李宇嘉：房地產(chǎn)存量時代重塑供需格局

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)模式從過去的投資拉動為主轉(zhuǎn)向租賃、存量房交易、存量房運(yùn)營、城市更新等存量帶動。
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住房政策研究中心首席研究員李宇嘉/文

房地產(chǎn)市場正加速從增量時代轉(zhuǎn)入存量時代，新房和二手房都可以解決住房需求。基于總價可控、馬上入住、生活配套成熟等考慮，年輕人和新市民等更青睞購置存量房。因此，商品房市場由新房為主逐步過渡到新房和二手房并重。上半年，二手房在新房和二手房交易總量中的占比為50.4%，北京、上海、江蘇、廣東等18個省（區(qū)、市）二手住宅交易面積超過新建商品住宅。這些省市多是經(jīng)濟(jì)大省，商品房市場化發(fā)展較早、購房需求較為活躍。

房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代后，分析市場要看新房和二手房的總供給和總需求。盡管當(dāng)前新建商品房銷售面積仍在下降，但如果將新建商品房和二手房交易加和，市場整體交易規(guī)模趨穩(wěn)的態(tài)勢很清晰。經(jīng)濟(jì)大省表現(xiàn)更明顯，以廣東省為例，今年上半年全省一二手住宅網(wǎng)簽交易面積5651萬平方米、同比增長0.8%，較5月增長1.3個百分點(diǎn)，比一季度末高7.9個百分點(diǎn)。

從國際經(jīng)驗(yàn)來看，隨著城市化快速增長期過去，城市各個居住板塊基本成熟，存量時代到來。在新房和二手房共同構(gòu)成的房地產(chǎn)市場中，二手房交易上升，新房交易下降是常態(tài)。市場結(jié)構(gòu)的變化，也導(dǎo)致房地產(chǎn)在價格形成機(jī)制、定位、對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)模式等發(fā)生了明顯變化。

首先，二手房對價格作用將不斷增強(qiáng)，定價主導(dǎo)力量不再是房企，而是分散的買家和業(yè)主。因此，穩(wěn)定居民的就業(yè)、收入，穩(wěn)定市場的預(yù)期，對于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定至關(guān)重要。其次，房地產(chǎn)的定位從發(fā)動機(jī)轉(zhuǎn)為穩(wěn)定器，不能再像過去那樣，過度依靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長，要客觀看待開發(fā)投資、新開工面積、新房銷售面積等指標(biāo)的下降；最后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)模式從過去的投資拉動為主轉(zhuǎn)向租賃、存量房交易、存量房運(yùn)營、城市更新等存量帶動。

當(dāng)前及未來，居民對于居住“好不好”的需求還會存在，新房開發(fā)還有空間，但大體量連片開發(fā)的大盤項(xiàng)目將越來越少，“小而美、小而精”項(xiàng)目將成為市場熱點(diǎn)，這也符合開發(fā)商單個項(xiàng)目精細(xì)打磨，產(chǎn)品不斷迭代，滿足居民個性化、品質(zhì)化需求的轉(zhuǎn)型方向。因此，上半年房地產(chǎn)供給端繼續(xù)明顯收縮，開發(fā)投資和新開工分別下降18%和23.4%，這既是落實(shí)“嚴(yán)控增量”、促進(jìn)市場供求盡快實(shí)現(xiàn)再平衡的要求，也是市場主體自發(fā)和主動“去庫存、去產(chǎn)能”，不再追求規(guī)模擴(kuò)展，聚焦市場需求的“好房子”等經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整的必然結(jié)果。

當(dāng)然，城中村、危舊房、老舊小區(qū)等更新改造等將成為穩(wěn)投資的重要力量，也是房地產(chǎn)穩(wěn)定器的彰顯。根據(jù)《城市更新“十五五”規(guī)劃》，城市更新重點(diǎn)任務(wù)涉及的直接和帶動投資額巨大。中央預(yù)算內(nèi)投資、超長期特別國債、保障性安居工程資金等投入，盤活存量資源，擠入了社會投資資金，帶動新消費(fèi)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)等發(fā)展。

比如，老街區(qū)、老廠房、閑置樓宇、低效商業(yè)、停車場、社區(qū)配套、濱水空間、歷史文化資源等存量物業(yè)盤活運(yùn)營，驅(qū)動房企將從單一開發(fā)建設(shè)向代建、租賃、運(yùn)營等多元化轉(zhuǎn)型。同時，這也會激發(fā)全社會的投資和消費(fèi)需求，包括文旅文創(chuàng)、酒店住宿、養(yǎng)老托幼和教育培訓(xùn)，也會激發(fā)居民在租賃、裝修、社區(qū)服務(wù)等居住方面的消費(fèi)需求，從而夯實(shí)行業(yè)的穩(wěn)定器地位。