華住廣東副會長親測：漢庭4.0就是華南存量物業的“滿房”答案

作者 | 郭鴻云

編輯 | Sette

第一次考察海珠核心區這幢獨棟物業，陳家洪只看了一眼，就決定拿下做漢庭4.0。

帶院子、有停車場、緊挨地鐵口，周邊緊鄰沙面、太古倉等核心旅游區，商務和旅游客源都不愁。

在他十余年酒店投資生涯中，類似的決策做過太多次。別人覺得不好或經營不善的物業，到他手里翻成漢庭，盤活一家又一家。

時間回到2013年。彼時深耕通信行業16年的陳家洪，辭去企業管理崗位，來到廣州專職做酒店投資。此前他只以參股形式接觸過漢庭和酒店生意。

身邊人不理解。但他心里清楚，這不是沖動。用他的話說：“財富，就是認知的變現。”

說得云淡風輕，卻道出了一個工科碩士跨界酒店投資，成長為華住加盟商代表委員會廣東省副會長的底層邏輯——不是冒險，不是運氣，是算賬。

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就拿新開業的這家漢庭4.0來說，投之前他就看過新版產品模型。

低飽和度色調能讓空間沉靜下來，設計更具時尚和美感。中央服務島臺，餐廳、行李房、洗衣房，該有的功能全都有，還有標志性的集咖啡機、制冰機、打印區等一體的自助站，實用又不是用力過猛的網紅風，全都是從體驗出發的功能優化。

從投資和改造周期上，漢庭4.0也顯優勢，裝配式施工4~6個月就能完工。

事實證明，賬算對了。

今年2月開業至今，數據跑得比他預想還要好。原本預估RevPAR做到280元，實際跑出了300多元。旺季單晚房價能突破400元，已接近周邊中檔酒店水平，平均入住率也穩定在90%以上。

以他這些年投漢庭的經驗，目前華南新開的漢庭店基本都是7天就能滿房，很少有爬坡期?；谶@樣的經營表現，這家新店預計三年左右就能收回全部成本。

而在他的賬本里，四年內回本就是可投的好生意，他的其他6家漢庭店也都在這個周期內，沒有一家掉隊。

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能把賬算得這么篤定，底氣來自那段早期的跨界經歷。入行頭幾年，陳家洪曾同時運營不同品牌酒店，得以在同一城市、同一時段做最直觀的橫向對比。

“差不多位置的酒店，有些產品跟不上，RevPAR一直往下走。但漢庭產品率先開始升級，RevPAR立刻往上拉。”他回憶，那個轉折點印象極深，“同時期的新漢庭門店，收入能高出其他同類產品50到80塊，這個領先優勢一直在保持?！?/p>

這個收入向上、成本可控形成的品牌溢價“剪刀差”，成了他投資重心轉向漢庭的核心決策依據。也是在這個過程中，他練出了一手盤活經營不善門店的本事——別人做不好的店，到他手里按漢庭標準一改造，就能滿房。

“我不覺得那些經營不善的店一定不好。”他說，“很多店底子不錯，只是原來品牌老化、產品跟不上。按漢庭標準一翻新，溢價就出來了。就是季琦總那套理論，好位置、好物業、好租金、加上好品牌，結果不會差?！?/p>

回頭來看，那個“剪刀差”時刻，正是酒店行業分化的縮影：注重產品迭代的品牌開始建立競爭壁壘，忽視產品更新的品牌逐漸掉隊。陳家洪踩準了這條分水嶺，也吃到了漢庭產品力持續升級的完整紅利。

特別是存量時代，靠低成本租金博取回報的空間越來越小，真正能拉開差距的是產品本身能不能產生溢價。

漢庭4.0在設計調性、功能配置、用戶體驗上的全面升級，給了他做高溢價的底氣。

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如果說“剪刀差”是陳家洪選擇漢庭的理性起點，那讓他持續復投、一路跟到4.0的，則是其背后一整套難以復制的品牌底層能力。

最直接的體感來自華住會員體系。三億會員流量池，單店會員輸送占比穩定在60%以上?！拔医洺８觊L講，這么好的客源底子，做不到滿房說不過去?！?/p>

在他的理解里，投一家漢庭不是投一家孤立門店，而是接入了一個自帶客源循環的品牌網絡。行業上行期是助推器，下行期是壓艙石。

拉長時間看，漢庭產品迭代的穩定性才是讓他“放心投”的深層原因。

從早期版本一路跟到4.0，見證漢庭成長為全球排名第一的酒店品牌，十幾年迭代脈絡他看得很清楚，始終在做同一件事——用戶真正要什么，它就做什么。

洗好澡、睡好覺、上好網，這是早期打底的；到了4.0，早餐更豐富，公區更有設計感也更便利。這些升級沒一樣花里胡哨，全都是把住客最在意的點一個一個做扎實。

在他看來，這種“不追風口、只磨產品”的定力，恰恰是當下酒店市場最稀缺的特質。不少產品在迭代中容易跑偏，要么為了差異化而差異化，要么為控制成本犧牲體驗。

“客人住進來覺得不掉價，這錢花得值，就愿意買單。”陳家洪說，“現在漢庭4.0賣價三四百，住起來跟很多中檔酒店體驗大差不差。市場越淡，漢庭的產品韌性就越突出，RevPAR跟中端的差距也越小，比投一般中端酒店更抗壓?！?/p>

投漢庭4.0對他來說已經不是選擇題，而是必選題。

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作為華住加盟商代表委員會廣東省副會長，陳家洪對華南市場的判斷帶著更宏觀的視角。一些投資人認為當下投資應該更謹慎，他卻認為這兩年恰恰是投資的好機會。

判斷邏輯很清晰：租金往下走，好物業陸續釋放，而漢庭4.0在華南布局密度還沒有那么高。與華東等成熟市場相比，華南門店布局仍有不小增長空間，先入者有機會享受更長紅利期。

以廣州市場為例，做了這么多年都沒做完，漢庭4.0正是放量的時候，出手投資回本也更快。

陳家洪的判斷沒有停留在嘴上。今年以來，他已經考察了十幾個物業，只要條件合適，今年還會再投兩三家。

從副會長視角來看，他也觀察到華南不少投資人對漢庭4.0的關注度明顯上升。“大家都是看數據的，4.0在廣州已經開了幾家，數據跑出來普遍超過投資人預期。”

他常掛在嘴邊一句話：“志同道合”。華住的投資人圈子里，復投是常態。投了第一家賺了錢，接著第二家、第三家，慢慢就圍著華住做大了。這群人有一個共同特質——跑馬拉松的、堅持鍛煉的、長期學習的。信長期主義，信產品力，更信時間沉淀而成的企業向心力。

別人做表現一般的店他敢接手，不是因為膽大，是賬算明白了。門店業績不好不等于沒有潛力，而是該換品牌了。漢庭4.0，就是他找到的那個柳暗花明的答案。

在華南市場的快速成長窗口期里，陳家洪相信，漢庭4.0就是那個每一個投資人投資組合清單里的必選題。