浙江
縣城的房地產不僅充滿泡沫，而且更加恐怖的是，幾乎永遠無法解套。未來隨著通貨膨脹，一二線城市下跌的房價都有可能漲回來，但是三四線房價，也許永遠都沒有回本的那一天。
之前跟我的一個朋友聊過，2021年他老家一個沿海縣城，出了一個新地王，樓面價約1.4萬/㎡。這個小區的名字也很霸氣，叫做“清華園”，主要原因是因為這里位置好+緊鄰全縣最好的初高中。
我當時聽后感覺非常不可思議，心想江浙小縣城這么富了嗎，樓面價這么高？要知道在2021年，我的老家成都樓面均價也才1.2萬/㎡。
后面一了解，才發現自己遠遠低估了江浙縣城的房價。跟成都房價一個水平都是謙虛，很多三四線城市房價比成都還高。
但是不管看什么維度，江浙三四線城市房價都不應該比成都高。所以我馬上給朋友說，把老家房子賣掉，再去買成都的房子，極限一換一。
很可惜，他說雖然他認同我的結論，但是沒法按照這個方案去做。因為生活并不能完全算經濟賬，家人朋友都在老家這邊，他不可能賣掉老家的房子去買成都的。
后面的情況確實正如我們所料，他老家的房價抗跌性遠遠弱于成都。他老家的房價都已經快腰斬了，成都的房價可能也剛剛下跌10-15%左右。不要說跟小縣城比了，就算跟一線城市比，成都的房子也更抗跌。
其實從全國來看，成都的房子可以說是全國所有城市中最抗跌的，甚至可以說沒有之一。究其原因，跟很多因素有關，比如宏觀環境（政策傾斜），房價低基數（四川人不愛投資炒房），成都持續不斷的人口流入（消費降級下頗受年輕人喜愛）等因素有關。
再說回那座“清華園”，2021年的時候賣2.5萬/㎡，結果根本賣不掉，然后2022年直接降到2萬/㎡，現在更是已經降到了1.5萬/㎡。但是很可惜，就算房價降了40%，就算已經賣了4年，那個小區現在依舊還沒能清盤。
其實大多數三四線城市，每個月的成交量也就幾百套。跟一線城市和強二線城市的1-2萬套相比，完全不是一個量級。可以說現在中國小城市的房地產市場，流動性已經趨緊枯竭。
我們再看看數據，在過去的五年里，三四線城市的涉宅用地成交量斷崖式下降。到了2024年，已經幾乎沒有成交量了，流動性完全枯竭。
那么問題來了，大家可能會奇怪，為什么量下降那么多，但是房價卻沒有大幅下滑呢？按理來說賣不出去，不應該要降價嗎？
其實真正的原因在于，有央國企接盤。三四線宅地成交前20的城市中，城投國央企拿地比例高達80%以上。那么這樣看就清晰了，三四線城市中，80%的宅地就經歷了一個“左手倒右手”的過程，只能刷GDP數據，不具備經濟價值。也正是這個原因，三四線土拍市場并不市場化，所以才出現修建出來也賣不掉的現象。
現在的縣城包括低線城市，只有新房和學區房還有流動性了。體制內的縣城婆羅門還會去買新房，那些老大樓他們肯定是看不上的。有孩子的中產還會去搶一搶學區，畢竟雞娃是中產最熱愛的事情。
失去了房地產的小縣城們，唯一的道路就是瘋狂搞基建。
修修建建一年又一年，每年都為固定投資做了不少貢獻。當房地產市場如同死水時，小縣城的基建投資迅猛發力：修公路、修大橋、修火車站、修水庫、修學校、修工業園區。
凡是能修的，都得修一修。一條公路，從雙向四車道搖身一變升級成雙向六車道，總投資將近30億。一座大橋，從僅同時允許兩輛車通過到允許四輛車通過，總投資又是幾個億。一座高鐵站，從原來的5000 ㎡擴建至15000 ㎡，車場規模擴展至8臺16線。
但是，這種模式，終究不能持續。現在沿海城市的經濟發展也不行，很難繼續給內陸縣城輸血。
現在三四線城市和小縣城經濟下行，沒有支持產業，人口流出，各項指標都不算好，時間并沒有站在小縣城那邊。未來小縣城的房價，恐怕再無翻身之日。
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