威觀寧夏：宜居銀川，還有必要追“高”嗎？

昨天刷消息看到，銀川老城南門外的民樂片區(qū)城市更新改造出公示了，不過不是官媒發(fā)布的，不知真假。最終還是需要看正式公示為準(zhǔn)。小道消息看看可以，別急著當(dāng)真。

但是看著規(guī)劃效果圖，高高的樓房矗立，這是要原拆原建小區(qū)的態(tài)勢(shì)了？

01

標(biāo)題里的這個(gè)“高”，有兩個(gè)意思，一個(gè)是房價(jià)高，一個(gè)是樓層高。威記發(fā)現(xiàn)，很多人買房都是奔這兩個(gè)去的！

就像城南城北，隨便哪個(gè)小區(qū)的樓不是17+往上的？房價(jià)就更不用說了，是屬于銀川房價(jià)天花板級(jí)別的，沒有最高，只有更高。

話說回來，想在銀川安居樂居宜居，還有必要去追“高”嗎？

現(xiàn)在房產(chǎn)開發(fā)建樓房，在寸地寸金的城南城北，可謂越高越好，增加容積率就是增加房源，這就意味著多一層就多N套房。人們買房也是覺得樓層高高大上有面，起點(diǎn)高。

"高"成了銀川樓市十幾年來的默認(rèn)敘事——開發(fā)商覺得"越高容積率越多套"，購房者覺得"樓層高=起點(diǎn)高=有面兒=保值"。

但這里有個(gè)被忽略的因果：不是大家真喜歡住17+層，是土地貴+規(guī)劃放行+營銷話術(shù)，把"高"焊成了默認(rèn)選項(xiàng)。

02

城南城北的"高"，好是挺好，但有代價(jià)。

城南城北為啥能高？兩塊地先天就是"新開發(fā)區(qū)邏輯"——

地相對(duì)整，拆賠壓力小；
離湖近（七子連湖、閱海、小西湖），"湖景高層"是賣點(diǎn)；
規(guī)劃定位就是"新區(qū)承載力"，容點(diǎn)積率高，承接金鳳外溢+新銀川人。

但代價(jià)是：湖是拿來游賞的，不是拿來賣房做噱頭的。

七子連湖、閱海邊上那一圈高層，站湖邊往回看，天際線是"湖+樓"，不是"湖+天"。銀川本來的美是"天地一色、湖光瀲滟、柳枝搖擺"，現(xiàn)在柳樹下全是高樓的腳，拍照得仰45度才能避開樓——這叫"湖景房"，不叫"湖景"。

更隱性的代價(jià)是風(fēng)：銀川春末夏初那風(fēng)，高層樓群之間"狹管效應(yīng)"能把人刮跑，湖邊本來該是風(fēng)的出口，被樓堵住，反而湖邊風(fēng)更邪。這些"宜居賬"，開發(fā)商賣房時(shí)不說。

03

老城城市更新照搬"高"，是另一套賬——虧的。

民樂片區(qū)在哪？老城南門外，長城路以南、中山街延伸、靠近紅花渠那片。這位置腳底下是興慶老城的風(fēng)韻歷史人文厚重之地，這一片的"宜居"值錢在"低+慢+巷+塔可見"，不是"高+快+小區(qū)封閉"。

如果民樂也原拆原建搞17+，會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)問題：

老城視線通廊破功，威記前幾輪聊過，西塔、北塔、玉皇閣、鼓樓之間該有"視線廊道"，通廊內(nèi)限高，樓一高視線內(nèi)就全是樓頂，老城辨識(shí)度沒了。

紅花渠風(fēng)貌被壓——民樂挨著紅花渠，渠邊本來該是低矮民居+綠道，樓一高，渠就成了"樓間溝"，不是"城中的水脈"了。

老城"更新"變"置換"——原拆原建如果全按17+做，本質(zhì)是"把老城人口密度再疊一倍"，路、校、醫(yī)、渠邊步道全承壓。老城要的是"人回來、業(yè)活起來"，不是"人塞得更滿"。

"與其追高，不如想著怎么有效利用好這些土地資源，因?yàn)樗鼈兡_下承載的卻是有關(guān)銀川的歷史記憶"，民樂這片要是真更新，該學(xué)的不是城南城北，是該學(xué)平遙、大理、泉州那些"老城核心區(qū)限高+微更新+混安置"的套路。

04

如果最終公示真落到原拆原建，希望別直接抄城南城北模板：

第一，降容積率 + 混合安置。
第二，風(fēng)貌分級(jí)管控。
第三，"微更新"優(yōu)先于"大拆大建"。
第四，政策給"風(fēng)貌獎(jiǎng)勵(lì)"。

保住老城為第一要?jiǎng)?wù)！

"宜居銀川"這四個(gè)字，以前靠"湖+沙+賀蘭山"撐著，現(xiàn)在得靠"老城還像老城、新區(qū)新得有序"撐著。城南城北的高，是新區(qū)邏輯，可以容；老城的高，是老城邏輯，得攔。

民樂片區(qū)這個(gè)公示（如果真的話），是個(gè)風(fēng)向標(biāo)——它要是原拆原建搞17+，那西橋巷、陶瓷小區(qū)等這些后續(xù)更新大概率也按這模板走，老城就真"高"沒了。

當(dāng)然了，就像賀蘭山的風(fēng)，咋擋？誰攔得??？威記也就是吹水而已！

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