浙江
2008年之前，那時候還沒有“四萬億”政策，房價也沒有飆升，大家可能還經(jīng)常能聽到“以租養(yǎng)貸”這四個字。
以租養(yǎng)貸是什么意思呢？就是說買房人交完首付后，之后把房子租出去，每個月的租金跟要還銀行的貸款差不多。要做到這一點，就意味著房子的租金回報率要大于房貸利率才行。
大家不要覺得這件事情不可思議，其實在20年前的中國，這是很常見的。即使是現(xiàn)在，在成熟的房地產(chǎn)市場上，也是普遍存在的事情。
以日本為例，2012年之后，面向本國人的按揭利率普遍降低至1%以下。
而東京住宅的租金回報率長期位于6%以上，即便是核心地段的港區(qū)，也有4-6%。扣除固都稅、修繕基金大約2%，套利空間至少有6%（租金回報率）- 2%（稅費）-1%（按揭利率） = 3%。
即使最近兩年日本房價又漲了一波，但是租金回報率仍然有4-5%，依舊比稅費+按揭利率更高。
另外一個例子就是香港，香港的租金回報率長期高達4%，按揭利率則在1%以下。就算是大家都說的房價非常貴的香港，租金回報率也比大陸高，并且也高于按揭利率。
遺憾的是，大陸各大城市的樓市從未出現(xiàn)過類似的機會，按揭利率總是高于租金回報率。
目前全國各大城市租售比也就2%左右，但是按揭利率3.15%，近期LPR會調(diào)低10BP，就算3.05%吧。公積金貸款利率低一些，不過也有2.6%。以租養(yǎng)貸的成熟市場吃息模式，仍然難以在大陸樓市執(zhí)行。
目前我國房價這么高，并不完全是由租金（收入）支撐，還有一大部分的原因是被居民杠桿支撐起來的。過去幾年國內(nèi)的居民杠桿率快速提升，目前已達到60%的發(fā)達國家水平，難再大幅度提升。
雖然房價最近幾年已經(jīng)跌了很多，不過遺憾的是經(jīng)濟也隨著下滑，租金回報率并沒有上升太多?？陀^來說現(xiàn)在房價泡沫確實有所縮小，不過跟成熟地區(qū)的房地產(chǎn)市場相比，現(xiàn)在的租金回報率還是沒有達到應有的水平。更不要說房地產(chǎn)稅還沒有出臺，出臺后以目前的租金回報率，房價更支撐不住。
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