法院是否應盡快作出判決以維護當事雙方合法權益？興城恒大公司未足額給付轉讓款，土地使用權仍抵押登記在興城鉑翔文新分公司名下，當地政府欲為業主辦房本時，如何兼顧雙方利益訴求？興城鉑翔文新分公司還有哪些救濟途徑？

北京市中聞律師事務所鄧千秋律師向“法度law”表示，土地的使用權目前歸屬于興城恒大公司，不動產登記部門對土地之上的房屋進行初始登記，屬于物權的設立登記，僅確認房屋所有權歸屬于興城恒大公司，并非所有權轉移的處分行為，并不損害抵押權人興城鉑翔文新分公司利益，無須以興城鉑翔文新分公司同意為前提。

不過，鄧千秋律師提到，如初始登記后，將房屋轉移登記至買房人名下的，按照土地使用權抵押登記之時有效的《物權法》的規定，除非是買房人代興城恒大公司清償相應債務、消滅了抵押權，否則應當經過抵押權人興城鉑翔文新分公司同意才能辦理轉移登記。

“如果辦證了，設定抵押的登記簿將成為一張廢紙。興城鉑翔文新分公司即使贏了之前以及此后任何的訴訟，也不可能再從興城恒大公司拿到一分錢。”北京市才良律師事務所楊軼群律師則向“法度law”分析認為，興城大院的糾紛，本質上是一個誰來買單的問題。

楊軼群律師說，最重要的是，興城的政府部門是否已決定讓興城鉑翔文新分公司為興城恒大公司的問題“買單”。

“畢竟一方是一家公司，另一方是大量的購房群眾。興城的政府部門看起來選擇了壓力更小的公司一方來當‘冤大頭’。但是，興城的政府部門有沒有想過，興城恒大公司走到今天的地步，他們自己在監管上、在履職上，是不是有很大的責任。更有沒有想過，興城鉑翔文新分公司存亡的背后，同樣是關乎大量百姓的生計?！?/p>

楊軼群律師認為，對興城恒大公司的監管缺失，是一錯；無視抵押權，直接辦房本，是二錯；讓無辜的興城鉑翔文新分公司來買單，是三錯。興城的政府部門，不應當一錯再錯。

北京京潤律師事務所楊高州律師向“法度law”提到，雖然目前法律規范中，對于辦理首次登記未要求抵押權人必須同意，但是首次登記之后如果辦理轉移登記，因興城鉑翔文新分公司的抵押權辦理在《民法典》施行前，根據《不動產登記規程》第5.2.7“《民法典》施行前已辦理抵押權登記的不動產，抵押期間申請轉移登記的，應提交抵押權人同意的書面材料”之規定，向業主辦理轉移登記需要抵押權人的同意。

“而且，根據訴訟材料，興城鉑翔文新分公司在訴訟期間申請了保全，如果法院對抵押財產采取了查封措施的情況下，根據《不動產登記規程》第7.3.3.4中‘國有建設用地使用權及房屋所有權已經辦理查封等級的，不辦理轉移登記’之規定，是不符合辦理轉移登記條件的?！?/p>

關于該案審而未判一事，楊高州律師表示，本案重審二審開庭近一年未宣判，需要看是否在審理期限內，是否經過了法定的延長審理期限審批程序。

根據我國《民事訴訟法》及最高院有關規定，對于判決的上訴案件，法院應當在二審立案之日起三個月內審結。有特殊情況需要延長的，由本院院長批準，可以延長三個月。如果還需延長的，應當報請上級人民法院作出決定。法院對于延期審理情況，應當依法及時向當事人及其代理人公開。當事人和代理人如果有異議的，可以依法向受理案件的法院申請監督。

“實踐中，雖然關于審限及延長審限有相關規定，但是對于上一級法院審批延期的期限、延期的次數，并未明確規定或者有限制，導致一些案件審理期限過長的問題。從人民法院定紛止爭出發點來說，法院查明事實，應當及時作出判決，回應雙方的訴求，保障雙方當事人的合法權益?！?/p>