美國百萬公寓租金凍結，老樓缺修恐成危房

紐約市租金委員會唯一投票反對凍結租金的成員阿爾皮特·古普塔近日對福克斯新聞數(shù)字頻道表示，這項政策可能會逐步讓一些較老的租金穩(wěn)定住房因缺乏必要改造資金而失修。

古普塔還擔心，這項由市長佐赫蘭·馬姆達尼主推、也是其競選核心承諾之一的政策，會讓房東更難支付各項賬單。“這更像是一個緩慢發(fā)酵的過程。”古普塔說。他是紐約大學商學院金融學副教授。“風險在于，這些樓宇會承受更大的財務壓力。可能出現(xiàn)多種反應，其中一種就是推遲維護，這會讓樓宇的物理狀況進一步惡化。”

他說，“還有其他陷入困境的路徑，比如拖欠按揭貸款、保險費用，最終甚至拖欠房產稅，這可能導致房產所有權轉移給銀行，或者轉到市政府手中，甚至可能進入稅務留置權拍賣程序。”紐約市租金指導委員會主席尚特拉·米切爾由馬姆達尼于今年2月任命。她在6月25日投票后的聲明中承認，房東正面臨飆升的房產稅和保險成本，但她表示，大多數(shù)房東“仍有能力應對不斷上升的成本”。

古普塔于2022年由前市長埃里克·亞當斯首次任命進入該委員會。他并不否認米切爾所說的許多房東經營狀況尚可。但他認為，紐約市租金穩(wěn)定住房所承受的財務壓力并不均衡。那些幾乎完全依賴受監(jiān)管租金收入的老舊樓宇，負擔遠高于較新的混合收入物業(yè)。

在馬姆達尼領導下，委員會此次走得比前市長白思豪任內更遠。白思豪政府曾在2015年、2016年和2020年三次凍結租金，但都只適用于一年期租約。此次凍結將影響約100萬套租金穩(wěn)定公寓，適用于2026年10月1日至2027年9月30日期間生效的一年期和兩年期租約。

這意味著，在最極端的情況下，房東可能要等到2029年9月底才能依法上調租金。古普塔認為，一刀切的租金凍結是過于粗糙的工具，無法充分應對住房可負擔性危機。相比之下，他主張把援助更精準地投向陷入困境的租戶，同時允許財務吃緊的樓宇繼續(xù)上調租金。

“約30%的租金穩(wěn)定住房租戶年收入達到或超過六位數(shù)。很多市場化租賃住房的住戶卻生活在貧困線以下。”古普塔說，“如果一個制度把大量福利集中給住房存量中的某一部分，卻完全忽視市場化租戶——而后者的租金甚至可能因為凍結部分住房租金而上漲——那就說明這套制度的定向并不完整。”

紐約市目前已經有針對符合條件老年人和殘障人士的租金凍結項目。古普塔表示，這類項目應擴大到更廣泛的低收入居民，而不是把救助局限于租金穩(wěn)定住房租戶。古普塔的另一個擔憂是，租金凍結會激勵房東讓部分房源長期空置。

今年6月初，Gothamist報道稱，2025年4月紐約有超過57000套租金穩(wěn)定公寓處于空置狀態(tài)。當時，紐約州住房官員表示，這一數(shù)字并不能完整反映情況，因為其中一些房源正在重新招租過程中。但古普塔表示，其中一部分公寓之所以被空置，是因為業(yè)主無法在重新出租前收回翻修成本，而他認為，租金凍結會加劇這一問題。

許多房東將收入下滑的主要原因歸咎于2019年的《住房穩(wěn)定與租戶保護法》。這項法律取消了所謂的“空置加租”，此前房東在租金穩(wěn)定住房租戶搬離后，最多可以將租金提高20%。房東稱，這一變化使他們更難在把公寓租給新租戶之前收回翻修成本。

古普塔對福克斯新聞數(shù)字頻道表示，他理解米切爾和其他委員的出發(fā)點，也承認，盡管委員會過去一直試圖緩解住房負擔壓力，許多租戶仍難以支付房租。“在我進入這個委員會的5年里，我們設定的漲租幅度一直低于我們對樓宇成本增幅的估算，低于消費者價格指數(shù)，甚至低于紐約市工資增長水平。”古普塔說。

盡管如此，根據(jù)租金委員會的收入與可負擔性研究，紐約市用于一次性補助、幫助租戶償還拖欠租金的支出，在2022年至2025年間增長了5倍多，從1.02億美元升至5.558億美元。同一項研究還發(fā)現(xiàn)，去年62%的驅逐案件發(fā)生在含有租金穩(wěn)定單元的樓宇中。這也是委員會用來支持凍結租金決定的一項關鍵數(shù)據(jù)。

盡管古普塔不同意委員會的政策選擇，但他不認同外界關于結果在馬姆達尼重塑這一市政機構后就已注定的說法。市長今年2月任命了委員會9名成員中的6人，而他任命的所有人都投票支持凍結租金。“據(jù)我了解，市政府并沒有直接指示或試圖影響投票。”古普塔說，“其他委員告訴我，他們都是獨立被任命的。”

他說，“我還聽到新加入的委員表示，在進入委員會的審查過程中，沒有人就他們對租金凍結的立場向他們發(fā)問，也沒有人施壓。”不過，另一位由亞當斯任命、并在投票前不久辭職的委員克里斯蒂娜·史密斯并不同意這一看法。她在社交媒體發(fā)布的一封公開信中說，委員會已被“重建”，不再是一個“查明事實的機構”，而是“被要求交付一次租金凍結”。

展望未來，古普塔最擔心的是，租金凍結會被延長到遠超他認為合理的程度。因為馬姆達尼曾承諾，“只要我在任，每年都會凍結租金”。“我和委員會其他成員談過很多次。我問他們，如果你們現(xiàn)在投票支持凍結租金，那么在什么條件下你們會支持上調租金？”他說。

他說，到目前為止，他還沒有從這個問題上得到明確答案。一些委員告訴他，他們需要等待未來的數(shù)據(jù)，才能作出有依據(jù)的決定。“我不確定所有委員是否都認為那才是未來，還是說未來可能只是繼續(xù)凍結。像馬姆達尼競選時承諾的那樣，連續(xù)4年一次接一次地凍結，那將是完全不同的局面。”

福克斯新聞數(shù)字頻道曾詢問米切爾，是否將此次凍結視為臨時措施，以及她如何看待這項政策可能惡化部分租金穩(wěn)定樓宇財務狀況的擔憂。除投票后發(fā)布的聲明外，她拒絕進一步置評。