沒(méi)想到！濟(jì)南四代宅搞成這樣了

很多讀者都知道，我是四代宅的忠實(shí)粉絲，對(duì)四代宅的開(kāi)發(fā)推崇有加，今天，廢話不多說(shuō)，再給大家分享幾個(gè)四代宅的戶型：

先看這個(gè)最小的143平米。

這是一個(gè)端廳戶型設(shè)計(jì)，濟(jì)南市場(chǎng)上端廳戶型基本都在200平米左右，或者更大面積，而這個(gè)只有143平米卻是端廳設(shè)計(jì)。這是亮點(diǎn)之一。

戶型圖上都有尺寸，足以看出開(kāi)發(fā)商的自信！雖然143平米，但做到了5米多的寬廳設(shè)計(jì)，臥室最小開(kāi)間3米，這是很多200平米戶型有時(shí)都做不到的，我記得很多樓盤的大戶型，有的次臥開(kāi)間才2.8-2.9米。主臥開(kāi)間更是高達(dá)5.2米，并且是落地窗設(shè)計(jì)。這個(gè)面積段的戶型，有幾個(gè)能做到這樣的尺度和格局的？

更大的亮點(diǎn)是贈(zèng)送，戶型圖上凡是標(biāo)注顏色的地方，都是贈(zèng)送面積。北設(shè)備平臺(tái)，獨(dú)立電梯廳，飄窗，空中花園……據(jù)說(shuō)贈(zèng)送面積高達(dá)42.7平米，這套143平米戶型，實(shí)得面積竟然高達(dá)151平米，得房率在105%以上！

雖然有空中花園，但依然有南向雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。

再看這個(gè)空中花園的尺寸。東向空中花園，進(jìn)深2.4米，面寬10米，面積高達(dá)24平米，這相當(dāng)于一個(gè)4*6米的客廳，有多少房子的客廳能有24平米？

這個(gè)戶型面積雖然不大，但是有一個(gè)數(shù)據(jù)很驚人，公區(qū)面積特別大，也就是空中花園+陽(yáng)臺(tái)+客餐廳+廚房+北向設(shè)備平臺(tái)，連在一起面積高達(dá)90平米。這一塊公共空間，交付后相信會(huì)很驚艷！

再看一個(gè)156平米的戶型。

這個(gè)戶型和143平米戶型格局差不多，只是多一個(gè)臥室。

在空間尺寸上，自然也比143平米的戶型更大一些，像客廳的面寬也高達(dá)6.3米，南向雙陽(yáng)臺(tái)高達(dá)9.55米，空中花園將近26平米。

陽(yáng)臺(tái)+空中花園+客餐廳+廚房，這一塊開(kāi)敞空間的面積高達(dá)88平米，因?yàn)檫@個(gè)戶型北向設(shè)備平臺(tái)沒(méi)能連在一起。

這個(gè)戶型的實(shí)際得房率高達(dá)170平米，得房率超過(guò)108%。

下面是175平米戶型。

這個(gè)戶型可以說(shuō)是156平米戶型的放大版，四室格局，具體各個(gè)功能區(qū)的尺寸我就不一一詳述，只看兩點(diǎn)，一是南向雙陽(yáng)臺(tái)10.1米，西向空中花園將近28平米；一是空中花園+陽(yáng)臺(tái)+客餐廳+廚房，這一公共空間面積高達(dá)100平米。

整套房的實(shí)得面積高達(dá)184平米，得房率將近107%。

以上三個(gè)都是小高層上的戶型，我們最后看一個(gè)洋房上的175平米戶型。

這個(gè)戶型與小高層175平米戶型整體差不多，只是公衛(wèi)的位置略有不同。贈(zèng)送面積約46.5平米，實(shí)得面積約185平米，得房率將近107%。

這個(gè)戶型大在哪里，客廳開(kāi)間7.1米，餐廳的開(kāi)間約4米，最小臥室開(kāi)間3.1米，南向次臥3.4米，南向主臥和次臥都有贈(zèng)送的飄窗。空中花園將近26平米。

整體來(lái)說(shuō)，各個(gè)功能區(qū)的尺寸更大一些，均好性更強(qiáng)一些，更舒適。

這以上的四個(gè)戶型都是奇數(shù)層的，還有偶數(shù)層的戶型，不同之處在于空中花園的位置在南側(cè)。當(dāng)然，即便在南側(cè)，也略有不同，像洋房的偶數(shù)層，南向空中花園幾乎和房子的面寬相同，空中花園就比較大，將近38平米。

像小高層的偶數(shù)層的南向空中花園就沒(méi)有和整套房屋的開(kāi)間持平，而是短了一個(gè)主臥開(kāi)間，所以空中花園的面積略微小了一點(diǎn)，區(qū)別不是很大。

雖然空中花園小了，但與陽(yáng)臺(tái)相連，空間更規(guī)整，更方正好用。當(dāng)然，空間格局，各有喜好，就像有人喜歡東戶有人喜歡西戶一樣。

在這些戶型中，還有一點(diǎn)值得一說(shuō)，那就是在每個(gè)戶型的南向或者東西側(cè)向都有凸出來(lái)的一塊，這一塊是下探式遮蔽擋板，寬度約0.5米，目的就是讓樓上的業(yè)主往下看的時(shí)候，正好能遮擋住下面的空間，而不至于像網(wǎng)上傳的樓上看樓下的風(fēng)景，甚至像隔著窗打招呼那樣。

看到這些戶型格局，尤其是贈(zèng)送面積，不得不感嘆，設(shè)計(jì)戶型的時(shí)候，設(shè)計(jì)師們是深研了《濟(jì)南市建筑工程容積率計(jì)算細(xì)則》，把里面的規(guī)則，盡可能的用到了極致。

《濟(jì)南市建筑工程容積率計(jì)算細(xì)則》節(jié)選：
1.對(duì)滿足相關(guān)要求的戶屬空中花園由一半面積計(jì)算容積率調(diào)整為不計(jì)算容積率。
2.第四代住宅試點(diǎn)項(xiàng)目的空中戶屬花園水平投影面積之和不超過(guò)住宅套內(nèi)建筑面積30%變更為40%。
3.開(kāi)敞式公共綠化平臺(tái)建筑面積應(yīng)為所屬兩層房屋總建筑面積的35%～45%的，不計(jì)入容積率。

當(dāng)然，對(duì)于四代宅，我一直認(rèn)為，贈(zèng)送面積是很大的亮點(diǎn)，這是物質(zhì)上的；但更重要的是，由此帶來(lái)的生活方式的改變，這是精神上的，這一點(diǎn)大家往往忽略。

就像喝茶，你在書房喝茶，和在空中花園喝茶，那感覺(jué)是不一樣的。室內(nèi)喝茶，空間可能也很有意境，但是不如在空中花園感受著城市風(fēng)景，有一種居高臨下的氣勢(shì)，“萬(wàn)丈紅塵三杯酒，千秋大業(yè)一壺茶”，你喝的就像是千秋大業(yè)的那一壺茶！

當(dāng)然，你可以不喝茶，你還可以在這里健身，比如買一個(gè)做引體向上的支架，放在這里就比較好，把跑步機(jī)放在這里也不錯(cuò)……

我更喜歡的是栽花種草。

如果我有這么大的空中花園，我的羅漢松也不會(huì)死了。前兩天回老家，我的一棵養(yǎng)了四年的羅漢松死了，讓我十分難過(guò)。我本想把它搬到濟(jì)南來(lái)的，可濟(jì)南的家里沒(méi)有開(kāi)敞的陽(yáng)臺(tái)，在封閉的空間里，不利于花草樹(shù)木的生長(zhǎng)。誰(shuí)知在老家雖然有院子，但疏于管理，唉，說(shuō)起來(lái)都是后悔！

沒(méi)有院子，又想種點(diǎn)啥，只能是見(jiàn)縫插針，在我家南向的空調(diào)外機(jī)上，我種了一棵甜瓜，每次澆水，都要打開(kāi)窗戶，再打開(kāi)防護(hù)網(wǎng)，好麻煩，當(dāng)然，也樂(lè)此不彼。室內(nèi)也有一些花草盆栽，有落掉的枯葉，也有澆水后的污漬，但隔幾天打掃一次，也是一件很快樂(lè)的事。

說(shuō)到這里不得不說(shuō)一句，那些說(shuō)空中花園的灰塵怎么辦，要吃土了之類的，真的，我感覺(jué)你們太干凈了，養(yǎng)花種草的，哪能一塵不染，搞得那么干凈，還是不是生活？

對(duì)于我這樣一個(gè)喜歡花草的人來(lái)說(shuō)，有院子當(dāng)然很好，但買套別墅談何容易，所以，向往空中花園更實(shí)際一些，畢竟相對(duì)別墅容易許多。

并且，我們還可以把四代宅理解為大平層和別墅的合體，既有大平層的開(kāi)闊空間，又有院落生活的無(wú)限可能，多么美好！

從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，你說(shuō)四代宅哪里不好，怎么就不好了？

再退一步講，社區(qū)會(huì)所作為公共空間，即便不是白送的，估計(jì)大部分以后使用都要收費(fèi)，但很多人叫好，會(huì)所成了樓盤的一大亮點(diǎn)。

而一個(gè)空中花園，作為私人領(lǐng)地，白送這么大的空間，還有什么值得嫌棄吐槽的呢。更何況，看看上面這些戶型格局，砍掉空中花園，都還是不錯(cuò)的戶型。不信你把空中花園折起來(lái)再看看？

估計(jì)沒(méi)人舍得砍掉空中花園，像我們以前的房子，住過(guò)老房子的人估計(jì)都有體驗(yàn)，陽(yáng)臺(tái)外面還要多凸出一小部分，不就是為了增加使用面積嗎？

相信趨勢(shì)，不會(huì)錯(cuò)。

為了怕大家誤會(huì)說(shuō)這是軟文，又是為四代宅鼓吹之類的話，我都沒(méi)提樓盤的名字，現(xiàn)在我可以告訴大家了，以上戶型是魯投壹號(hào)院的戶型圖。

魯投壹號(hào)院的名字可能大家有些陌生，我也不確定這個(gè)樓盤是否入市，但是說(shuō)起項(xiàng)目所在地段——盛福片區(qū)，很多人都知道。今年早些時(shí)候盛福片區(qū)的兩個(gè)地塊土拍，都很激烈！

中海盛福地塊，2.5容積率，激戰(zhàn)249輪，溢價(jià)率50.7%，樓面價(jià)9750元/平。

魯投壹號(hào)院，2.0容積率，激戰(zhàn)138輪，溢價(jià)率51.97%，樓面價(jià)10497元/平。

之所以這么激烈，因?yàn)槭⒏Ｆ瑓^(qū)在地段上還是很有優(yōu)勢(shì)的。

距離奧體CBD很便捷，又頭頂歷下光環(huán)。隨著這幾年的開(kāi)發(fā)，曾經(jīng)一片荒蕪的盛福片區(qū)也差不多開(kāi)發(fā)殆盡，現(xiàn)在去看看，高樓遍地，并交付注入許多，一向被詬病的教育配套跟不上，這兩年教育配套也越來(lái)越完善，除了中小學(xué)，今年暑假開(kāi)學(xué)后，山東省實(shí)驗(yàn)中學(xué)東校區(qū)將整體搬遷到盛福。

這樣的地段，開(kāi)發(fā)商自然喜歡！這兩個(gè)地塊又是盛福片區(qū)最后兩個(gè)住宅用地，容積率都不高，尤其是魯投壹號(hào)院更低，只有2.0。不必說(shuō)盛福片區(qū)，放眼濟(jì)南主城，這些年都罕見(jiàn)這么低的容積率的地塊。

按照現(xiàn)在市場(chǎng)上的大面寬、落地窗、鋁板立面等開(kāi)發(fā)改善樓盤，相信會(huì)很搶手，尤其是對(duì)于魯投置業(yè)這樣一個(gè)從地方來(lái)的實(shí)力房企，按常理是要保守一些，這些年從地方來(lái)了不少房企，基本上個(gè)個(gè)都很保守。

沒(méi)想到魯投不但不保守，竟然還很大膽，開(kāi)發(fā)了四代宅，按出場(chǎng)順序算的話，應(yīng)該是濟(jì)南第四個(gè)四代宅。

相鄰的中海地塊也是四代宅項(xiàng)目，兩個(gè)四代宅相鄰，不知道怎樣唱響盛福片區(qū)最后的高光時(shí)刻，是上演一出濟(jì)南樓市的《絕代雙驕》，還是《書劍恩仇錄》？

之前都發(fā)過(guò)銀豐玖璽城、華潤(rùn)望雲(yún)、中海盛福的項(xiàng)目資料，今天咱也照例發(fā)一下魯投壹號(hào)院的基礎(chǔ)資料，容積率其中2.0；之前規(guī)劃公示的是規(guī)劃7棟住宅樓，包含1棟9層，2棟10層，4棟17層產(chǎn)品，一共259戶；后來(lái)?yè)?jù)說(shuō)是為了更好的優(yōu)化產(chǎn)品，規(guī)劃做了變更，現(xiàn)在依然是7棟樓，其中2棟10層洋房，5棟15-16層的小高層，一共260戶。下圖是鳥(niǎo)瞰圖：

小區(qū)在外立面上，園林景觀上也都有一些亮點(diǎn)，估計(jì)大家以后也會(huì)看到宣傳，我就不贅言。

當(dāng)然，架空層會(huì)所和下沉庭院還是有的，只是這些產(chǎn)品細(xì)節(jié)，目前還沒(méi)有看到詳細(xì)的方案，從現(xiàn)有的效果圖和公布的規(guī)劃圖來(lái)看還是很精致的，期待下一步公布出相關(guān)的園林方案。

最后再給大家算一筆賬：

在盛福片區(qū)的次新房，套內(nèi)面積基本在75-85%，一套建筑面積190平米的戶型，按照80%套內(nèi)面積計(jì)算，使用面積約152平米。

而魯投壹號(hào)院建筑面積143平米的戶型，使用面積約151平米。

在未來(lái)5年后甚至10年后的二手房市場(chǎng)上，誰(shuí)更能打動(dòng)購(gòu)房者？

這樣的計(jì)算結(jié)果，就像我前段時(shí)間在《濟(jì)南樓市，下一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)！》一文里說(shuō)到的，

這也是四代住宅真正的核武器：

負(fù)“公攤”時(shí)代，讓購(gòu)房者物超所值。

當(dāng)然，這里的負(fù)“公攤”是夸張表達(dá)。四代住宅的優(yōu)勢(shì)在于超高使用空間，相當(dāng)于變相消滅了公攤。

所以未來(lái)樓市的選擇，是花1塊錢買8毛錢的東西，還是花1塊錢，買到一塊二的東西呢？

把精打細(xì)算刻到骨子里的中國(guó)人，一生都逃不過(guò)性價(jià)比的誘惑！

最后以我最近的感受來(lái)結(jié)束這篇文章吧。

前幾天去華潤(rùn)望雲(yún)，也是四代宅項(xiàng)目，營(yíng)銷中心里客戶絡(luò)繹不絕，據(jù)說(shuō)在周六周日一天能有200組客戶到訪。

這個(gè)數(shù)據(jù)還是很震驚的！

要知道現(xiàn)在市場(chǎng)并不理想，剛過(guò)去的5月份，濟(jì)南新建商品房住宅網(wǎng)簽才3275套。看似冷淡的市場(chǎng)，在四代宅的營(yíng)銷中心里卻感受不到。

并且，這一現(xiàn)象和網(wǎng)絡(luò)上的聲音明顯相反。

只要是一討論四代宅，文章后面的評(píng)論，幾乎一邊倒的在說(shuō)四代宅問(wèn)題，不適合北方氣候，如何避免灰塵，夏天蚊蟲(chóng)怎么辦……

總之一句話，問(wèn)題很多，四代宅不適合濟(jì)南。如果單看網(wǎng)絡(luò)上這種聲音，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)四代宅，那真是自討苦吃。

但看到現(xiàn)場(chǎng)的火爆人氣，只能說(shuō)這一切又應(yīng)了那句話：嘴上說(shuō)不要，身體卻很誠(chéng)實(shí)。