湖北
大摩又改口了。這次不是史蒂文，而是邢自強在采訪中公開表示，國內的房地產調整已經進入到了第六年。按照國際經驗，大規模房地產調整通常就是6到7年，那現在國內的房地產調整已經接近尾聲了。
就在上個月，摩根士丹利還是華爾街最后一個堅持看空房地產的機構，他們認為北京、上海二手房交易量的上漲只不過是政策刺激下的短期反彈，租金沒有修復，居民收入沒有改善，庫存依然很龐大，所以房地產還遠遠沒見底。
這才過去一個月，人家現在又開始轉換了。我早就說過，所有的投行始終都是一個框架，根據市場的數據不斷在調整。但很多小可愛看不懂這個，他們更喜歡去找他們愛聽的那個結果。
問題是，為什么連最后一個堅定看空的機構都開始修正自己的說法？過去幾年，很多海外機構在分析房地產時都用了歐美的房地產模型，認為只要就業恢復、收入增長、租金上漲，房價才能見底。這套邏輯沒有錯，但他們忽略了中國房地產最大的變量——它并不是市場，而是信心和救市措施。從去年開始，整個政策已經徹底轉向了，從“房子是用來住的”變成了“止跌回穩”，甚至變成了“企穩回升”。
而且上面不斷強調房地產依然是支柱產業。這對很多小可愛來說，他們不想聽，也不愛聽。但真正去研究宏觀的人都知道，政策目標一旦改變，所有資源配置的方法都會發生變化。
房地產已經不僅影響到房地產本身的穩定，它連接的是地方的財政、銀行的資產、居民的財富、未來的消費信心，甚至整個經濟循環都死死地捆綁在房地產上。所以今天穩地產，其實就是在穩經濟。
很多人一直盯著房價，卻忽略了真正的領先指標。今年全國庫存商品房在連續增長了51個月之后，第一次出現了下降。很多人說這下降只有0.1%，覺得這數太低了。但真正研究宏觀的人不看數字大小，而是看整個趨勢和方向。
連續增長51個月的庫存，這一次下降，意味著整個市場的消化速度第一次超過了新增的供應，這就是供需關系開始改變的信號，也就是未來房價開始企穩、開始上漲的信號。再看看時間，從2021年開始進入調整到今天已經6年了，一線城市普遍跌了三到四成，三四線城市甚至在腰斬，有些都膝斬了。
從美國、日本、西班牙、北歐國家的經驗來看，大規模調整也就是5到7年，很少有長期維持自由落體式下跌的。
正是因為如此，邢自強才說這一輪調整可能接近尾聲了。當然，人家也沒說馬上就要進入大牛市了。所以大摩真正改的并不是它的分析框架，也不是它的分析結構，而是它通過那些數據指標調整了未來的預判，這是一個動態調整的結果。
過去我們討論的是房地產還能跌多久，未來我們要討論的是哪些城市已經筑底，哪些城市已經反彈，哪些城市會繼續分化。從去年10月份我號召大家去北京買房，那是因為那一輪的下跌和踩踏根本就不正常。到了今年1月份，北京的二手房價格開始上漲了，到5月份累計上漲1.8%。所以3月份之后我說如果你沒買房就不用著急了，可以再看看，因為你沒辦法再拿著大砍刀去找賣房人砍100萬下來了，那時機錯過了就錯過了。
而這個修復的新周期才剛剛開始，罕見的房源還是要果斷出手，被搶的新房也一定要出手果斷。而面對樓市的大多數，或者說那些已經不是資產邏輯強、居住邏輯強的房子，最佳購買時機已經過去了。整體市場未來還是會持續修復的狀態。在這個修復期，我們要觀察的是哪些板塊、哪些項目漲得比其他快，要分析背后的核心邏輯。
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