為什么全北京都在買華潤的房子丨復盤

每到年中的時候，大家對業績都會格外關注。

對于房地產項目來說，這實際上是一次對產品力的全方位考核，也是一次認證市場熱度的絕佳機會。

所以，每年年中，我們總能看到一些項目，憑借絕對的實力，迭代市場認知。

就比如這次表姐想和大家好好聊聊的：

北京潤府。

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先來看幾組數據吧：

1、區域成交方面，大家可以看到：

2026年上半年，北京潤府以網簽307套，網簽金額20.23億，網簽面積3.6萬㎡的成績，斷層領先，拿下經開區住宅成交三冠王。

相比單一維度的金額銷冠或者套數銷冠，三冠王顯然更能代表一個項目的絕對銷售實力和板塊統治力。

不過，讓表姐有些驚訝的是，這樣的頭銜，對于北京潤府來說，已經不算是什么新鮮事了。

實際上，從項目入市之后，經開區每年的成交TOP1，都有北京潤府的一席之地。

2024年更是只用半年時間，就拿下年度網簽套數冠軍。

2、單盤累計網簽破1000套。

截至2026年6月30日，北京潤府累計網簽1023套，是實打實的熱銷紅盤。

大家或許不理解單盤網簽1000套，對于一個項目來說，意味著什么。

這么說吧：

從2020年到現在，全北京單盤網簽超1000套的項目，一共不超過10個，光看這個數字，你就知道這項成績是一個多高的門檻。

不過，這些還不是最讓人感到意外的。

讓人意外的是，當你把時間拉長，以更細致的維度去觀察北京潤府的網簽時，會發現一些更加令人驚嘆的事實。

表姐算了下，北京潤府開盤首年，月均網簽流速在42套左右，今年這個數字則是50套+，流速增幅超過19%。

一般來說，一個項目開盤當年是最容易出流速的。

因為項目剛剛入市，市場的新鮮感、關注度以及營銷聲量，都處于頂峰狀態。

但隨著時間的推移，新鮮感降低，出貨速度也會隨之放緩，這也是為什么我們常說一個項目，幾乎是開盤定生死。

不過，北京潤府的成交，卻走出了一條不太一樣的曲線：

伴隨著市場的持續供應與競品的增加，北京潤府的出貨速度反而越來越快了。

并且，項目的業主群體，也從一開始以經開區本地地緣客戶為主，蔓延到全北京。

甚至今年上半年，朝陽客群已經超過經開區的地緣客群，成為項目的成交主力。

而這意味著，北京潤府已經打破地緣限制，成為全北京都認可的硬核紅盤。

從某種程度來說，熱銷數字反而是北京潤府最淺顯的實力表象了。

表姐更好奇的是：

在市場如此極具波動的周期內，像北京潤府這樣的大盤，到底是如何實現熱銷、流速，甚至客群突圍的。

深入了解之后，我想背后的原因，應該與華潤置地這家公司的基因，密不可分。

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怎么來理解華潤置地的基因？

除了我們熟悉的項目開發，華潤置地其實還是一家標準的，城市投資開發運營商。

你會發現，華潤置地總是愿意為一個城市、一個板塊多做一些事情，用更確切的詞匯描述就是：

區域共建。

如果你現在再去看北京潤府所在的板塊，會發現它的城市界面已經完全不一樣了。

以北京潤府為圓心：

項目西側的體育公園已經建成投入試運營；

略靠西北的北師大附中經開校區，也已經開工；

南側的幼兒園與托兒所，已經具備交付條件；

亦莊萬象匯，多個區域也已經進入地上結構階段，今年年底就可以實現主體結構全面封頂。

而這些已經能看到建設進度的配套，大部分都由華潤置地參與具體建設。

并且，在更多我們看不到的地方，他們也默默做了很多努力。

很多人可能不知道，在2011年北神樹板塊啟動拆遷的時候，區域內的教育用地就已經在同步規劃了。

但是由于種種原因，一直到2023年，都始終無法完全凈地。

直到2024年華潤置地正式入駐板塊之后，一切才仿佛又被按下了快進鍵。

2025年下半年，官方消息發布，困擾北神樹板塊14年的滯留因素全面清零，接下來就是配套的加速建設和加速兌現。

所以，你會發現，北師大附中2025年2月正式簽約，當年年底就拿到了施工許可。

落地速度遠超亦莊以往的名校引入周期。

而這也向我們揭開了北京潤府持續熱銷的秘訣之一：

那就是，由區域共建帶來的，板塊勢能不斷上揚。

實際上，在進入2025年之后，板塊的好消息就接連不斷了。

除了學校的開工，2025年6月，官方還明確了北師大附中將納入經開區學籍管理。

不用表姐多說，想必大家也知道這意味著什么。

接著，2025年7月，北京潤府體育公園正式試運營；

同年12月，地鐵17號線全線貫通。

大家知道，17號線全程運行時間只需要66分鐘，別說去國貿，去望京都很方便。

毫無疑問，高能級大產業圈的不斷串聯，會碰撞出更多可能。

而北京潤府，無疑是亦莊板塊最前排的受益者。

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從這個角度來說，在原有的市場環境下，北京潤府其實不需要太過用力，就可以很好地滿足市場需求。

因為軌道交通+超級商業+學校配套+公園，讓這個項目天生就沒辦法低調。

不過，華潤置地之所以是華潤置地，就是因為，他們總是能以極其超前的敏銳，做出超預期的先手布局。

我們來看一個細節剖面：

上面這張圖片，是北京潤府鏈接商業以及地鐵站的地下通廊示意圖。

通過這條廊道，北京潤府的業主下樓之后，可以不出地面，就能到達亦莊萬象匯以及北神樹地鐵站。

大家知道么？雖然相關文件規定，北神樹地鐵站與萬象匯地下必須直連，對商業地塊與住宅是否要通過地下通道聯通，卻沒有相關要求。

也就是說，即便北京潤府不去打通住宅與商業，以及地鐵的地下通廊，在政策層面并不會有任何問題。

但華潤置地還是花力氣、花成本去做了。

所以，才有了這樣一條能夠惠及全體業主的地下通廊。

這也給北京潤府植入了一個有別于競品的超級底盤：超級萬象TOD人居模式。

讓北京潤府不止是住宅，還是從TOD上長出來的城市綜合體。

平時下班不想做飯，都不用出地面，就可以去亦莊萬象匯吃飯；

周末想看個夜場電影，下樓走地下通道，就可以直達亦莊萬象匯的影院；

如果業主是在類似國貿與地鐵直接接駁的商圈工作，那么即便是遇到極端天氣，業主也可以做到無風雨出行。

表姐很慶幸，華潤置地沒有將共建思維，僅僅停留在外部配套的共建上，而是將這種共建的觸角，由外到內延，在項目層面進行了深度融合。

這也是表姐接下來要跟大家聊的，北京潤府持續熱銷的秘訣之二：

產品共建，以及由此帶來的產品競爭力的不斷提升。

這幾年，很多房企也都在提產品共建，但能根據客戶的意愿，真正做出調整并落地的，似乎并沒有那么多。

但在北京潤府，他們卻將產品共建的思維，貫穿了整個項目的開發周期。

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比如，一期的時候，很多業主都關注會所，他們就打造了建面約1800㎡的會所空間。

除了健身房、瑜伽室、游泳池，還配備了私宴廳、KTV。

二期的時候，業主們更關注好房子政策，他們就突破層層阻礙，增加了風雨連廊以及架空層；

到了三期的時候，他們又針對以往的沉淀客戶做了一輪定向客研，深入挖掘客戶最真實的痛點，推出了全新升級的「滿配高定智慧宅」。

不僅配備華為全屋智能體系，邀請收納師為業主量身定制收納方案，全屋人性化的細節和配置也全都拉滿了。

表姐最喜歡的，是北京潤府在北京800萬總價段的產品中，推出了首款方太聯名首發的凈飲制冰機，既可以直接引用礦物質水，還有直接出冰功能。

夏天下班回家喝上一口加冰的氣泡水，別提有多爽了。

除此之外，他們還把產品共建，升級成了更貼合業主的「個性化定制」。

就比如，北京潤府三期雲曜132㎡、139㎡戶型，業主不僅可以根據需求選擇是要三居還是四居；

還可以根據自身審美，在精裝交付的風格中二選一。

甚至一些具體的部品，比如電視背景墻、沙發背景墻、廚電的品牌，都可以根據業主的需要局部定制。

實際上，大盤項目操盤，最怕的就是產品越賣越跟不上時代，但北京潤府卻始終能夠保持領先時代。

可以想象，這背后涉及到的時間、精力、成本，以及迭代調整的難度究竟有多大。

就拿前端來說，僅僅出具文件的工作量就已經很大了，因為每個業主簽署的內容都不太一樣。

各種圖紙也要跟著定制化，光是設計費就要多砸出去大幾百萬。

甚至，這里面不僅包括新增業主的溝通，還要考慮到前期成交的老業主們的意見和訴求。

表姐作為旁觀者都已經頭大了，北京潤府居然一項一項的，把這些難啃的骨頭，都啃了下來。

不用猜也知道，這里面一定包含了極大的努力和真誠。

甚至很多時候，都是項目各個條線的負責人，一組一組地去與業主坐下來，面對面的一一溝通。

當然，北京潤府也有一群很棒很可愛的業主，他們不僅表示理解，還用真金白銀的買入，給予了項目團隊最堅定的支持。

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幸運的是，這份項目與業主的雙向奔赴，最終也結出了累累碩果。

今年6月底，北京潤府一期正式交付，表姐踩盤的那天正趕上業主辦理交付手續。

能感覺到，業主們對項目的交付兌現還是很滿意的，幾乎每個人的臉上都洋溢著溫和的笑容。

不過，這應該是北京潤府早就預料到的結局。

因為業主們今天正式簽收的交付場景，早就在北京潤府過往的一個個實景展示中提前預演過了。

比如，2024年項目開盤之后，他們就開放了北京第一個達爾文營地實景：

會所實景：

接著是超級歸家體系的生機之環實景：

2025年開放了童夢谷實景：

而這中間穿插著的，還有各期戶型的實樓樣板間。

甚至業主收房入駐之后的生活場景，北京潤府其實也早就開始提前規劃了。

也就是北京潤府持續熱銷的秘訣之三：

生活共建，以及由此帶來的生活質感的不斷提升。

從2024年9月開始，北京潤府就借勢會所的運營，開啟了持續的社群運營。

到2025年，像是會所私教課、達爾文課堂以及潤比鄰社區日常，就已經固定成為常態化的社群活動。

他們還舉辦了下樓生活節，鼓勵業主們在忙碌的生活節奏中，偶爾按下暫停鍵去發現一些美好的小瞬間。

甚至活動結束后，還會出一個當月月刊，幫業主們記錄下當時的美好瞬間。

截至目前，北京潤府舉辦的線下活動，少說也有100場+，而參與進來的業主，已經超過1600人次。

這也意味著，在華潤置地的概念中，賣完房子從來不是能松一口氣的時候。

恰恰相反，這代表一個社區將進入持續的運營和打磨。

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實際上，北京潤府的單盤價值，不僅僅在于強大的板塊交付力、產品交付力，更在于運營服務于社群建構的前置。

當其他房企還在產品維度單向發力，華潤置地已經涉足重新定義人與環境的關系。

而華潤置地也確實有這樣的實力。

不僅僅是因為華潤置地背后擁有強大的資源整合與接洽能力，能夠提供多樣化的生活場景。

還是因為他們真正把「生活共建」在集團層面實現了制度化。

為此他們還專門創建了「潤比鄰」這樣一個社群綜合服務品牌，去為業主們創造更好的生活。

比如，鏈接社群內容、創造社群空間、提供會員福利，甚至提供線上陪伴。

當然，這些領先競品的動作，是企業文化長期浸潤才能帶來的結果。

說到底，北京潤府的成功，是因為客戶對這座城市的居住品質、生活品質以及更高維度的情感鏈接，還有期待。

而華潤置地，恰恰又走在了前面，提前察覺并滿足了這些期待。銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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