租賃糾紛連環案旁聽記：職能部門盡搞口頭叫停、口頭告知，不如踢蘇超幫南通爭光去

2月6日我到南通中院旁聽了個房屋租賃合同糾紛案。

該案一審時，是A公司起訴B公司違約，要求解除合同及給付拖欠租金、違約金、占有使用費等。

B公司訴訟能力太差，抗辯牽涉游離，不得要領，又未提出反訴（賠償裝修損失）。大敗虧輸。

B公司要上訴。法定代表人C跟我說，A公司租給她的是倉儲用戊類工業廠房，用于開辦月子中心，二次消防驗收根本辦不了——合同無效。

也不知道是誰跟她這么說的。這怎么可能呢？

《民法典》第724條第3項規定：“租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形”“承租人可以解除合同”。

這通常屬于租賃物不適用，存在客觀履行障礙，合同目的落空，出租方先違約，應該合同解除的情形，而非合同無效。

我說合同不無效，C就急得跳。

上訴后，二審法庭調查，關于消防問題，承辦法官S問:“你是否能舉出證據出來，比如檢查的書面文書？目前是否接到消防檢查責令整改、停業甚至行政處罰的書面文書”。

C答：“沒有書面的，就是收到了口頭的。”

S法官后來說，如有新證據限5日內提供，否則視為沒有。

庭散，C叫我幫找新證據。我還真沒見過打官司，一審期間不好好準備證據，二審都第一次開庭完，才著手找的。

勉為其難幫找著，不想卻有新發現。

該案一審期間，B公司提交，并且成為一審判決主要依據的《工業廠房租賃合同》，居然是“倒簽”的。

經查證，該合同實際簽署于2023年4月24日，但B公司把落款時間填到了A公司進場裝修之前的2022年11月10日，提前近半年。

微信聊天記錄顯示，在簽約前整個磋商階段，B公司多次關切消防問題、租賃物的合法性、安全性問題，A公司都是避而不答，只說房租不會多收，而隱瞞了租賃物的用途限制、審批障礙。而待B公司斥資裝修，投入大量沉沒成本，處于被動后，對于B公司的任何合同草稿條款修訂要求，比如加入“保證租賃物合法性、安全性”條款，A公司都是堅決不答應。

所以，最終簽訂于2023年4月24日的租賃合同，是格式條款構成的合同。其中，部分重大利害關系條款，因沒用字體加粗加黑等方式盡到合理提示義務，故不應成為合同內容，或者，因該部分條款不合理的免除、減輕己方責任、加重對方責任，限制乃至排除對方主要權利，而應歸于無效。

合同“倒簽”，把時間前推了近半年，這就掩蓋了A公司隱瞞租賃物用途限制、審批障礙，誘導B公司先進場裝修這一事實，制造了B公司自陷商業風險的假象。

但B公司要求A公司賠償裝修損失，因一審未提反訴，二審只審查一審判得對不對，是不好審理一審未提的訴訟請求的。那就只好另案起訴。二審庭后發現的新證據，也就“一魚兩吃”——一份提交南通中院；一份作為另案起訴A公司要求賠償裝修損失的證據了。

B公司另案起訴A公司，起訴狀、證據清單（除最后一組關于損失賬目的。當時C急著要起訴，這組還沒來得及整理），都我操刀的。我給擬的案由是：締約過失責任糾紛。

這案由可能有點“超綱”。在常人觀念里，合同都成立、有效、履行了，咋還回過去追究合同磋商階段的締約過失責任？

可是，《民法典》第500條又沒規定，合同成立、有效、履行了，當事人追究締約過失責任的權利即歸消滅。那么，又有啥不可以的？而且，《民法典合同編理解與適用（一）》（第277-278頁）、《民法典評注》（第603頁）里，也都明確說可以。

但起訴狀和證據清單（差最后一組）交付后，C又把材料示人，“集郵”各中意見。我很反感，也沒功夫和不熟悉的人開辯論會、論證會，就撂挑子了。我不是律師，本倒是想約個律師朋友來會商，并執行該方案的。

后來C另請了律師。我移交材料時交待兩點：一，建議C本人不要出庭，免得發言搞七搞八不得要領；二，盡快和律師、會計，在立案后的舉證期限內，補足最后一組證據即裝修等信賴利益損失賬目。

5月8日，新案開庭。我還是去旁聽了下。區法院把案由暫時調整為了常規的房屋租賃合同糾紛。C出庭并幾次和律師搶話說，實在令人無語。

法庭調查時，法官助理Z還是問到前案二審就問過的老問題：“原告，你方稱月子中心停止經營是因政府及衛健委通知停止營業有無相關的書面文件或者相應證據予以證明？”

原告代理人答：“沒有書面證據。”

其實，“沒有書面證據”，也并不是什么了不得的，不好解決的問題。

第一，《消防法》第23條第3款規定：“儲存可燃物資倉庫的管理，必須執行消防技術標準和管理規定。”公安部《倉儲場所消防安全管理通則》（GA1131-2014，公共安全類強制性國家標準）規定：“6.1 倉儲場所按儲存物品的火災危險性應按GB50016的規定分為甲、乙、丙、丁、戊5類。”“6.3 室內儲存場所不應設置員工宿舍。”

倉儲用途的戊類工業廠房設置員工宿舍都不允許，哪會允許開辦必然要住宿產孕婦和嬰兒的月子中心，這不腳指頭都能想明白的事嘛？最高法《關于民事訴訟證據的若干規定》第9條第3項規定:“根據法律規定或者已知事實和日常生活經驗法則，能推定出的另一事實”，“當事人無需舉證證明”，這完全可以免證。

第二，案涉倉儲用戊類工業廠房開辦月子中心，無法通過二次消防驗收，這是種消極事實。根據最高法裁判觀點（如2016最高法民再39號）：“從舉證責任角度分析……權利主張人對于消極事實通常無法直接予以證明，而需要從相關事實中予以推導判斷。”亦即應由B公司完成初步舉證后，把舉證責任轉移分配給A公司，由A公司舉證證明能夠通過二次消防驗收——如果證明不了，就推定確實無法辦理二次消防驗收。

那么，微信聊天記錄顯示，B公司曾經跟A公司要求提供去辦理二次消防驗收審批的各種資料，A公司也提供的；但B公司去負責二次消防驗收審查的住建部門，吃了閉門羹——住建部門告知材料不夠，還需要提供“變更使用功能會簽單”，否則辦不了。B公司轉回來再跟A要，A提供不了。那么，B公司的初步證據即微信聊天記錄已經提供了；也就該A公司出場——舉證證明二次消防驗收能辦得了了，否則承擔于己不利后果。

第三，其實，最簡單的辦法，就是法官跑下腿，去住建部門問問，或者開個調查令給B公司的律師卻問問，并制作筆錄。答案自然水落石出了。

前段時間，我看到個類案以及律師的辦案手記。北京德恒律師事務所的儲世強律師，在《工業用地情形下商業房產不能辦理“二次消防驗收”的責任承擔》一文中提到兩點。

一是：“住建部門普遍以不收件僅口頭告知的方式拒絕辦理二次消防驗收”——這也忒雞賊了。

二是，承辦法官是行使司法調職權，“到當地住建部門實際調查并制作了筆錄，確認本案涉裝修工程二次消防驗收確因工業用地原因導致無法辦理，房屋租賃合同已無法實現合同目的，進而判決解除了房屋租賃合同”，并劃分了訟爭雙方關于裝修損失的責任承擔比例。

說白了，混合過錯——出租方隱瞞租賃物用途限制、審批障礙，違反如實告知、協助的先合同義務，違反誠信締約原則，導致租賃物不適租，合同目的無法實現，需要承擔過錯責任；承租方沒有盡好投資前的盡職調查義務，疏于審慎注意義務，也需要承擔過錯責任。不外如是而已。

要是消防、住建之類行政職能部門，盡搞口頭喊停、口頭駁回的把戲；司法機關倘若再懶得去行使司法調查權或開調查令給律師，那案子還不得審成一鍋粥？又如何能準確的厘定權利，定分止爭？又何談服務好市場主體，打造、優化好的營商環境？

我看不如，干脆去參加南通隊踢”蘇超”，替南通爭光得了！