三月二手成交量要爆了，但后面…

如果上海三月的二手房成交要超過(guò)3萬(wàn)套

這是什么概念

最近參加了上海經(jīng)濟(jì)內(nèi)部會(huì)議

其中一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)私下找到我，和我說(shuō)了一個(gè)關(guān)鍵的數(shù)據(jù)：上海這個(gè)月的二手房極有可能會(huì)突破3萬(wàn)套

我聽完這個(gè)數(shù)字，久久不能平靜

二手房3萬(wàn)套是一個(gè)什么概念

這一定是一個(gè)很夸張的數(shù)字

我入行的時(shí)候，我的師傅和我說(shuō)，上海二手房你只要盯住一個(gè)數(shù)字就可以了

月均2萬(wàn)套

如果成交連續(xù)三個(gè)月低于2萬(wàn)套，那么市場(chǎng)就可能開始冷了

如果持續(xù)三個(gè)月的2萬(wàn)套以上，那么那么熱度就還算不錯(cuò)

2萬(wàn)套基本上上海樓市的一個(gè)基準(zhǔn)線

所以樓市能到3萬(wàn)套可以說(shuō)是非常夸張的數(shù)字

我記憶中上海樓市就沒(méi)幾個(gè)月能有這樣的數(shù)據(jù)

好，那知道了數(shù)據(jù)之后

然后呢

01

其實(shí)從去年12月開始，整個(gè)上海樓市的走勢(shì)一直不錯(cuò)

二手房成交一直保持在比較高的位置

這帶來(lái)的第一個(gè)變化，其實(shí)也是積極的變化，就是整個(gè)掛牌量終于下來(lái)了

二手市場(chǎng)之所以走勢(shì)不穩(wěn)定，就是因?yàn)橘u房的比買房的多

業(yè)內(nèi)一直有個(gè)吐槽就是，二手房是越賣越多

夸張的時(shí)候市場(chǎng)數(shù)據(jù)攀升到17萬(wàn)套

正常的也有15萬(wàn)套左右

那經(jīng)歷了連續(xù)幾個(gè)月的成交，如今整個(gè)的掛牌量下滑到了13萬(wàn)套

這個(gè)數(shù)據(jù)的回落直接導(dǎo)致了，那種恐慌性砸盤的現(xiàn)象越來(lái)越少了

市場(chǎng)的焦慮情緒也少了很多

這是最關(guān)鍵的

另外，對(duì)于這個(gè)二手房市場(chǎng)，整體的底部成交正在被快速的夯實(shí)

上海有段時(shí)間是一手熱高端熱，從而導(dǎo)致了二手房市場(chǎng)的不穩(wěn)定

但是這一輪3萬(wàn)套的成交，最多的成交在底部

大家最為擔(dān)心也是最焦慮的老破小成交目前正在被夯實(shí)

這部分的成交占據(jù)了市場(chǎng)70%的份額

這一次的滬7條直接刺激的就是這部分需求

大部分外來(lái)從業(yè)者都在夯實(shí)上海的基座成交需求

第三個(gè)，毫無(wú)疑問(wèn)，樓市里的熱錢也越來(lái)越多了

做了簡(jiǎn)單的測(cè)算，3萬(wàn)套成交意味著一個(gè)月樓市有多少錢

按照最少的200萬(wàn)一套來(lái)測(cè)算也有600億，直白來(lái)看一個(gè)月上海房地產(chǎn)就有千億現(xiàn)金在飄

一年就是萬(wàn)億規(guī)模

這就是此時(shí)上海熱錢洶涌

降低首付直接導(dǎo)致的銀行的錢流入房地產(chǎn)

各位應(yīng)該也注意到，前陣子有個(gè)比較低調(diào)的政策，就是對(duì)商業(yè)性用房，首付比例也從5成變成了3成

本質(zhì)上也是這樣的變化

就像我一直以來(lái)和大家強(qiáng)調(diào)的

只要二手房有流動(dòng)性，只要錢在樓市里活躍，那么市場(chǎng)就不會(huì)有大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)

02

好了，說(shuō)完樂(lè)觀的

那么客觀的呢

為數(shù)據(jù)高興，也要看到數(shù)據(jù)背后真實(shí)的一面

3萬(wàn)套確實(shí)是一個(gè)非常了不起的數(shù)字

而且上海已經(jīng)連續(xù)半年的成交在2萬(wàn)套以上了

那么

是不是就可以直接判定樓市已經(jīng)回暖了呢

目前還得不出這樣的判斷

一個(gè)很重要的原因，就是此時(shí)樓市的判斷標(biāo)準(zhǔn)變了

以前為什么覺(jué)得2萬(wàn)套的成交是基準(zhǔn)線

一個(gè)很重要標(biāo)準(zhǔn)就是這個(gè)月均2萬(wàn)套對(duì)應(yīng)的是8萬(wàn)套左右的掛牌量

核心判斷是市場(chǎng)的掛牌量能夠滿足幾個(gè)月的去化

保持在3個(gè)月-4個(gè)月的去化，那么市場(chǎng)就是相對(duì)比較穩(wěn)定的

因?yàn)樯虾鞘幸恢币詠?lái)都比較穩(wěn)健，所以前前后后的成交量基本上在2萬(wàn)套左右都是健康的

大家也習(xí)慣用這個(gè)數(shù)字來(lái)判斷

但是現(xiàn)在樓市的掛牌量已經(jīng)變了

哪怕是現(xiàn)在回落到13萬(wàn)套，也還是比較高的掛牌

這也是為什么其實(shí)月均成交在2萬(wàn)套已經(jīng)很久了，但是市場(chǎng)依然體感沒(méi)有感覺(jué)熱的根本原因

就是現(xiàn)在的掛牌量還是比較高

哪怕是13萬(wàn)套，哪怕后面每個(gè)月都是3萬(wàn)套的成交

也要4個(gè)月以上的時(shí)間才能去化

所以現(xiàn)在的樓市還沒(méi)有到熱的程度

所以下一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)就是

如果整體的掛牌能夠下滑到10萬(wàn)套左右了，那么嚴(yán)格意義上樓市寒冬算是徹底的遠(yuǎn)離我們了

03

但是在另外一個(gè)維度，我對(duì)整個(gè)2026年掛牌量回落到10萬(wàn)套非常有信心

其中一個(gè)很重要的原因

就是市場(chǎng)對(duì)于二手房持有標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生了變化

目前在市場(chǎng)上200萬(wàn)總價(jià)老破小的買家里，出現(xiàn)了一種投資客

這種投資客和以往所有的投資客不太一樣

他們不太關(guān)注房?jī)r(jià)的波動(dòng)

甚至能夠接受價(jià)格的繼續(xù)下滑

但是他們持續(xù)關(guān)注的是房子的租售比

對(duì)于他們而言，他們購(gòu)買老破小資產(chǎn)核心期待的長(zhǎng)線回報(bào)價(jià)值

也就是租金收入

一個(gè)很重要的原因就在于

現(xiàn)在市面上幾乎沒(méi)有太高利率的投資產(chǎn)品，存款利率都已經(jīng)到1%了

這也就意味著與其存在銀行，不如買一套房子

只要租售比在1%以上，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)整體的回報(bào)率就足夠了

這也是為什么這些人率先出現(xiàn)在200萬(wàn)以下總價(jià)的老破小

第一是因?yàn)檫@樣的總價(jià)可控，第二是這些房子還是城市核心地段，只要簡(jiǎn)單裝修翻新一下

整體的租金回報(bào)還是非常可觀的

所以此時(shí)的投資客關(guān)注租售比大過(guò)于房?jī)r(jià)波動(dòng)，這個(gè)趨勢(shì)下也讓市場(chǎng)多了不少的長(zhǎng)持需求

這其實(shí)也是現(xiàn)在上海愿意回購(gòu)二手房的一個(gè)重要原因

我們跟蹤了徐匯一些二手房回購(gòu)的動(dòng)作

我們發(fā)現(xiàn)整體的回購(gòu)價(jià)和真實(shí)二手房非常接近

甚至有些還高于市場(chǎng)成交價(jià)

這背后就是基于他們的測(cè)算來(lái)自租售比

上海二手房的整體回暖，租售比的提升真的功不可沒(méi)了

這件事會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)孵化出新的需求

未來(lái)的投資客也不再僅僅圍繞著價(jià)格論

多余房產(chǎn)更多的會(huì)進(jìn)入租賃市場(chǎng)保持供應(yīng)，從而成為另一種生態(tài)平衡

04

以上都是明牌了

那么上海樓市只剩下一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題

就是當(dāng)老破小需求占據(jù)主要比例，大部分老破小房東開始解套

那么這部分客戶會(huì)不會(huì)置換重新進(jìn)入樓市，再去買房

這點(diǎn)很關(guān)鍵

也就決定了樓市的傳導(dǎo)鏈條有沒(méi)有可能從下往上傳導(dǎo)

只有這樣樓市才有可能是全面回暖

代表著信心的全面回升

如果沒(méi)有這樣的傳導(dǎo)鏈條，那么市場(chǎng)的需求終究有一天會(huì)消耗完畢

現(xiàn)在的情況已經(jīng)非常明顯了，低總價(jià)的在快速的走量，樓市之前的最大問(wèn)題已經(jīng)解決了

需要看的是這部分需求有沒(méi)有往上傳導(dǎo)

首先，有一個(gè)初步結(jié)論

開始傳導(dǎo)了嗎

目前還沒(méi)有

我重點(diǎn)問(wèn)了幾個(gè)服務(wù)總價(jià)在1000萬(wàn)左右的二手房板塊，得到的反饋是：還是很不活躍，幾乎還沒(méi)多少成交

會(huì)往上傳導(dǎo)嗎

有可能的，但是需要時(shí)間

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我知道我的文字上海各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)日常都有關(guān)注

所以認(rèn)真說(shuō)

現(xiàn)在市場(chǎng)和政策的所有的注意力需要全力放在置換人群身上

如果三個(gè)月后市場(chǎng)的成交熱度還是只在200萬(wàn)總價(jià)段

那么其實(shí)就是一個(gè)不太好的信號(hào)

這意味著傳導(dǎo)鏈斷了，賣掉老破小的客戶沒(méi)有再重回樓市

我真心提一個(gè)建議

只要在半年內(nèi)同時(shí)完成買房和賣房動(dòng)作的客戶，我覺(jué)得整體的交易稅費(fèi)都可以進(jìn)行減免

包括給到同時(shí)在買房以及賣房的客戶，中介費(fèi)也可以有什么國(guó)補(bǔ)或者區(qū)補(bǔ)

鼓勵(lì)大家換房

鼓勵(lì)大家向上置換

宣傳廣告語(yǔ)我都想好了：用一筆中介費(fèi)，同時(shí)完成買和賣，劃算

只要這部分人的需求被激活，那么樓市整個(gè)一個(gè)回暖那就一定會(huì)是板上釘釘

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那回到一開始標(biāo)題上所說(shuō)的問(wèn)題

毫無(wú)疑問(wèn)，整個(gè)成交量已經(jīng)夯實(shí)，而房?jī)r(jià)是否維穩(wěn)本質(zhì)上就看這個(gè)鏈條什么時(shí)候被徹底打通

上海個(gè)體的單位買房周期在3個(gè)月以上

目前整個(gè)市場(chǎng)熱度正在以3個(gè)月為周期，一層總價(jià)一層總價(jià)的往上

如果順利的話

開始是500萬(wàn)，然后是800萬(wàn)，然后是1000萬(wàn)

然后一步一步

整個(gè)鏈條走完需要整個(gè)2026年全年來(lái)等待

之前已經(jīng)成功預(yù)測(cè)過(guò)上海二手房什么時(shí)候夯實(shí)，而對(duì)于房?jī)r(jià)回暖的年份應(yīng)該就在2027年的1月

先把這句話放在這里，明年1月的時(shí)候我們?cè)倌贸鰜?lái)看下

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所以現(xiàn)在的樓市到底怎么樣

其實(shí)很好，我們應(yīng)該開心本來(lái)最難的老破小接盤的問(wèn)題，伴隨著限購(gòu)取消以及房?jī)r(jià)下滑，現(xiàn)在已經(jīng)有了充足的購(gòu)買力

而現(xiàn)在剩下的，依然需要時(shí)間來(lái)等待

但是不論如何，春天來(lái)了

記得出去踏春，聞花香