廣東
統計局4月數據出來了，最吸引眼球的就是待售面積，也就是開發商建好了但賣不掉的房子，7.78億平方米，連續第二個月同比下降。
光看這個數字，像是庫存終于開始減肥了。
先別急著歡呼。
7.78億這個數，比2016年那輪漲價去庫存時的頂點——7.5億平方米——還要高出一截。
光看庫存總量沒意義，關鍵得看怎么消化。
今年1到4月，全國商品房銷售面積同比跌了10.2%。去年這時候只跌了2.8%，今年銷量下降的幅度，是去年的三四倍。
這就出現了一個讓很多人看不懂的情況。打個比方：你家樓下超市，上月庫存1000箱飲料，每月賣100箱，10個月就能清完。這個月庫存減到995箱，看著少了，但銷量跌到89.8箱，算下來得11.08個月才能賣完。
庫存減了5箱，消化時間反而多出一個月。
這就是現在絕大多數三四線城市，甚至很多二線城市的真實處境——庫存降了，但房子更難賣了，因為賣出去的速度跌得更狠。
再看看開發投資，這才是最誠實的市場信心體溫計。
全國房地產開發投資1到4月同比跌了13.7%，跌幅比一季度還大。房企拿地更是幾乎砍半，同比下降將近47%。現在還敢在土拍市場上舉牌的，基本只剩央國企，而且只盯著一線城市核心地塊，民營房企幾乎集體躺平。
開發商都不敢玩了，你說這市場回暖能暖到哪兒去？
當然，樓市不是鐵板一塊。
一線城市在緩過來。4月份，一線新房價格連續三個月環比上漲，二手房價格也是四個一線城市齊漲。深圳放松限購、廣州大幅提高公積金貸款額度之后，“五一”假期，重點26城新房網簽面積同比漲了12.5%，重點11城二手房成交漲了26.7%。
但真實的回暖，全國加起來不超過10個城市，而且僅限于主城區核心區。
三四線城市呢？去化壓力不降反升。庫存減那點量，在銷量暴跌面前不值一提。百城二手房價格還在跌，三四線城市跌得最狠。
一句話總結：樓市在減肥，但減的是肌肉，不是脂肪。
少數核心城市在修復，廣大三四線城市還在漫長的價值重估里熬著。庫存下降的信號是真的，可消化能力下降的信號更扎眼。
今年這行情，對多數城市來說，不會比去年好多少。
開發商不拿地、購房者在觀望、政策在發力、一線在回暖——四條線交織在一起，構成眼下這幅矛盾的畫面。
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