已設(shè)立抵押權(quán)的房產(chǎn)，法院是否可以強(qiáng)制“帶押過戶”？

案情回顧

林某因與某房產(chǎn)公司之間的房屋買賣合同糾紛，向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令某房產(chǎn)公司將其名下的一套商品房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬過戶登記至林某名下。法院于2022年3月作出民事判決，支持了林某的訴訟請(qǐng)求。判決生效后，某房產(chǎn)公司未主動(dòng)履行義務(wù)，林某遂向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

執(zhí)行過程中，法院向不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)了協(xié)助執(zhí)行通知書，要求將原登記在某房產(chǎn)公司名下的案涉房產(chǎn)，在不涂銷原有抵押登記的情況下，帶抵押變更登記至林某名下。辦理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)費(fèi)用由林某自理。

此前，某福州分行已在《民法典》施行前就案涉房產(chǎn)辦理了抵押登記，作為該房產(chǎn)的抵押權(quán)人。某福州分行得知法院要求“帶押過戶”后，向執(zhí)行法院提出書面異議，主張法院在未征得其同意的情況下，不能強(qiáng)制辦理過戶；同時(shí)，協(xié)助執(zhí)行通知書援引的法條有誤，執(zhí)行行為超出了生效判決的范圍，損害了其作為抵押權(quán)人的合法權(quán)益。

案件結(jié)果

執(zhí)行法院經(jīng)審查認(rèn)為，某福州分行關(guān)于未經(jīng)同意不能辦理轉(zhuǎn)移登記的主張，實(shí)質(zhì)上是對(duì)生效民事判決內(nèi)容本身的異議，不屬于執(zhí)行異議的審查范圍。關(guān)于執(zhí)行行為是否超出判決范圍的問題，“帶抵押變更登記”屬于“變更登記”的一種具體方式，并未超出判決的本意。協(xié)助執(zhí)行通知書援引法條存在瑕疵，但該瑕疵未對(duì)當(dāng)事人的程序權(quán)利或?qū)嶓w權(quán)益造成實(shí)際侵害。

據(jù)此，執(zhí)行法院裁定駁回了某福州分行的異議請(qǐng)求。某福州分行不服，向上一級(jí)法院申請(qǐng)復(fù)議。復(fù)議法院經(jīng)審理，維持了原執(zhí)行法院的裁定。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

一、生效判決確定的過戶義務(wù)，執(zhí)行程序應(yīng)如何實(shí)現(xiàn)

從執(zhí)行依據(jù)的效力來看，生效判決具有既判力和執(zhí)行力，被執(zhí)行人必須按照判決內(nèi)容履行義務(wù)。如果被執(zhí)行人拒不履行，法院有權(quán)依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，包括向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，強(qiáng)制辦理過戶登記。

本案執(zhí)行法院要求登記機(jī)構(gòu)辦理“帶抵押變更登記”，實(shí)質(zhì)上是在不損害抵押權(quán)人利益的前提下，實(shí)現(xiàn)判決確定的過戶義務(wù)。抵押權(quán)依然附著于房產(chǎn)之上，并不會(huì)因?yàn)榈怯洐?quán)利人的變更而消滅。某福州分行認(rèn)為未經(jīng)其同意不能辦理轉(zhuǎn)移登記，混淆了當(dāng)事人自愿履行與法院強(qiáng)制執(zhí)行的區(qū)別。

二、對(duì)執(zhí)行依據(jù)的解釋權(quán)：執(zhí)行機(jī)構(gòu)的合理權(quán)限

某福州分行還主張，因?yàn)榕袥Q中并未明確寫明可以帶抵押辦理，“帶押過戶”超出了判決確定的“過戶”范圍。司法實(shí)踐中，執(zhí)行依據(jù)（如判決書、調(diào)解書）的主文通常較為概括，不可能窮盡執(zhí)行的所有情形。當(dāng)執(zhí)行依據(jù)的文義存在模糊時(shí)，執(zhí)行機(jī)構(gòu)有權(quán)在合理限度內(nèi)對(duì)執(zhí)行依據(jù)作出解釋，這種解釋被稱為“執(zhí)行解釋”。執(zhí)行解釋應(yīng)當(dāng)以執(zhí)行依據(jù)的文義為基礎(chǔ)，綜合考量判決全文、當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求、案件基本事實(shí)以及各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，作出符合判決本意的合理解釋。

本案中，生效判決支持了林某要求過戶的訴訟請(qǐng)求，且在訴訟階段已經(jīng)查明案涉房產(chǎn)存在抵押登記的事實(shí)。在此情況下，法院仍然判決支持過戶，說明判決的本意就是允許在抵押存在的前提下辦理過戶，而非要求先涂銷抵押再過戶。因此，執(zhí)行機(jī)構(gòu)將“過戶”理解為可以“帶押過戶”，是對(duì)生效判決執(zhí)行力客觀范圍的合理擴(kuò)張，并未超出判決的范圍。

三、援引法條瑕疵不影響執(zhí)行行為合法性，抵押權(quán)人可尋求其他途徑救濟(jì)

本案中，協(xié)助執(zhí)行通知書援引的法律條文存在錯(cuò)誤，存在程序瑕疵。但需要區(qū)分的是，援引法條錯(cuò)誤不等于執(zhí)行內(nèi)容違法。執(zhí)行行為的合法性，根本上取決于其是否符合執(zhí)行依據(jù)的要求以及是否侵害當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)利。只要執(zhí)行內(nèi)容未超出判決范圍，且未對(duì)當(dāng)事人造成實(shí)質(zhì)損害，單純的援引法條錯(cuò)誤可以通過文書更正的方式予以彌補(bǔ)，不構(gòu)成撤銷執(zhí)行行為的法定事由。

對(duì)于某福州分行而言，其合法權(quán)益并不會(huì)因?yàn)椤皫а哼^戶”而受到實(shí)質(zhì)性損害。抵押權(quán)作為物權(quán)，具有追及效力，也即抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。換言之，案涉房產(chǎn)過戶到林某名下后，某福州分行的抵押權(quán)依然合法有效。如果某福州分行認(rèn)為生效判決本身損害了其合法權(quán)益，可以通過第三人撤銷之訴或者申請(qǐng)?jiān)賹彽瘸绦驅(qū)で缶葷?jì)，但這屬于對(duì)執(zhí)行依據(jù)的異議，而非對(duì)執(zhí)行行為的異議。

律師寄語

“帶押過戶”是《民法典》施行后不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域的重要制度創(chuàng)新。《民法典》第四百零六條明確規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。這一規(guī)定改變了原物權(quán)法“未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)則，極大地促進(jìn)了抵押財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)效率。

對(duì)于購房人而言，如果開發(fā)商已將房屋抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，購房人在提起訴訟要求過戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)將抵押權(quán)人列為第三人參加訴訟，以便法院在審理階段就對(duì)抵押權(quán)的處理作出明確裁判，避免在執(zhí)行階段產(chǎn)生爭(zhēng)議。對(duì)于抵押權(quán)人而言，當(dāng)發(fā)現(xiàn)抵押物被法院強(qiáng)制過戶時(shí)，不必過度擔(dān)憂，因?yàn)樽陨淼牡盅簷?quán)依法繼續(xù)有效。如果認(rèn)為生效判決損害了自身權(quán)益，也仍可以通過第三人撤銷之訴或申請(qǐng)?jiān)賹彽韧緩街鲝垯?quán)利。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對(duì)不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時(shí)咨詢北京澤達(dá)律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 朱現(xiàn)領(lǐng)